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Le crédit immobilier est un prêt bancaire destiné à financer :
Contrairement au crédit à la consommation, il porte sur des montants élevés - généralement de 50 000 à plus de 500 000 € - et des durées longues (10 à 25 ans).
L'emprunteur rembourse chaque mois une échéance composée d'une part de capital et d'une part d'intérêts, selon un taux fixe ou variable défini dans le contrat.
Le bien financé sert généralement de garantie au prêteur (hypothèque ou caution), ce qui permet d'accéder à des taux structurellement plus bas que ceux du crédit à la consommation.
Le coût total du crédit immobilier dépend de trois leviers : le taux d'intérêt, la durée de remboursement et le coût de l'assurance emprunteur, qui peut représenter 20 à 35 % du coût global du financement.
Comparer les offres de plusieurs banques pour identifier les conditions les plus avantageuses et obtenir un taux plus compétitif.
Centraliser les démarches auprès d'un seul interlocuteur, qui prépare le dossier, sollicite les banques et compare les propositions.
Bénéficier des conseils d'un expert qui analyse le profil de l'emprunteur, son projet, son budget et les solutions de financement possibles.
Orienter le dossier vers les banques les plus adaptées afin d'augmenter les chances d'obtenir un accord de financement.
Comparer, négocier, économiser : les clés d'un crédit immobilier optimisé
Le crédit immobilier est l'engagement financier le plus structurant dans la vie d'un ménage. Chaque dixième de point de taux compte sur 20 ou 25 ans. La clé : comparer les offres de plusieurs banques, optimiser l'assurance emprunteur par la délégation, et préparer un dossier irréprochable pour négocier en position de force. Un courtier en crédit immobilier peut faire gagner 0,2 à 0,4 % sur le taux, soit des dizaines de milliers d'euros d'économie.
Le prêt amortissable est le crédit immobilier le plus courant. Chaque mois, l'emprunteur rembourse une partie du capital emprunté ainsi que les intérêts dus à la banque.
Les mensualités sont généralement constantes pendant toute la durée du prêt. Au début du remboursement, la part des intérêts est plus importante. Elle diminue progressivement, tandis que la part de capital remboursé augmente.
Ce type de prêt convient à la plupart des projets immobiliers : achat d'une résidence principale, acquisition d'une résidence secondaire ou investissement locatif.
Le prêt in fine fonctionne différemment d'un prêt amortissable. Pendant toute la durée du crédit, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois, à la fin du contrat.
Ce montage nécessite généralement de constituer une épargne ou de disposer d'un placement financier permettant de rembourser le capital à l'échéance.
Il est principalement utilisé dans le cadre d'un investissement locatif ou d'une stratégie patrimoniale, notamment lorsque les intérêts d'emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers.
Le prêt relais permet d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu son bien actuel. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien mis en vente, le plus souvent pour une durée courte.
Ce prêt est généralement accordé pour une période de 12 à 24 mois. Le capital est remboursé lorsque la vente de l'ancien logement est réalisée.
Selon le montage choisi, l'emprunteur peut rembourser les intérêts chaque mois ou bénéficier d'un différé partiel ou total jusqu'à la vente du bien.
Le prêt construction finance la construction d'une maison individuelle. Contrairement à un achat immobilier classique, les fonds ne sont pas versés en une seule fois : ils sont débloqués progressivement, selon l'avancement du chantier.
Pendant la phase de construction, l'emprunteur peut payer uniquement des intérêts intercalaires sur les sommes déjà débloquées. Le remboursement complet du capital commence généralement après la livraison du bien.
Ce type de financement nécessite souvent des garanties spécifiques, comme une garantie de livraison ou d'achèvement, afin de sécuriser le projet jusqu'à la fin des travaux.
Le prêt achat-revente permet de financer l'achat d'un nouveau logement tout en intégrant le crédit restant dû sur le bien actuel. Il s'adresse aux propriétaires qui souhaitent changer de résidence avant d'avoir finalisé la vente de leur logement.
Ce montage peut être une alternative au prêt relais lorsque l'emprunteur rembourse encore un crédit immobilier sur le bien à vendre.
Il permet de regrouper dans un seul financement le nouveau projet immobilier, le capital restant dû et, selon les cas, une avance sur la valeur du bien mis en vente.
Le prêt à taux zéro est un prêt sans intérêt destiné à faciliter l'achat d'une résidence principale. Il s'adresse principalement aux primo-accédants, sous conditions de ressources.
Son montant dépend de plusieurs critères, notamment les revenus du foyer, la composition familiale, la zone géographique du logement et la nature du projet immobilier.
Le PTZ ne peut pas financer seul l'intégralité de l'opération. Il doit obligatoirement être complété par un autre prêt immobilier ou par un apport personnel.
Le prêt d'accession sociale est un prêt réglementé destiné aux ménages disposant de revenus modestes. Il peut financer l'achat, la construction ou certains travaux dans une résidence principale.
L'accès au PAS dépend de plafonds de ressources, qui varient selon la localisation du logement et la composition du foyer.
Son taux est encadré, et certains frais liés au financement peuvent être réduits par rapport à un prêt immobilier classique.
Le prêt conventionné permet de financer l'achat, la construction ou certains travaux dans une résidence principale. Il est accordé par une banque ayant signé une convention avec l'État.
Contrairement au prêt d'accession sociale, il n'est pas soumis à des conditions de ressources.
Son taux est plafonné, mais il est aujourd'hui moins utilisé que d'autres solutions de financement, notamment en raison de l'évolution des aides au logement liées à l'accession à la propriété.
Le prêt Action Logement est un prêt complémentaire destiné à certains salariés du secteur privé. Il peut aider à financer l'achat ou la construction d'une résidence principale.
Son accès dépend de plusieurs conditions, notamment la situation professionnelle de l'emprunteur, la nature du projet et les critères définis par Action Logement.
Il ne remplace pas un prêt immobilier principal, mais peut venir compléter le financement et réduire le montant à emprunter auprès de la banque.
Le prêt épargne logement peut être obtenu après une phase d'épargne sur un plan épargne logement, ou PEL, ou un compte épargne logement, ou CEL.
Il permet de financer l'achat, la construction ou certains travaux immobiliers, selon les droits acquis pendant la période d'épargne.
Les conditions du prêt, notamment son montant et son taux, dépendent de la date d'ouverture du PEL ou du CEL et des intérêts acquis.
L'éco-prêt à taux zéro permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans payer d'intérêts. Il concerne les logements existants et vise à améliorer leur performance énergétique.
Il peut financer différents types de travaux, comme l'isolation, le remplacement d'un système de chauffage, la ventilation ou une rénovation énergétique globale.
Son montant dépend de la nature des travaux réalisés et du nombre d'actions engagées dans le logement.
Le prêt travaux immobilier permet de financer des travaux liés à un logement : rénovation, agrandissement, aménagement ou remise en état.
Il peut être intégré au crédit immobilier principal lorsque les travaux sont prévus dès l'achat du bien. Dans ce cas, les sommes destinées aux travaux sont souvent débloquées sur présentation de devis ou de factures.
Ce type de prêt est utile lorsque les travaux représentent un montant important et doivent être inclus dans le plan de financement global.
Le prêt amélioration de l'habitat permet de financer certains travaux destinés à améliorer le confort, la sécurité ou l'adaptation du logement.
Il peut concerner des travaux de réparation, d'équipement, d'accessibilité ou d'adaptation du logement à une situation particulière.
Selon le dispositif mobilisé, son accès peut dépendre de la situation du foyer, du type de logement et de la nature des travaux réalisés.
Le prêt avance rénovation permet de financer des travaux de rénovation énergétique avec un remboursement différé. Il s'adresse notamment aux propriétaires qui ne peuvent pas financer immédiatement le coût des travaux.
Le remboursement intervient généralement plus tard, par exemple lors de la vente du logement ou au moment de la succession.
Ce prêt peut être utile pour engager des travaux importants sans alourdir immédiatement les mensualités du ménage.
Le prêt social location-accession permet à un ménage d'accéder progressivement à la propriété. Dans un premier temps, l'occupant verse une redevance et occupe le logement en tant que locataire-accédant.
Il peut ensuite lever l'option d'achat pour devenir propriétaire du logement, selon les conditions prévues au contrat.
Ce dispositif est encadré et s'adresse à des ménages respectant certains plafonds de ressources.
Le bail réel solidaire permet d'acheter un logement à prix réduit en dissociant le bâti du foncier. L'acquéreur achète le logement, mais le terrain reste détenu par un organisme foncier solidaire.
En contrepartie, l'occupant verse une redevance pour l'usage du terrain. Ce mécanisme permet de réduire le prix d'acquisition du logement.
Le BRS est destiné à favoriser l'accession à la propriété dans les zones où les prix immobiliers sont élevés.
L'accession sociale à la propriété regroupe plusieurs dispositifs destinés à aider les ménages modestes à devenir propriétaires.
Elle peut prendre différentes formes : prix de vente encadré, TVA réduite, aides locales, prêt aidé ou montage spécifique comme le PSLA ou le BRS.
Ces solutions permettent de réduire le coût global de l'opération et de rendre certains projets immobiliers plus accessibles.
Analysez vos revenus, vos charges et votre apport personnel pour estimer le montant que vous pouvez emprunter.
Comparaison des offres disponibles pour sélectionner la solution la plus cohérente avec votre projet, votre budget et vos attentes.
Étude de votre profil, de votre dossier et de vos besoins afin d'identifier les solutions les plus adaptées à votre situation.
Suivi de votre dossier à chaque étape, de la constitution des pièces jusqu'à l'aboutissement de votre demande.
Le taux d'endettement est l'un des premiers critères étudiés par la banque.
En règle générale, les mensualités de l'ensemble de vos crédits, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets.
L'apport personnel rassure la banque sur votre capacité à épargner et à financer une partie du projet.
Même s'il n'est pas obligatoire, un apport de 10 % à 20 % du montant de l'opération peut faciliter l'obtention d'un meilleur taux.
La stabilité professionnelle permet à la banque d'évaluer la régularité de vos revenus.
Les CDI et fonctionnaires restent les profils les plus rassurants, mais les indépendants, professions libérales ou CDD peuvent aussi emprunter avec un dossier solide.
La gestion bancaire est analysée à partir de vos relevés de compte récents.
L'absence de découverts répétés, de rejets de prélèvement ou d'incidents de paiement renforce la crédibilité du dossier et rassure l'établissement prêteur.
Le reste à vivre correspond à la somme disponible après paiement des charges fixes et des mensualités de crédit.
La banque vérifie qu'il reste suffisant pour couvrir les dépenses courantes du foyer après l'obtention du prêt.
La garantie du prêt permet à la banque de sécuriser le financement accordé.
Elle prend souvent la forme d'une caution bancaire ou d'une hypothèque, et protège l'établissement prêteur en cas de défaut de remboursement.
L'assurance emprunteur est presque toujours demandée pour obtenir un crédit immobilier.
Elle couvre certains risques comme le décès, l'invalidité ou l'incapacité de travail, et son coût peut peser fortement sur le coût total du prêt.
L'absence de fichage bancaire est indispensable dans la plupart des cas.
Une inscription au FICP ou au FCC complique fortement l'obtention d'un crédit immobilier et peut entraîner un refus de financement par la banque.
Le saut de charge mesure l'écart entre votre loyer actuel et votre future mensualité de crédit.
La banque vérifie ainsi que cette hausse reste compatible avec vos revenus et votre reste à vivre.
Le coût d'un crédit immobilier ne se limite pas au taux d'intérêt affiché. Plusieurs postes de dépenses s'additionnent et influencent le montant total effectivement remboursé par l'emprunteur. Pour bien comparer deux offres, il est donc essentiel d'analyser l'ensemble des frais liés au financement, et pas seulement la mensualité proposée.
| Durée | Taux | Mensualité | Coût total du prêt |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,00 % | 1 381 € | 48 600 € |
| 20 ans | 3,00 % | 1 109 € | 66 200 € |
| 25 ans | 3,00 % | 948 € | 84 500 € |
Plus la durée du crédit augmente, plus la mensualité baisse, mais plus le coût total des intérêts progresse. Dans cet exemple, passer de 15 à 25 ans réduit la mensualité de 1 381 € à 948 €, mais augmente les intérêts de 48 600 € à 84 500 €. Le choix de la durée doit donc équilibrer budget mensuel et coût global du prêt.
| Durée | Taux | Mensualité | Coût total du prêt |
|---|---|---|---|
| 20 ans | 3,00 % | 1 109 € | 66 200 € |
| 20 ans | 3,50 % | 1 160 € | 78 400 € |
| 20 ans | 4,00 % | 1 212 € | 90 900 € |
L'écart entre 3 % et 4 % représente plus de 24 000 € d'intérêts supplémentaires pour un même capital emprunté. Ce différentiel justifie pleinement l'effort de comparaison et de négociation du taux.
Marie 31 ans, infirmière, et Thomas 33 ans, développeur informatique, sont locataires à Nantes. Avec des revenus mensuels nets de 4 800 € et un apport personnel de 25 000 €, ils souhaitent acheter leur premier appartement neuf à 280 000 €.
Situation de financement :
Le couple finance son premier achat immobilier grâce à un montage de 280 000 €, combinant un apport personnel de 25 000 €, un PTZ+ de 70 000 € avec différé de 15 ans et un prêt principal de 185 000 € sur 20 ans à 3,2 %.
Nadia, 42 ans, cadre commerciale avec des revenus nets de 3 900 €, est propriétaire de sa résidence principale (crédit soldé). Elle souhaite financer un studio de 35 m² à Lyon pour un investissement locatif à 140 000 €, avec un apport de 15 000 €.
Montage retenu :
L'absence de crédit en cours et un apport couvrant les frais de notaire ont permis à Nadia d'obtenir un taux compétitif. Le coût total des intérêts s'élève à ~49 000 €, partiellement compensé par les revenus locatifs et les avantages fiscaux liés au dispositif choisi.
Antoine, 38 ans, enseignant, et Claire, 36 ans, aide-soignante, disposent de revenus cumulés de 4 200 € et d'un apport de 30 000 €. Ils achètent une maison ancienne à 220 000 € en Bretagne, avec 40 000 € de travaux de rénovation énergétique.
Plan de financement :
En intégrant les travaux au prêt principal (taux immobilier), le couple économise environ 6 000 € par rapport à un financement des travaux par crédit consommation séparé. Le courtier a structuré un plan incluant un déblocage progressif des fonds travaux sur présentation de factures, évitant de payer des intérêts intercalaires sur la totalité du montant dès le départ.
Un apport personnel de 10 à 20 % du prix d'achat est généralement recommandé pour obtenir un crédit immobilier dans de bonnes conditions. Cet apport sert le plus souvent à financer les frais annexes liés à l'acquisition, notamment les frais de notaire, les frais de garantie, les éventuels frais de dossier ou encore certains frais liés à l'installation.
Dans la pratique, un apport personnel permet surtout de rassurer la banque sur la solidité du dossier. Il montre que l'emprunteur a été capable d'épargner régulièrement, de gérer son budget et de participer financièrement à son projet immobilier. Plus l'apport est élevé, plus il peut améliorer la perception du dossier et faciliter la négociation des conditions de financement.
Un apport plus important peut notamment permettre :
Il reste toutefois possible, dans certains cas, d'obtenir un crédit immobilier avec un apport limité, voire sans apport. Cela concerne principalement les profils disposant de revenus stables, d'une situation professionnelle solide, d'un bon reste à vivre et d'une gestion bancaire irréprochable.
L'apport personnel n'est donc pas toujours une obligation absolue, mais il reste un levier important pour améliorer la qualité du dossier, rassurer l'établissement prêteur et obtenir de meilleures conditions de financement.
La durée maximale d'un crédit immobilier est généralement de 25 ans. Dans certains cas spécifiques, elle peut aller jusqu'à 27 ans, notamment pour l'achat d'un logement neuf en VEFA ou lorsqu'un différé de remboursement est prévu en raison de travaux importants ou d'un décalage entre l'achat et l'entrée dans le logement.
Le choix de la durée est un élément central dans un projet immobilier, car il influence directement le montant de la mensualité, le taux d'endettement et le coût total du crédit. Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible. Cela peut permettre de rendre le projet plus accessible, en particulier lorsque les revenus du foyer ne permettent pas d'absorber une mensualité trop élevée.
En revanche, une durée longue augmente le coût total du financement. Les intérêts sont payés sur une période plus étendue, ce qui alourdit le montant global remboursé à la banque. À l'inverse, une durée plus courte permet de réduire le coût total du crédit, mais elle implique des mensualités plus élevées.
Le choix de la durée dépend donc de plusieurs éléments :
La meilleure durée n'est donc pas forcément la plus courte ni la plus longue. Elle doit permettre de financer le projet immobilier tout en conservant une situation budgétaire équilibrée.
Oui, il est possible d'obtenir un crédit immobilier sans être en CDI. Même si le CDI reste un statut apprécié par les banques, il n'est pas le seul profil accepté pour financer un achat immobilier. Les établissements prêteurs analysent avant tout la stabilité des revenus, la cohérence du projet, la capacité de remboursement et la gestion globale du budget.
Plusieurs profils peuvent obtenir un crédit immobilier sans CDI, notamment :
Pour les travailleurs indépendants, les professions libérales ou les dirigeants, la banque demande généralement les deux ou trois derniers bilans afin d'évaluer la stabilité de l'activité. Elle vérifie également l'évolution du chiffre d'affaires, le niveau de rémunération, la régularité des revenus et la capacité du foyer à supporter les futures mensualités.
L'absence de CDI peut être compensée par d'autres points forts du dossier. Un apport personnel conséquent, une épargne disponible, une bonne tenue des comptes, un faible taux d'endettement ou la présence d'un co-emprunteur en CDI peuvent renforcer la demande de financement.
La banque peut aussi être attentive à l'ancienneté de l'activité, au secteur professionnel, au niveau de charges fixes et au reste à vivre après opération. L'objectif est de vérifier que l'emprunteur pourra rembourser son prêt durablement, même sans contrat de travail à durée indéterminée.
Emprunter sans CDI est donc possible, mais le dossier doit être bien préparé, cohérent et suffisamment rassurant pour l'établissement prêteur.
Pour réduire le coût de l'assurance emprunteur, la première solution consiste à comparer le contrat proposé par la banque avec des contrats externes. Cette démarche s'appelle la délégation d'assurance. Elle permet de choisir une assurance auprès d'un autre organisme que la banque prêteuse, à condition que le nouveau contrat présente un niveau de garanties équivalent.
L'assurance emprunteur peut représenter une part importante du coût total d'un crédit immobilier, surtout lorsque le prêt porte sur un montant élevé ou une durée longue. Les contrats groupe proposés par les banques appliquent souvent une tarification mutualisée, tandis que les contrats individuels peuvent être ajustés au profil réel de l'emprunteur. C'est ce qui permet parfois d'obtenir une cotisation plus compétitive.
La délégation d'assurance peut permettre de réduire le coût dans plusieurs situations :
Depuis la loi Lemoine, il est possible de changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais et sans attendre la date anniversaire du contrat. Cette possibilité permet aux emprunteurs déjà engagés dans un crédit immobilier de revoir leur contrat et de rechercher une offre plus avantageuse.
Il faut toutefois comparer les garanties avec attention. Le prix ne doit pas être le seul critère. Le nouveau contrat doit couvrir correctement les risques exigés par la banque : décès, perte totale et irréversible d'autonomie, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi si cette garantie est demandée ou souhaitée.
Réduire le coût de l'assurance emprunteur permet donc d'alléger le coût global du crédit immobilier, à condition de conserver une protection adaptée au profil et au projet de l'emprunteur.
Oui, il est possible de renégocier un crédit immobilier en cours de remboursement. Cette opération peut être intéressante lorsque les taux d'intérêt du marché ont baissé de manière significative par rapport au taux initial du prêt. En général, un écart d'environ 0,7 à 1 point peut justifier une étude, mais l'intérêt réel dépend aussi du capital restant dû, de la durée restante et des frais liés à l'opération.
La renégociation consiste à demander à sa banque actuelle de modifier les conditions du prêt, principalement le taux d'intérêt. Si la banque accepte, un avenant au contrat est établi. Cette solution peut permettre de réduire la mensualité, de diminuer le coût total du crédit ou de raccourcir la durée de remboursement.
Lorsque la banque actuelle refuse ou propose une baisse insuffisante, l'emprunteur peut envisager un rachat de crédit immobilier par un autre établissement. Dans ce cas, la nouvelle banque rembourse le prêt en cours et met en place un nouveau financement avec de nouvelles conditions.
L'opération peut être pertinente dans plusieurs cas :
Il faut cependant tenir compte des frais associés : indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de garantie, frais de mainlevée éventuelle ou frais liés à la nouvelle assurance emprunteur.
Avant de renégocier ou de faire racheter son prêt, il est donc indispensable de comparer le gain attendu avec le coût de l'opération. Une simulation permet de vérifier si l'économie réalisée compense réellement les frais engagés.
Le délai moyen pour obtenir un crédit immobilier est généralement compris entre 4 et 6 semaines à partir du dépôt d'un dossier complet. Ce délai peut toutefois varier selon le profil de l'emprunteur, la complexité du projet, la réactivité de la banque, la période de l'année et la qualité des pièces transmises.
La première étape consiste à constituer le dossier de financement. Celui-ci doit permettre à la banque d'analyser précisément la situation de l'emprunteur : revenus, charges, apport personnel, stabilité professionnelle, gestion des comptes, taux d'endettement, reste à vivre et cohérence du projet immobilier. Un dossier incomplet entraîne souvent des demandes complémentaires et peut rallonger les délais.
Une fois le dossier étudié, la banque peut émettre un accord de principe. Cet accord n'est pas encore l'offre définitive, mais il indique que le projet semble finançable sous réserve de validation complète. La banque procède ensuite à l'analyse finale, à la validation de l'assurance emprunteur, à la mise en place de la garantie et à l'édition de l'offre de prêt.
Les principales étapes sont généralement les suivantes :
Après réception de l'offre de prêt, l'emprunteur doit respecter un délai légal de réflexion de 10 jours calendaires. L'offre ne peut être acceptée qu'à partir du 11e jour.
Un dossier complet dès le départ, des documents à jour et l'accompagnement d'un courtier peuvent permettre d'accélérer le traitement et de limiter les allers-retours avec la banque.
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Par le respect que la personne envers moi à eu Merci pour toutes les explications et qui m'a parfaite compris malgré mon désarroi Respect Merci beaucoup
Merci a Mme MACHRI pour son professionnalisme et son humanisme.
Bonjour J’ai eu affaire à Mme MACHRI et sans elle je pense que je serai partie en dépression 😉 non pour faire court réactive, franche, juste au top mon dossier en passer je n’y croyais pas mais elle c’est battue pour moi et je fais de sacrée économie par mois. Donc juste un mot « géniale » je ne pourrai jamais la remercier assez.
Très disponible ,dossier complet . Même si ça n a pas abouti (mauvaise période) .tenu au courant jusqu au bout.
Monsieur Delgado et compétent et patient.je suis ravi de sont travail
Merci du service que j'ai pu avoir au téléphone et de l'aide et des conseils qui ont pu m'être apportés selon ma situation. Je recommande fortement.
J’ai pas vraiment grand-chose à dire tout simplement un merci beaucoup à toute l’équipe, la patience, la compréhension, la honnêteté et le plus impressionnant leur rapidité les jours d’aujourd’hui, c’est assez rare, trouver des gens qui font leur travail avec une très bonne qualité Bravo 🎊
Super accompagnement de notre conseillère madame Machri. Elle a toujours était disponible pour nous. Ce fut une très belle expérience et collaboration merci à vous !!!!
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