
Rachat de crédit immobilier
✍ Les points à retenir
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Objectif du rachat : Le rachat de crédit immobilier a pour but de regrouper plusieurs prêts immobiliers en un seul, afin de simplifier la gestion des remboursements, d'obtenir de meilleures conditions (notamment un taux d'intérêt plus avantageux) ou de réduire les mensualités.
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Comparaison des offres : Avant de choisir un rachat de crédit immobilier, il est recommandé de solliciter des offres de différents établissements financiers ou de faire appel à un courtier pour comparer les taux d'intérêt, les frais, et les conditions.
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Garanties et assurances : Comprenez les garanties requises pour le rachat, telles que l'hypothèque ou la caution, ainsi que les assurances emprunteur associées.
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Frais et coûts : Tenez compte de l'ensemble des frais liés au rachat de crédit immobilier, y compris les frais de dossier, les assurances, et les frais annexes.
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Conditions de remboursement anticipé : Vérifiez attentivement les conditions relatives au remboursement anticipé, y compris les éventuelles pénalités.
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Durée du nouveau prêt : Choisissez judicieusement la durée du nouveau prêt lors du rachat, car elle influencera le montant de vos mensualités et le coût total du crédit.
Qu'est-ce que le rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier (aussi appelé « rachat de prêt immobilier » ou « renégociation externe de prêt ») désigne l'opération par laquelle un nouvel établissement bancaire (ou parfois la même banque) solde votre emprunt immobilier en cours pour vous proposer un nouveau prêt à des conditions plus avantageuses ou plus adaptées à votre situation. L'idée principale est de profiter d'un taux d'intérêt plus bas que celui que vous aviez initialement, ou de revoir la durée du prêt, la mensualité, etc.
En pratique, vous souscrivez un nouveau contrat de crédit immobilier auprès de la banque qui « rachète » le capital restant dû de votre ancien prêt. Ensuite, vous n'avez plus qu'un seul prêt, celui du nouvel organisme, avec un taux et une mensualité mis à jour. L'objectif peut être :
- Réduire le taux d'intérêt pour économiser sur les intérêts totaux.
- Baisser la mensualité en rallongeant la durée pour rééquilibrer son budget.
- Raccourcir la durée pour rembourser plus vite si votre situation financière s'est améliorée.
C'est une opportunité de faire un coup de pouce à votre budget, mais il faut être vigilant sur les frais et conditions afin de s'assurer que l'opération soit véritablement rentable.
Pourquoi opter pour un rachat de crédit immobilier ?
Obtenir un taux d'intérêt plus bas
L'argument numéro un est la différence de taux. Si votre prêt date d'il y a quelques années et que les taux ont fortement baissé depuis, vous pouvez réaliser d'importantes économies en passant d'un taux à, par exemple, 3,5 % ou 4 % à un taux actuel d'environ 1-2 % (variable selon la conjoncture). La baisse de taux permet de diminuer le coût global des intérêts, potentiellement de plusieurs milliers ou dizaines de milliers d'euros sur la durée restante.
Réduire la mensualité ou la durée de remboursement
Grâce au rachat, vous pouvez :
- Réduire la mensualité : en étalant le remboursement sur une durée plus longue, la charge mensuelle devient plus légère. Cela peut être utile si votre situation financière s'est tendue ou si vous craignez un surendettement.
- Raccourcir la durée : si au contraire vous voulez en finir plus rapidement, vous pouvez garder la même mensualité ou la relever légèrement, mais sur une durée moins longue, ce qui réduit le total des intérêts.
Adapter son prêt à une nouvelle situation financière
Vous avez peut-être eu une évolution de revenus (baisse ou hausse) ou un changement familial (mariage, divorce, naissance). Le rachat de crédit immobilier peut adapter le prêt à ces circonstances, par exemple en modulant la mensualité pour faire face à un besoin de trésorerie, ou pour accélérer le remboursement.
Regrouper plusieurs crédits en un seul
On parle parfois de rachat de crédit immobilier “mixte" qui inclut également des crédits à la consommation. Ainsi, vous unifiez tout dans un seul emprunt hypothécaire, potentiellement à un taux plus intéressant que si vous gardiez un crédit conso séparé. Attention néanmoins, la part de l'immobilier doit rester majoritaire (ou plus de 60 %) pour que ce soit considéré comme un rachat immobilier.
Quels crédits immobiliers peut-on racheter ?
Prêt à taux fixe ou variable
Qu'il s'agisse d'un prêt immobilier à taux fixe ou à taux variable, vous pouvez le faire racheter, pourvu que vous trouviez un organisme acceptant de vous proposer un nouveau crédit. Si vous aviez un taux variable peu avantageux ou incertain, vous pouvez passer sur un taux fixe plus stable.
Prêt relais
Certains emprunteurs ont un prêt relais en cours (financement transitoire avant la vente d'un bien). Le rachat de prêt relais est possible, mais il est moins fréquent. On peut aussi basculer d'un relais à un prêt amortissable classique si on décide de conserver le bien plus longtemps que prévu.
Prêt réglementé (PTZ, PAS...)
Les prêts règlementés comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) ou le PAS (Prêt Accession Sociale) peuvent parfois être intégrés dans le rachat, mais attention, ces dispositifs ont des conditions et avantages spécifiques qui peuvent être perdus ou requalifiés en cas de changement de banque. Il faut bien vérifier la faisabilité, et si vous ne perdez pas le bénéfice du PTZ lors du rachat.
Les conditions d'éligibilité pour un rachat de crédit immobilier
Différence de taux suffisante
La règle d'or : la différence de taux entre votre prêt actuel et le taux proposé doit être significative (idéalement au moins 0,70 à 1 point d'écart) pour que l'opération soit rentable, car vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA) et d'autres frais (frais de garantie, etc.). Par exemple, si vous empruntez à 3 % et que vous trouvez 2 %, c'est intéressant, mais si vous passez de 1,6 % à 1,4 % la marge peut être trop faible pour compenser les frais.
Période de remboursement restante
Le rachat est plus pertinent lorsqu'il reste suffisamment de temps (au moins la moitié de la durée initiale) ou un capital restant dû conséquent. En effet, au début de la vie d'un prêt immobilier, on paie beaucoup d'intérêts, donc changer de taux profite davantage. Si votre crédit est presque fini (reste 3 ou 4 ans), vous aurez déjà amorti la majorité des intérêts, et l'économie sera limitée.
Capital restant dû et frais à amortir
Plus le capital restant dû est élevé, plus le rachat a de sens : la baisse de taux sera appliquée sur un capital conséquent, générant des économies potentielles importantes. En revanche, si le capital restant est modeste, les frais (IRA, dossier, garantie) pourraient dépasser le gain. Il faut faire un calcul précis avant de se lancer.
Profil emprunteur et stabilité financière
La banque qui rachète exige un dossier solide : revenus stables, taux d'endettement acceptable, absence d'incidents de paiement, etc. L'emprunteur est réévalué comme pour un nouveau prêt immobilier. Un refus est possible si votre situation s'est dégradée depuis votre emprunt initial.
Comment fonctionne la procédure de rachat de crédit immobilier ?
Étape 1 : Faire estimer le gain potentiel
Avant toute démarche, calculez l'écart de taux possible, le coût des indemnités de remboursement anticipé, et vos frais de dossier, de garantie, etc. Faites des simulations (en ligne ou via un courtier) pour estimer le gain. Vérifiez le capital restant dû sur votre tableau d'amortissement et la part d'intérêts qu'il vous reste à payer selon la durée. Cette analyse vous dira si c'est rentable ou non.
Étape 2 : Comparer les offres et négocier
Sollicitez plusieurs banques ou courtiers. N'hésitez pas à mettre en concurrence. Obtenez des propositions écrites mentionnant le taux (TAEG), la durée, le montant des frais, le type de garantie, etc. Étudiez également si votre banque actuelle peut faire une renégociation interne : c'est parfois plus simple mais souvent moins avantageux. Faire jouer la concurrence est clé pour négocier un meilleur taux ou réduire les frais de dossier.
Étape 3 : Monter le dossier et obtenir l'accord
Une fois l'offre qui vous convient repérée, vous devez constituer un dossier : bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés de compte, tableau d'amortissement de l'ancien prêt, etc. La nouvelle banque analyse votre solvabilité, votre taux d'endettement. Si tout est validé, vous recevez une offre de prêt. Vous disposez d'un délai de réflexion légal (10 jours minimum pour un prêt immobilier) avant d'accepter.
Étape 4 : Signer l'offre de prêt et solder l'ancien crédit
Après expiration du délai ou dès que vous acceptez formellement, la nouvelle banque verse les fonds pour solder votre ancien prêt auprès de la banque initiale. Vos droits à l'hypothèque ou caution éventuelle sur le bien sont transférés ou levés pour être remplacés par la nouvelle garantie. Vous commencerez alors à rembourser votre nouveau prêt au nouveau taux, sur la nouvelle durée.
Coûts et frais associés au rachat de crédit immobilier
Indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Lorsque vous soldez votre prêt initial avant son terme, la banque peut exiger des indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou “pénalités de remboursement anticipé". En France, pour un crédit immobilier, elles sont plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû (on prend le moindre des deux). Exemple : si vous devez 100 000 € à 2 % sur 10 ans, 6 mois d'intérêts = 6 mois * 2 % * 100 000 / 12 = 1 000 €, tandis que 3 % du capital = 3 000 €. On retient 1 000 €.
Frais de dossier, garantie et assurance
Auprès de la nouvelle banque, vous paierez des frais de dossier (quelques centaines d'euros à 1 % du capital). Il y a aussi la garantie du nouveau prêt (hypothèque, caution). Si c'est une hypothèque, il y aura des frais de notaire et d'inscription. Si c'est une caution (Crédit Logement ou autre organisme), vous payez des frais de caution. Par ailleurs, une nouvelle assurance emprunteur peut être imposée ou réévaluée (nouveau contrat). Son coût mensuel doit être intégré.
Frais de notaire et hypothèque : cas particuliers
Si la nouvelle banque exige une garantie hypothécaire, vous passerez par un notaire pour la mise en place de l'hypothèque, ce qui génère des frais de notaire et taxes de publicité foncière (plusieurs centaines voire milliers d'euros selon le montant). Certains rachats se font via caution sans hypothèque, réduisant les frais. Vérifiez si l'ancienne hypothèque doit être radiée (mainlevée), ce qui coûte aussi un peu.
Avantages et inconvénients du rachat de crédit immobilier
Avantages
- Économie potentielle sur les intérêts : En obtenant un taux plus bas, la réduction du coût total peut être significative, surtout s'il reste beaucoup de capital à rembourser.
- Possibilité d'ajuster la mensualité : On peut baisser la charge mensuelle pour retrouver un souffle financier, ou maintenir la mensualité pour réduire la durée.
- Renégociation globale : Cela peut inclure la modularité, l'assurance emprunteur, la suppression d'un co-emprunteur, etc.
- Regrouper plusieurs dettes : On peut inclure d'autres prêts conso dans le nouveau prêt hypothécaire si la part immo est majoritaire.
Inconvénients
- Frais non négligeables : IRA, frais de dossier, garantie, notaire s'il y a hypothèque. Ces coûts peuvent amoindrir l'intérêt du rachat si la différence de taux est faible ou si la durée restante est courte.
- Procédure plus longue : Nécessite de démarcher plusieurs banques, constituer un dossier, patienter la validation, la signature de l'offre, le déblocage, etc.
- Critères d'acceptation : La nouvelle banque peut refuser si votre situation financière s'est dégradée depuis l'emprunt initial ou si vous avez un taux d'endettement trop élevé.
- Pas toujours rentable : Il faut un écart de taux d'au moins 0,70 % à 1 % pour que l'opération soit intéressante, en général.
Comparaison : rachat de crédit vs renégociation interne
Renégociation interne auprès de la même banque
Vous pouvez demander à votre banque actuelle une renégociation du taux de votre prêt, sans changer d'établissement. Cela évite les frais de dossier et IRA (si la banque y consent). Toutefois, la renégociation interne est souvent moins avantageuse, car la banque n'a pas intérêt à vous offrir un taux ultra compétitif. Elle peut même refuser ou proposer un taux à peine plus bas.
Avantage : Démarche simplifiée, pas besoin de transfert d'hypothèque ou de nouvel acte.
Inconvénient : Les gains sont moindres ou la banque peut refuser.
Rachat externe auprès d'un autre établissement
En optant pour un rachat externe, vous changez de banque. Celle-ci vous propose un nouveau crédit immobilier pour solder l'ancien. Cela ouvre la concurrence, ce qui peut vous permettre d'obtenir un taux nettement plus bas si la différence est importante. En contrepartie, vous subissez les indemnités de remboursement anticipé et frais de garantie.
Avantage : Taux potentiellement plus intéressant, gain financier élevé si l'écart de taux est grand.
Inconvénient : Frais plus élevés, procédure plus complexe et plus longue.
Exemples concrets de rachat de crédit immobilier
Cas 1 : Différence de taux importante
Monsieur X a souscrit un prêt de 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans en 2017. En 2023, il reste environ 15 ans à rembourser. Il constate que les taux actuels (en 2023) sont autour de 1,7 %. Le capital restant dû est 160 000 €.
- Indemnités de remboursement anticipé : 6 mois d'intérêts (3,5 % de 160k = 5600 €/an, la moitié ~ 2800 €) ou 3 % du capital (4800 €). On retient 2800 €.
- Frais de garantie : ~1 % = 1600 €. Frais de dossier : 500 €.
Soit ~4900 € de frais totaux.
Monsieur X pourrait passer de 3,5 % à 1,7 %, économie d'environ 1,8 % sur 160k. Sur 15 ans, cela peut représenter 1,8 % * 160 000 € * 15 ans = 43 200 € d'intérêts bruts, à ajuster. Même après déduction des frais, le gain net reste substantiel. Il se lance dans un rachat externe.
Cas 2 : Alléger sa mensualité en l'étalant
Madame Y a emprunté 150 000 € à 2,2 % sur 15 ans. Il reste 10 ans, 120 000 € à rembourser. Elle a aujourd'hui un taux d'endettement élevé (40 %) suite à un congé parental, et souhaite diminuer la mensualité. Elle trouve une banque proposant 1,8 % sur 15 ans pour racheter les 120 000 €. Ainsi, elle prolonge la durée de 10 ans à 15 ans. Sa mensualité chute de 1120 € à ~780 €. Elle se soulage de 340 € mensuels. Les frais (IRA, dossier) sont de 2500 €. Elle juge cette opération rentable car elle y gagne en trésorerie mensuelle, même si, sur le long terme, elle paiera un peu plus d'intérêts.
Conseils pratiques pour un rachat de crédit immobilier réussi
Analyser son taux d'endettement et ses objectifs
Définissez clairement ce que vous cherchez : baisse de mensualité pour souffler, économie sur le coût total en baissant la durée, ou un mix des deux. Calculez votre taux d'endettement : si vous frôlez 33 % ou plus, il peut être vital de réduire la charge mensuelle. Ou si vous cherchez à faire une économie d'intérêts, privilégiez la baisse de taux ou la réduction de durée.
Mettre en concurrence plusieurs banques ou courtiers
Il est crucial de comparer au moins 2 ou 3 offres. Les taux varient selon les organismes, et votre profil peut influencer la proposition. Un courtier peut vous faire gagner du temps, mais facture des honoraires (souvent 1 % du capital). Cela peut en valoir la peine si vous obtenez un taux inférieur de 0,2-0,3 %.
Soigner son dossier et son profil emprunteur
Plus votre dossier est “propre", meilleur sera le taux. Évitez les incidents bancaires, montrez une stabilité professionnelle (CDI, fonction publique, bilans si indépendant). Justifiez votre plan de financement : capital restant dû, indemnités, etc. Un bon apport ou de l'épargne peut rassurer la banque.
Calculer le coût total et la rentabilité
Faites un calcul détaillé : total intérêts restants sur l'ancien prêt + rachat vs total intérêts du nouveau prêt + frais. Tenez compte des IRA, de la caution/hypothèque, des frais de dossier, éventuellement de l'assurance plus chère si vous êtes plus âgé. Vous devez voir combien vous économisez ou si vous rallongez la durée. Évaluez la rentabilité sur la durée restante.
FAQ : Rachat de crédit immobilier
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Combien d'années de crédit restant faut-il pour que le rachat soit rentable ?
Il n'y a pas de règle stricte, mais on conseille d'avoir au moins la moitié de la durée restant ou un capital important. Plus vous êtes au début ou au milieu du prêt, plus il reste d'intérêts à économiser. -
Puis-je inclure d'autres prêts conso dans le rachat immo ?
Oui, si la part immobilière représente plus de 60 % du total, c'est un rachat immobilier mixte. Cela peut absorber un prêt auto, des dettes à la consommation... On parle alors de regroupement de crédits. -
Quid des prêts aidés comme le PTZ ?
Les prêts réglementés peuvent être intégrés dans un rachat, mais attention à la perte d'avantages (ex. PTZ requalifié en prêt classique si vous changez de banque). Vérifiez auprès de l'organisme ou du notaire si c'est faisable. -
Quelles sont les indemnités de remboursement anticipé ?
Pour un crédit immobilier, elles sont limitées au plus faible entre 6 mois d'intérêts sur le capital restant dû et 3 % de ce capital. Votre contrat initial précise ces conditions. -
Est-il possible de renégocier plutôt que de racheter ?
Oui, vous pouvez tenter une renégociation interne auprès de votre banque actuelle pour baisser le taux. Mais le gain est souvent moindre. Comparer les deux options reste le meilleur moyen de décider. -
Quelle durée maximum pour un rachat immobilier ?
Selon l'établissement et l'âge de l'emprunteur, on peut aller jusqu'à 25 ou 30 ans. Mais plus la durée est longue, plus on paie d'intérêts. On évalue alors le coût total vs la baisse de mensualité recherchée.