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Qu'est-ce qu'un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier est un prêt bancaire destiné à financer :


  • l'acquisition d'un bien immobilier (résidence principale, secondaire ou investissement locatif) ;
  • la construction d'un logement ;
  • la réalisation de travaux de grande envergure.

Contrairement au crédit à la consommation, il porte sur des montants élevés - généralement de 50 000 à plus de 500 000 € - et des durées longues (10 à 25 ans).


L'emprunteur rembourse chaque mois une échéance composée d'une part de capital et d'une part d'intérêts, selon un taux fixe ou variable défini dans le contrat.


Le bien financé sert généralement de garantie au prêteur (hypothèque ou caution), ce qui permet d'accéder à des taux structurellement plus bas que ceux du crédit à la consommation.


Le coût total du crédit immobilier dépend de trois leviers : le taux d'intérêt, la durée de remboursement et le coût de l'assurance emprunteur, qui peut représenter 20 à 35 % du coût global du financement.

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Couple devant la maison financée par son crédit immobilier

Pourquoi passer par un courtier pour son prêt immobilier ?

Réduire le taux

Comparer les offres de plusieurs banques pour identifier les conditions les plus avantageuses et obtenir un taux plus compétitif.

Gagner du temps

Centraliser les démarches auprès d'un seul interlocuteur, qui prépare le dossier, sollicite les banques et compare les propositions.

Être accompagné

Bénéficier des conseils d'un expert qui analyse le profil de l'emprunteur, son projet, son budget et les solutions de financement possibles.

Maximiser ses chances

Orienter le dossier vers les banques les plus adaptées afin d'augmenter les chances d'obtenir un accord de financement.

Photo d'Arsalain EL KESSIR

Comparer, négocier, économiser : les clés d'un crédit immobilier optimisé

Le crédit immobilier est l'engagement financier le plus structurant dans la vie d'un ménage. Chaque dixième de point de taux compte sur 20 ou 25 ans. La clé : comparer les offres de plusieurs banques, optimiser l'assurance emprunteur par la délégation, et préparer un dossier irréprochable pour négocier en position de force. Un courtier en crédit immobilier peut faire gagner 0,2 à 0,4 % sur le taux, soit des dizaines de milliers d'euros d'économie.

Arsalain EL KESSIR – Fondateur de BoursedesCrédits

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Quels types de prêts immobiliers existent ?

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Les étapes d'un crédit immobilier

  1. Évaluer sa capacité d'emprunt

    Analysez vos revenus, vos charges et votre apport personnel pour estimer le montant que vous pouvez emprunter.

  2. Comparer et négocier

    Comparaison des offres disponibles pour sélectionner la solution la plus cohérente avec votre projet, votre budget et vos attentes.

  3. Monter le dossier

    Étude de votre profil, de votre dossier et de vos besoins afin d'identifier les solutions les plus adaptées à votre situation.

  4. Signer et débloquer les fonds

    Suivi de votre dossier à chaque étape, de la constitution des pièces jusqu'à l'aboutissement de votre demande.

Les conditions pour obtenir un crédit immobilier

Le taux d'endettement

Le taux d'endettement est l'un des premiers critères étudiés par la banque.


En règle générale, les mensualités de l'ensemble de vos crédits, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets.

L'apport personnel

L'apport personnel rassure la banque sur votre capacité à épargner et à financer une partie du projet.


Même s'il n'est pas obligatoire, un apport de 10 % à 20 % du montant de l'opération peut faciliter l'obtention d'un meilleur taux.

La stabilité professionnelle

La stabilité professionnelle permet à la banque d'évaluer la régularité de vos revenus.


Les CDI et fonctionnaires restent les profils les plus rassurants, mais les indépendants, professions libérales ou CDD peuvent aussi emprunter avec un dossier solide.

La gestion bancaire

La gestion bancaire est analysée à partir de vos relevés de compte récents.


L'absence de découverts répétés, de rejets de prélèvement ou d'incidents de paiement renforce la crédibilité du dossier et rassure l'établissement prêteur.

Le reste à vivre

Le reste à vivre correspond à la somme disponible après paiement des charges fixes et des mensualités de crédit.


La banque vérifie qu'il reste suffisant pour couvrir les dépenses courantes du foyer après l'obtention du prêt.

La garantie du prêt

La garantie du prêt permet à la banque de sécuriser le financement accordé.


Elle prend souvent la forme d'une caution bancaire ou d'une hypothèque, et protège l'établissement prêteur en cas de défaut de remboursement.

L'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur est presque toujours demandée pour obtenir un crédit immobilier.


Elle couvre certains risques comme le décès, l'invalidité ou l'incapacité de travail, et son coût peut peser fortement sur le coût total du prêt.

L'absence de fichage bancaire

L'absence de fichage bancaire est indispensable dans la plupart des cas.


Une inscription au FICP ou au FCC complique fortement l'obtention d'un crédit immobilier et peut entraîner un refus de financement par la banque.

Le saut de charge

Le saut de charge mesure l'écart entre votre loyer actuel et votre future mensualité de crédit.


La banque vérifie ainsi que cette hausse reste compatible avec vos revenus et votre reste à vivre.

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Quel est le coût réel d'un prêt immobilier ?

Le coût d'un crédit immobilier ne se limite pas au taux d'intérêt affiché. Plusieurs postes de dépenses s'additionnent et influencent le montant total effectivement remboursé par l'emprunteur. Pour bien comparer deux offres, il est donc essentiel d'analyser l'ensemble des frais liés au financement, et pas seulement la mensualité proposée.

  • Les intérêts bancaires : calculés sur le capital restant dû, ils dépendent directement du taux, de la durée du prêt et du montant emprunté. Même un écart de 0,2 % sur le taux peut représenter plusieurs milliers d'euros sur 20 ans.
  • L'assurance emprunteur : exprimée par le TAEA, elle peut représenter 20 à 35 % du coût total du crédit selon le profil de l'emprunteur, son âge, son état de santé et les garanties choisies. La délégation d'assurance permet souvent de réduire fortement cette dépense.
  • Les frais de dossier : facturés par la banque lors de la mise en place du prêt, ils varient généralement entre 500 et 1 500 €. Ils peuvent parfois être négociés, réduits ou offerts dans le cadre d'une opération commerciale.
  • Les frais de garantie : ils sécurisent la banque en cas de défaut de remboursement. Ils peuvent prendre la forme d'une hypothèque, représentant environ 1,5 à 2 % du montant emprunté, ou d'une caution via un organisme spécialisé, parfois partiellement restituable en fin de prêt.
  • Les frais de notaire : 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Non finançables par le prêt dans la plupart des cas.

L'impact de la durée sur le crédit

Durée Taux Mensualité Coût total du prêt
15 ans 3,00 % 1 381 € 48 600 €
20 ans 3,00 % 1 109 € 66 200 €
25 ans 3,00 % 948 € 84 500 €

Plus la durée du crédit augmente, plus la mensualité baisse, mais plus le coût total des intérêts progresse. Dans cet exemple, passer de 15 à 25 ans réduit la mensualité de 1 381 € à 948 €, mais augmente les intérêts de 48 600 € à 84 500 €. Le choix de la durée doit donc équilibrer budget mensuel et coût global du prêt.

Et l'impact du taux d'intérêt

Durée Taux Mensualité Coût total du prêt
20 ans 3,00 % 1 109 € 66 200 €
20 ans 3,50 % 1 160 € 78 400 €
20 ans 4,00 % 1 212 € 90 900 €

L'écart entre 3 % et 4 % représente plus de 24 000 € d'intérêts supplémentaires pour un même capital emprunté. Ce différentiel justifie pleinement l'effort de comparaison et de négociation du taux.

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Exemples concrets de crédit immobilier

Marie et Thomas, exemple de crédit immobilier

Le cas de Marie et Thomas

Marie 31 ans, infirmière, et Thomas 33 ans, développeur informatique, sont locataires à Nantes. Avec des revenus mensuels nets de 4 800 € et un apport personnel de 25 000 €, ils souhaitent acheter leur premier appartement neuf à 280 000 €.

Situation de financement :

  • Apport personnel : 25 000 €
  • PTZ+ : 70 000 € (différé de remboursement de 15 ans)
  • Prêt principal : 185 000 € sur 20 ans à 3,2 %
  • Taux d'endettement : 28 %

Le couple finance son premier achat immobilier grâce à un montage de 280 000 €, combinant un apport personnel de 25 000 €, un PTZ+ de 70 000 € avec différé de 15 ans et un prêt principal de 185 000 € sur 20 ans à 3,2 %.

Nadia, exemple de crédit immobilier

Le cas de Nadia

Nadia, 42 ans, cadre commerciale avec des revenus nets de 3 900 €, est propriétaire de sa résidence principale (crédit soldé). Elle souhaite financer un studio de 35 m² à Lyon pour un investissement locatif à 140 000 €, avec un apport de 15 000 €.

Montage retenu :

  • Prêt : 125 000 € sur 20 ans à 3,5 %
  • Mensualité : ~725 €
  • Loyer estimé : 550 € (pris en compte à 70 % par la banque, soit 385 €)
  • Taux d'endettement : 8,7 %

L'absence de crédit en cours et un apport couvrant les frais de notaire ont permis à Nadia d'obtenir un taux compétitif. Le coût total des intérêts s'élève à ~49 000 €, partiellement compensé par les revenus locatifs et les avantages fiscaux liés au dispositif choisi.

Antoine et Claire, exemple de prêt immobilier

Le cas d'Antoine et Claire

Antoine, 38 ans, enseignant, et Claire, 36 ans, aide-soignante, disposent de revenus cumulés de 4 200 € et d'un apport de 30 000 €. Ils achètent une maison ancienne à 220 000 € en Bretagne, avec 40 000 € de travaux de rénovation énergétique.

Plan de financement :

  • Apport : 30 000 € (frais de notaire + partie des travaux)
  • Prêt principal : 230 000 € sur 25 ans à 3,4 %
  • Mensualité : ~1 140 €
  • Taux d'endettement : 27 %

En intégrant les travaux au prêt principal (taux immobilier), le couple économise environ 6 000 € par rapport à un financement des travaux par crédit consommation séparé. Le courtier a structuré un plan incluant un déblocage progressif des fonds travaux sur présentation de factures, évitant de payer des intérêts intercalaires sur la totalité du montant dès le départ.

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Questions fréquentes sur le crédit immobilier

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Ce que nos clients disent de nous

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J’ai pas vraiment grand-chose à dire tout simplement un merci beaucoup à toute l’équipe, la patience, la compréhension, la honnêteté et le plus impressionnant leur rapidité les jours d’aujourd’hui, c’est assez rare, trouver des gens qui font leur travail avec une très bonne qualité Bravo 🎊

Sandra
Il y a 10 heures

Super accompagnement de notre conseillère madame Machri. Elle a toujours était disponible pour nous. Ce fut une très belle expérience et collaboration merci à vous !!!!

Valerie TONDA
Il y a 12 heures

Mon mari et moi sommes extrêmement satisfaits du travail de Mr Royer Noa et de son équipe, qui ont été d'une grande efficacité pour notre regroupement de crédits. Ils ont su nous trouver la meilleure offre. Ils ont fait preuve de transparence, de sérieux et de professionnalisme du début jusqu'à la fin. Ils nous ont tenus informés à chaque étape et ont toujours été disponibles pour répondre à nos questions. Un accompagnement vraiment rassurant et de qualité, qui a su me mettre en confiance pour les choisir. Un grand merci encore à Mr Royer pour votre efficacité et votre accompagnement ! Je recommande +++ sans hésitation.

Marion
Il y a 15 heures

J’ai fait à une personne très compétente qui a su bien m’expliquer pas les démarches à faire afin de finaliser mon dossier d’assurance

Isabelle LEROY
Il y a 1 jour

Personnel à l'écoute, qui fait tout pour trouver les solutions adaptées aux situations et qui suit vraiment les dossiers.

Michael Vincenzi
Il y a 2 jours

bonjour les deux personnes qui se sont occupés de mes dossiers credits assurance Mr NOA ROYER et MAXIME DELGADOsont trés performent dans leur travail ils prennent beaucoup de leurs temps pour m informer pour me conseiller oui parfois sa prend du temps mais leur travail est très bien fais je peux les contacter a tous moments pour des questions sur la suite et ils sont toujours la pour me donner une réponse claire mon dossier n est pas terminé mais je les remercie déja pour le travail accompli je dirais avec tous se que j ai vue jusqu a présent sa frole la perfection je les remercie déja pour sa bonne journée a tous

forissier
Il y a 3 jours

Aide les clients a sont sortire

Lahoucine Baddi
Il y a 10 jours

Bonjour, Je tiens à remercier toute l'équipe notamment Mme Machri, Mme Romano, Mr Royer pour tout l'accompagnement du début de notre demarche de rachats de crédits jusqu'à la signature du contrat.. Equipe très humaine, compétente, beaucoup de bienveillance. Sait être a l'écoute des clients et sont présents pour répondre à toutes nos interrogations diverses et variées en fonction du projet demandé par le client. L'ensemble de l'équipe fait son maximum et s'investit a fond pour chacun de ses clients afin de leur trouver et obtenir la meilleure solution en fonction du projet du client... Encore un grand MERCI à vous tous. Cela nous a permis de retrouver notre sourire et de recommencer a avoir une meilleure stabilité financière. MERCI !!!!!

Céline
Il y a 14 jours
Excellent
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