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"Les procédures de contestation du TEG du prêt peuvent être risquées pour le consommateur"

Dans quels cas un le taux d'intérêt de son emprunt peut-il être contesté ? Quelles sont les erreurs fréquentes des banques ? Les risques pour l'emprunteur d'engager une telle procédure ?

En savoir plus "Les procédures de contestation du TEG du prêt peuvent être risquées pour le consommateur"

Prêt immobilier

Un prêt immobilier se matérialise par ailleurs par une offre de prêt, accordée par une banque de dépôts ou une banque spécialisée en crédit immobilier. C'est l'aboutissement de votre projet immobilier.

Le crédit immobilier permet l'acquisition d'un bien immobilier (appartement, maison), l'achat d'un terrain en vue de la construction d'une résidence principale, l'achat d'une résidence principale dans l'ancien ou neuve en VEFA (vente en l'état futur achèvement), ou toute acquisition d'une résidence locative ou secondaire. On le distingue du crédit à la consommation et surtout du prêt travaux, limité à 75.000 euros comme tous les prêts conso.

Un prêt immobilier se caractérise par plusieurs éléments retranscrits sur une offre de prêt immobilier : le montant du crédit immobilier, (dépendant de l'apport personnel), la durée du crédit, les échéances (ou mensualités) et leur périodicité, le pourcentage de couverture assurances, la nature des garanties (Caution mutuelle, privilège de prêteur de deniers, nantissement de produits d'épargne), les frais de dossier de la banque.

Pour réaliser un emprunt immo et obtenir un financement adapté à votre projet, consultez d'abord notre guide sur le fonctionnement d'un emprunt immobilier. Définissez ensuite au mieux votre projet. Il vous sera alors possible ensuite de souscrire un crédit directement depuis le site BoursedesCredits. N'hésitez pas à nous contacter pour réaliser une simulation gratuite, en ligne et sans engagements. BoursedesCrédits peut également vous recevoir dans son agence à l'étage, rue de la Bourse si vous effectuez un crédit immo à Paris.

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Courtier en crédit immobilier

Courtier en crédit immobilier

Courtier ou banquier pour un crédit immobilier ? Quelle différence ? En règle générale, un emprunteur souhaitant réaliser un emprunt immobilier, pour une acquisition ou un investissement locatif, se tourner dans un premier vers son banquier. Celui-ci va lui proposer un taux d'emprunt pour son financement, dépendant de la grille commerciale de l'établissement. Peu de négociations possibles donc.

Pour obtenir le meilleur taux et la meilleure offre la solution est de se tourner vers un courtier en crédit immobilier comme BoursedesCrédits. L'avantage ? Un courtier travaille avec un grand nombre de banques. Il peut donc, dans un premier temps, comparer les offres de crédit et les taux de chaque établissement. Chaque banque à son propre barème de taux, sa propre grille tarifaire qui accorde, ou pas, des baisses de taux en fonction de divers critères : revenus de l'emprunteur, couple ou célibataire, localisation, âge des emprunteurs, etc. Certaines banques proposent ainsi pendant de courtes périodes des offres promotionnelles visant à attirer un maximum de nouveaux clients, souvent des jeunes, les primo-accédants.

Passer par ces professionnels, vous apporte, par ailleurs, certains avantages compte tenu de l'expérience du courtier dans le secteur des prêts bancaires, en matière d'emprunt immobilier, de prêts à la consommation ou d'autres investissements à l'étranger. Grâce à son poids, un courtier peut négocier auprès des banques. Il dispose de taux généralement plus bas et surtout d'un pouvoir de négociation très fort grâce au grand nombre de dossiers qu'il traite et à l'encours de crédit généré. Il a, de ce fait, connaissance des conditions proposées et acceptées par les établissements financiers. Il apporte également une quantité importante de contrats aux organismes de prêt. Il peut donc obtenir plus aisément des emprunts aux meilleures conditions.

Autre avantage de passer par un courtier, les frais. En effet en passant directement par une banque celle-ci prend des frais bancaires. En passant par un courtier, ces frais sont supprimés et remplacés par des frais de courtage équivalents. Cela ne coûte donc pas plus cher. En plus, grâce à l'obtention du meilleur taux, le coût du crédit est forcément plus faible entrainant donc une économie sur votre budget non négligeable.

En outre, le courtier peut négocier une assurance crédit. Depuis la Loi Hamon, il est en effet possible de renégocier son assurance emprunteur en proposant une meilleure assurance à sa banque. Dans la réalité des faits, il demeure toujours difficile de changer d'assurance. Le courtier peut toutefois dès le départ proposer une assurance différente de celle de l'établissement prêteur retenu pour le financement. Grâce à cette assurance, l'emprunteur peut réaliser jusqu'à 10.000 euros d'économie, celle-ci étant adaptée à son profil contrairement aux assurances du groupe proposées par la banque.

Autre point important : le gain de temps. Vous économiserez un temps précieux à démarcher les banques et organismes, comparer leurs taux et collecter les informations nécessaires.

 

Courtier en crédit immobilier

Se pose ensuite la question du choix du courtier. Lorsque vous allez décider du courtier immobilier qui vous accompagnera, faîtes attention à différents éléments. Gardez en tête qu’un professionnel ayant un réseau de partenaires suffisamment étoffé. C'est pour vous la garantie d’une grande capacité de négociation. Ensuite, il est conseillé de préférer les courtiers proposant leurs services sur la base d'honoraires et d'éviter un courtier travaillant en tant qu'agent commercial. Pourquoi ? Tout simplement parce que ces agents appliquent souvent des tarifs supérieurs à la moyenne. Surtout, choisissez un courtier immo reconnu et ayant une solide connaissance de son domaine d'activité.

 

ORIAS, Registre unique des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance

En effet, le courtage est une profession réglementée, ne l’oubliez pas. Une entreprise ou une personne proposant du financement doit, depuis 2013, être banquier, assureur ou intermédiaire en opération de banque (IOB), inscrit, comme BoursedesCrédits, auprès de l'Organisme pour le registre unique des intermédiaires en Assurance, Banque et Finance (Orias). Si ce n’est pas le cas, l'entreprise qui exerce la commercialisation de crédits, paiements, dépôts, se trouve en situation d'exercice illégal de la profession.

 

afaq, ISO 9001, certification AFNOR

La certification ISO 9001 est, par ailleurs, un gage de qualité. BoursedesCrédits a reçu le référentiel ISO 9001 auprès de l'organisme certificateur AFNOR Certification pour son activité en courtage en crédit immobilier sous le numéro 71504.2.
Concrètement, la norme ISO 9001, publiée pour la première fois en 1987 et régulièrement révisée, permet de certifier la qualité du système de management. Elle concerne tous les organismes, tous les secteurs d'activité et ne prend pas en compte sa dimension. Toute entreprise, comme BoursedesCrédits, qui a mis en place un système qualité depuis au moins un an, des audits internes et une revue de direction, peut y accéder.

 

CRESUS, Fédération française des associations

En outre, BoursedesCrédits est actuellement le seul courtier dans l’Hexagone à lutter activement contre le surendettement auprès de la Fédération d’associations Crésus. Pour manifester son engagement, BoursedesCrédits a signé une convention d’accompagnement et de prévention du surendettement auprès de ses clients. En d’autres termes, BoursedesCrédits oriente vers la plateforme d'accompagnement Crésus les contacts qui risquent le surendettement afin de les aider à sortir de cette situation.

 

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Taux d'emprunt d'un crédit immobilier

Taux d'emprunt d'un crédit immobilier

Taux fixe ou taux variable ? Quel taux choisir pour son prêt immobilier ? Les taux d'intérêt connaissent depuis quelques années une baisse importante. Ils ont ainsi atteint leur plus bas niveau historique entre 2015 et 2016. Le taux fixe permet ainsi de rembourser tout au long de la durée de son crédit les mêmes intérêts. En période de taux très bas, le taux fixe est donc très avantageux.

Le taux variable, comme son nom l'indique varie en fonction de l'évolution des taux d'intérêt. Il est toujours plus faible à la souscription que le taux fixe en vigueur, mais peut évoluer à la baisse comme à la hausse. En période de taux bas, le taux variable est donc risqué puisque les taux d'emprunts risquent forcément de remonter et avec eux le taux variable du crédit, renchérissant ce dernier et donc le coût du prêt.

A noter qu'il existe également des taux capés, proposés par les établissements bancaires. Le principe, un taux plus intéressant que le taux fixe, mais qui peut évoluer comme un taux variable. L'avantage, il est capé. Cela signifie qu'il ne peut pas monter plus haut ou descendre plus bas que ce qui a été fixé dans le contrat de prêt. Par exemple, un taux capé à 2,25%, capé à 1, signifie qui pourra être au maximum de 3,25% ou minimum de 1,25%. Le taux capé permet de bénéficier à long terme d'une baisse des taux, tout en limitant le risque d'une augmentation.

Renégocier son prêt immobilier

« J'ai souscrit un crédit et je souhaite renégocier mon taux trop élevé ». C'est bien souvent la première des raisons qui pousse un emprunteur à renégocier un prêt immobilier. En effet, la baisse historique des taux d'intérêt depuis 2014 a entrainé une vague sans précédent de renégociation de crédit immobilier.

Les emprunteurs ayant souscrit un prêt il y a plusieurs années à des taux plus élevés, 3, 4, 5%, voire plus, souhaitent désormais bénéficier de la baisse de ces taux, autour de 2% sur 20 ans.

Attention toutefois, l'établissement bancaire auprès duquel le prêt a été souscrit peut refuser de renégocier votre crédit. Dans ce cas, comme dans celui d'un prêt classique, il est très intéressant de se tourner vers un courtier immobilier qui pourra comparer pour vous tous les taux. Seule obligation, changer de banque.

A noter, que le remboursement anticipé d'un crédit engendre des pénalités ou des indemnités de paiement avant terme, conformément aux lignes L312-21 et R312-2 du Code de la consommation.

Ces textes stipulent par ailleurs que la banque peut demander des indemnités de remboursement anticipé, à condition que ces pénalités ne dépassent pas 6 mois d'intérêts des sommes à rembourser ou 3 % du capital restant dû. Renégocier un crédit coûte donc de l'argent. Le courtier doit vous permettre de calculer le gain de cette renégociation sur le coût du crédit, par rapport à ces frais. Si le taux de votre crédit initial est trop bas, le gain sera trop faible. En général, on considère que pour renégocier un taux, il faut que celui-ci soit au moins d'un point supérieur au nouveau taux. Si vous avez un taux de 3,20%, il faudra que le nouveau taux soit au moins de 2,20% pour amortir les indemnités de remboursement grâce au gain sur le coût total.

Différents prêts immobiliers

Il existe différents types de prêts immobilier : prêt à pallier, prêt patronaux, prêt aidés, prêt réglementés, ou prêt relais. Comment faire la différence entre tous ces prêts ? Comment les obtenir ?

Un courtier se doit de connaitre les différents prêts auxquels vous avez le droit. Les banquiers, dans la plupart des cas ignorent ces différents types de crédits et ne sont donc pas capables de conseiller l'emprunteur lors d'un financement. Ces prêts peuvent dépendre de beaucoup de critères comme le département et votre lieu d'habitation, si vous êtes locataires, propriétaires, vos revenus, votre emploi, si vous êtes fonctionnaires, etc.

Parmi ces prêts, le plus connu est sans doute le prêt à taux zéro ou PTZ. Il s'agit d'un crédit immobilier dont le taux est à 0%. Le montant maximal de ce dispositif de financement aidé, mis en place par l'Etat, dépend de plusieurs critères. Celles-ci sont principalement liées à la situation géographique et financière de l'emprunteur. Le Prêt à taux zéro cible plus précisément les particuliers qui souhaitent devenir propriétaires, pour la toute première fois, de leur résidence principale. On parle dès lors de primo-accédant. Ce prêt aidé ne peut pas couvrir pas la totalité de l'achat et doit être complété avec un crédit immobilier classique ou un apport personnel.

A noter que plusieurs prêts à taux zéro locaux existent en complément. C'est par exemple le cas du prêt à taux zéro 92 dans les Hauts-de-Seine, du prêt à Taux Zéro Toulouse, ou encore du prêt Paris Logement 0% ou PPL 0%. Dans ces trois cas, ce prêt est destiné au primo-accédant habitant dans la zone du prêt.

Autre prêt très utile, le prêt patronal aussi appelé prêt 1% logement ou prêt Action Logement. Ce crédit est destiné aux personnes salariées ou à la retraite, dans une entreprise du secteur privé d'au moins 10 salariés. Le prêt ne peut servir qu'à l'acquisition d'une résidence principale.

Qu’est-ce qu’un prêt à paliers ?

Le prêt à paliers

Ce qu’on appelle prêt à palier est en réalité un montage financier visant à faciliter l'accès au crédit immobilier aux emprunteurs ayant déjà la charge d'un ou plusieurs crédits à la consommation en fin de remboursement.

Un particulier se trouve parfois face à plusieurs mensualités à honorer pendant une certaine période (les crédits employeur, les crédits à la consommation ou encore les crédits renouvelables), sans pour autant dépasser leur taux d'endettement maximal. Quand l’emprunteur se trouve face à une opportunité d’acquisition, sa situation financière ne lui permet plus de contracter un crédit immobilier pouvant financer cet achat. Deux options s'offrent alors à lui : soit il accepte un financement moins élevé qu'il le souhaite, mais qui ne couvre pas la totalité de l'achat, soit il renonce à l'opération.

Voilà comment les banques sont amenées à proposer à leurs clients le prêt palier. Aussi appelé prêt lissé, il fonctionne de la même façon qu'un rachat de crédit, à quelques nuances près. L'emprunteur ne voit pas dans ce cas fusionner les mensualités de ses différents crédits en un seul paiement, il contracte un nouveau prêt dont les remboursements sont ajustés à ses possibilités de remboursement.

L’établissement bancaire établit le plan de lissage de prêt. Pour cela, il tient en compte de la limite de 33 % sur le taux d'endettement. Durant les premiers mois du prêt lissé, la mensualité est composée en grande partie de parts de remboursement des crédits les plus proches de leur date d'échéance.

Concrètement, la part du crédit immobilier nouvellement souscrit augmente au fur et à mesure que les autres créances sont remboursées. Tout au long du lissage de prêt, l'emprunteur s'acquitte une mensualité unique. L'étalement du remboursement sur une longue période augmente toutefois sensiblement le coût du crédit.

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Les frais d'un crédit immo

Taux d'emprunt d'un crédit immobilier

Quels sont les frais d'un crédit immobilier ? Combien coûte un prêt immobilier ? Plusieurs cas de figure peuvent se présenter. Lorsqu'un acquéreur se tourne vers sa banque pour un prêt immobilier, cette dernière intègre dans le coût du crédit des frais bancaires, correspondant à la gestion et à l'étude du dossier.

Lorsqu'un emprunteur se tourne vers un courtier cette fois, les frais bancaires disparaissent puisque c'est le courtier qui étudie le dossier. Dans ce cas précis des frais de courtage viennent s'appliquer. Ils sont du même ordre que ceux de la banque pour un prêt classique.

Il faut également prendre en compte d'autres frais et surtout d'autres dépenses autour du crédit. Parmi ceux-ci, les frais d'agences si l'acquéreur est passé par une agence immobilière. A noter également des frais liés au déménagement qui suivra la signature. Des dépenses de travaux également, comme une nouvelle cuisine, une nouvelle salle de bains, etc. Il ne faut pas non plus oublier les frais de notaire, et plus précisément les droits de mutation. Ces derniers varient en fonction du bien, neuf ou ancien. Ils sont généralement autour de 7% du prix du bien pour un logement ancien et de 2 à 3% dans le neuf. Enfin, si vous revendez un autre bien, il faut prendre en compte la taxe sur les plus-values.

Les Français et le crédit immobilier

D’après un sondage IPSOS pour BoursedesCrédits sur « Les Français, le crédit, l’achat immobilier et les prêts aidés », 9 Français sur 10 estiment qu’être propriétaire de son logement est quelque chose d’important. C’est même « essentiel » pour près d’une personne sur deux (47%). Si plus d’un Français sur cinq a un projet immobilier en tête, le crédit semble être le point de passage obligatoire pour le mener à bien.

Plus d'un français sur cinq a un projet immobilier dans les 3 années à venir.

Ainsi, 86% de ceux qui ont prévu d’acheter contracteront un prêt auprès d’un établissement financier. Aujourd’hui, c’est même devenu une norme puisque 62% des Français en ont déjà contracté un dans leur vie et 33% sont en train de rembourser les mensualités d’un crédit.

La situation des français en matière de prêt immobilier

Au niveau des dispositifs d’aide à l’achat immobilier, 28% des Français ont recours à un prêt immobilier aidé. Le plus connu d’entre eux est les Prêt à Taux Zéro (PTZ). Selon le sondage IPSOS pour BoursedesCrédits, 14% des personnes interrogées affirment ainsi l’avoir contracté pour leur crédit immobilier. De plus, il est la star des prêts aidés puisque 74% des Français déclarent en avoir déjà entendu parler.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est le dispositif d'aide à l'achat le plus connu

Néanmoins, même si certaines des modalités restent floues, le PTZ n’est pas totalement inconnu. Par exemple, plus de la moitié des acquéreurs potentiels (57%) savent que le PTZ permet uniquement d’acheter sa résidence principale, et quasi la moitié des sondés (48%) savent qu’il n’est pas possible de financer la totalité de l’achat d’un bien immobilier grâce au PTZ.

Modalités du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

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Ce que vous devez savoir si vous empruntez à deux !

Empruntez à deux !

Que vous soyez marié, pacsé ou en union libre, vous pouvez souscrire un prêt immobilier à deux. Il faut toutefois être vigilent sur la répartition des droits et responsabilités lors d'un emprunt à deux.

Le crédit immobilier pour un couple marié

Un couple marié sous le régime légal de la communauté qui contracte un prêt immobilier à deux est considéré comme solidaire de la dette, même si un seul membre du couple rembourse le crédit. En cas de défaillance de remboursement de l'emprunteur, la banque peut ainsi se retourner contre son conjoint et exiger le paiement total du crédit.

Le crédit immobilier lorsqu’on est pacsé

La solidarité du couple n'a pas lieu d'être dans un emprunt effectué par un couple pacsé ou des concubins. Pour deux co-emprunteurs pacsés, deux cas de figure peuvent se présenter. Si le Pacs a été signé avant le 1er janvier 2007, le couple est considéré légalement comme solidaire de la dette.

À ce titre, la banque considère chaque membre du couple comme redevable de la dette immobilière, à hauteur pour chacun de 50 % du crédit. Pour les Pacs conclus après cette date, chaque membre du couple est considéré comme co-emprunteur participant au remboursement à hauteur de sa contribution dans le financement.

Le prêt immo pour des concubins

La situation des concubins est semblable à celle des couples pacsés après le 1er janvier 2007, à quelques exceptions près. Aux yeux de la loi, deux concubins qui contractent un prêt immobilier à deux sont deux parfaits étrangers qui s'engagent à rembourser ensemble le crédit en question. Les concubins sont libres d'intégrer ou non une clause de solidarité dans leur contrat de crédit.

Qu'ils soient solidaires ou non, les concubins sont responsables du remboursement du crédit contracté à hauteur de leur part dans l'acquisition. À la différence des couples mariés et pacsés, les concubins n'ont pas la possibilité d'hériter l'un de l'autre en cas de décès

Acquérir un bien immobilier à Paris

Acquérir un bien immobilier à Paris

Pour acquérir un bien immobilier à Paris, il est nécessaire de disposer d’un apport personnel important. Les prix au m² sont les plus élevés de toute la France. Il faut compter en moyenne 8140€ du mètre carré pour acheter un logement dans la capitale, d'après les Notaires de France. De manière logique, les prix pratiqués à Paris jouent sur le profil des acheteurs.

Ainsi, en 2014, seulement 33% des ménages parisiens sont propriétaires de leur logement C’est un niveau très en dessous de la moyenne française qui se situe à 58%. Le marché jouit néanmoins d'une stagnation des prix en 2013. On observe que dans la capitale, le recul est moins évident que dans le reste du territoire, à savoir -1,5% pour les appartements anciens.

Dans le détail, les appartements du Nord-Est de Paris sont moins chers. Il est, effectivement, moins compliqué d’acheter un appartement à Paris dans cette zone de la capitale.

Prêt Paris Logement 0% ou PPL 0%

Prêt Paris Logement 0% ou PPL 0%

Entre 2004 et 2012, le Prêt Paris Logement, PPL 0% (prêt aidé), a permis à 19.000 ménages d’acquérir un bien dans la capitale. Il faut savoir que ce prêt est cumulable avec le Prêt à taux zéro lors de l'achat d'une propriété neuve.

Pour bénéficier de ce prêt, il faut répondre à certaines conditions. Cela parait évident, mais le logement doit se situer dans Paris intra-muros. Par ailleurs, le bien devra aussi être votre résidence principale, durant la première année qui suit l'acquisition. En d'autres termes, elle devra être occupée 8 mois au moins dans l'année.

L'emprunteur est aussi dans l'obligation de justifier qu'il est Parisien. Pour cela, il doit prouver que le territoire de Paris a été sa résidence principale pendant un an au moins avant sa demande de crédit PPL. Les agents du CASVP, le centre d'action sociale de la Ville de Paris ainsi que les agents de la Ville de Paris, les agents de police à la préfecture de Paris, les pompiers, le personnel soignant, mais également les personnes à mobilité réduite qui souhaitent acquérir un logement comme résidence principale, Sont exceptés de cette condition. Enfin, pour bénéficier de cette aide, le particulier doit ne pas avoir été propriétaire de son habitation principale durant les deux dernières années, ainsi que durant l'année civile en cours.

Certaines conditions financières et fiscales sont nécessaires pour obtenir ce prêt. Tout d'abord, les revenus régis par des plafonds, ne doivent pas être dépassés, pour obtenir un PPL. Depuis 2013, ce plafond de ressources varie entre 36.123 euros et 94.897 euros, en fonction de la composition du ménage. Le montant octroyé est également soumis à condition. Le crédit immobilier total sans compter le PPL 0% doit se monter à au moins 60% de la valeur du bien immobilier acheté, et doit être échelonné sur au moins 5 ans. Depuis le premier trimestre 2013 le remboursement du PPL 0% est établi sur 15 ans par des mensualités fixes, et sans intérêt.

Voici la liste des documents à fournir pour une acquisition

ETAT CIVIL

  • Copie de pièce d’identité ou carte de séjour (en cours de validité)
  • Copie du livret de famille (toutes les pages si nécessaire)
  • Justificatif de domicile
  • Quittance de loyer ou bail ou attestation d’hébergement
  • Copie du contrat de mariage ou de PACS
  • Copie de jugement de divorce ou convention définitive ou acte liquidatif
  • SCI : statuts et Kbis

PROJET

  • Acquisition dans l’ancien
    • Promesse ou compromis de vente
    • Devis descriptifs et estimatifs
  • Acquisition dans le neuf
    • Contrat de réservation, notice descriptive, plans
    • Attestation de garantie de livraison, attestation nominative de garantie de remboursement, attestation de l’assurance dommage-ouvrage
  • Justificatifs d’apport
    • Relevé d’épargne
    • Don : attestation et pièce d’identité du donateur
    • Relevé des droits aux prêts épargne logement
    • Mandat de vente
  • Prêt à taux zéro
    • Contrat de bail
    • 3 dernières quittances de loyer ainsi qu’une quittance par semestre écoulé des deux dernières années

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