Financement immobilier : le constat d'un quart de siècle d'inflation sans construction
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Malgré vingt-cinq ans de financements massifs et de taux d'intérêt historiquement bas, la France s'enfonce dans une crise du logement sans précédent. Ce paradoxe économique, où l'argent injecté a gonflé la valeur de l'existant plutôt que de bâtir de nouveaux foyers, appelle désormais à une refonte globale des politiques immobilières.
Le paradoxe du crédit facile : une envolée tarifaire au détriment de l'offre
Lors d'une audition récente devant la commission des Finances du Sénat, François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, a dressé un bilan sans concession des vingt-cinq dernières années. Selon lui, la masse de capitaux injectée dans le secteur immobilier, souvent à des conditions extrêmement avantageuses, n'a pas produit les résultats escomptés en termes de volume de construction. Au lieu de stimuler la sortie de terre de nouveaux bâtiments, cette abondance de liquidités a principalement alimenté une hausse vertigineuse des prix des biens déjà existants.
L'institution souligne que la période de taux d'intérêt exceptionnellement bas, oscillant parfois entre 1 % et 1,5 %, aurait dû être un moteur pour l'accession et la création de logements. Pourtant, le constat est amer : la France, à l'instar de ses voisins européens, subit une pénurie de logements abordables. Ce décalage entre l'offre et la demande suggère que le levier monétaire seul ne suffit pas à résoudre les blocages structurels du marché immobilier.
| Indicateur immobilier (France) | Période / Source | Observation clé |
|---|---|---|
| Croissance des résidences secondaires | 2013-2018 (Institut Montaigne) | + 1,7 % (contre + 0,9 % pour les résidences principales) |
| Progression des logements vacants | 2005-2023 (Institut Montaigne) | Hausse 2,3 fois plus rapide que la production totale |
| Taux de crédit historique | Banque de France | Stagnation entre 1 % et 1,5 % pendant plusieurs années |
Des causes structurelles dépassant la simple question monétaire
Le problème ne réside pas uniquement dans le coût du crédit. Selon les rapports de l'Inspection générale de l'environnement et du développement durable (IGEDD), la chute des taux d'intérêt depuis le début du millénaire a été totalement neutralisée par l'explosion des prix immobiliers, érodant ainsi le pouvoir d'achat réel des ménages. À cela s'ajoute une gestion du parc existant de plus en plus problématique : le nombre de logements laissés vides ou transformés en résidences secondaires augmente à un rythme bien plus soutenu que la création de résidences principales.
Cette situation n'est pas une exception française. Le gouverneur de la Banque de France insiste sur le fait que cette crise est systémique et touche l'ensemble de l'Europe ainsi que l'Amérique du Nord. L'ampleur du défi a d'ailleurs conduit l'Union européenne à instaurer, fin 2025, un plan d'urgence dédié au logement abordable pour tenter de stabiliser un marché qui exclut désormais une large partie de la population active.
Vers une transformation des politiques de construction nationales
Face à l'urgence, le cadre législatif tente de s'adapter. Le Sénat a récemment examiné une proposition de loi visant à simplifier et à relancer la production de logements neufs. Si ce texte bénéficie d'un soutien gouvernemental, il fait l'objet de vifs débats avec les organisations syndicales et les associations, qui craignent une dérégulation excessive au détriment de la qualité environnementale ou sociale des constructions.
Pour François Villeroy de Galhau, une véritable « réflexion économique » est impérative pour sortir de cette impasse. Il ne s'agit plus seulement d'injecter du capital, mais de comprendre pourquoi les mécanismes de marché n'orientent pas ces flux vers la construction. La Banque de France entend prendre une part active dans cet examen de conscience collectif pour éviter que la prochaine décennie ne soit marquée par une nouvelle déconnexion entre le financement de l'immobilier et les besoins réels de logement des citoyens.
