Écrit par Arsalain EL KESSIR, mis à jour le
Qu'est-ce que la capacité d'achat immobilier ?
La capacité d'achat représente le budget total dont vous disposez pour acquérir un bien immobilier. Elle se compose de votre capacité d'emprunt (le montant que la banque accepte de vous prêter) et de votre apport personnel (l'épargne que vous investissez directement dans l'achat).
Pour déterminer votre capacité d'emprunt, les banques analysent vos revenus nets, vos charges fixes, vos crédits en cours et votre situation professionnelle. Elles appliquent la règle du taux d'endettement maximal de 35 % (assurance comprise), imposée par le HCSF depuis 2022. La mensualité maximale que vous pouvez supporter, combinée au taux et à la durée du prêt, détermine le capital empruntable.
Les revenus et charges pris en compte dans le calcul
Revenus retenus par les banques
Les établissements prêteurs retiennent les revenus réguliers et pérennes : salaires nets (emprunteur et co-emprunteur), pensions de retraite, revenus locatifs (généralement pondérés à 70-80 %), allocations durables. Les primes récurrentes et commissions sont intégrées sur la base de la moyenne des 2 à 3 dernières années. Les revenus exceptionnels (bonus ponctuel, prime de départ) ne sont pas pris en compte.
Charges déduites
Toutes les charges fixes sont déduites : mensualités de crédits en cours, pension alimentaire versée, charges de copropriété. Point important : si vous achetez votre résidence principale, le loyer actuel n'est pas compté dans les charges futures puisqu'il sera remplacé par la mensualité du prêt.
| Situation | Revenus nets | Mensualité max (35 %) | Capacité d'emprunt (20 ans, 3,5 %) |
|---|---|---|---|
| Célibataire sans crédit | 2 500 € | 875 € | ~148 000 € |
| Couple sans crédit | 4 500 € | 1 575 € | ~266 000 € |
| Couple avec crédit auto (300 €/mois) | 4 500 € | 1 275 € | ~215 000 € |
| Couple revenus élevés | 8 000 € | 2 800 € | ~473 000 € |
L'impact des crédits en cours
Un crédit auto de 300 €/mois réduit votre capacité d'emprunt de ~51 000 € (sur 20 ans à 3,5 %). Solder vos crédits en cours avant la demande de prêt immobilier peut considérablement augmenter votre budget d'achat. C'est souvent plus efficace que d'augmenter son apport.
Comment augmenter votre capacité d'achat ?
Si le résultat de votre simulation est en dessous de votre objectif, plusieurs leviers peuvent augmenter votre budget.
Solder les crédits en cours
Chaque crédit en cours réduit la mensualité disponible pour votre prêt immobilier. Rembourser un revolving ou un crédit auto avant la demande libère immédiatement de la capacité. Sur 20 ans, 200 € de mensualité libérée représente environ 34 000 € de capacité supplémentaire.
Emprunter à deux
Ajouter un co-emprunteur cumule les revenus et augmente mécaniquement la mensualité supportable. Un couple à 4 500 € peut emprunter 80 % de plus qu'un célibataire à 2 500 €.
Allonger la durée avec prudence
Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d'emprunt d'environ 12 à 15 %, mais coûte nettement plus cher en intérêts. Ce levier est pertinent si l'écart vous permet d'accéder au bien visé.
Optimiser l'assurance emprunteur
L'assurance est incluse dans le calcul des 35 %. Passer d'une assurance groupe à une délégation (loi Lemoine, changement à tout moment) peut libérer 30 € à 50 € de mensualité, soit 5 000 € à 8 000 € de capacité supplémentaire.
Mobiliser les aides disponibles
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants, les prêts Action Logement, les aides régionales ou les prêts bonifiés employeur réduisent le coût global et augmentent votre budget sans alourdir l'endettement autant qu'un prêt classique.
Apport personnel : combien faut-il prévoir ?
L'apport s'ajoute directement à votre capacité d'emprunt pour former le budget d'achat total. Les banques demandent généralement un apport couvrant au minimum les frais annexes : frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) et frais de garantie, soit environ 10 % du prix d'achat.
| Apport | Capacité d'emprunt | Budget d'achat total | Avantage |
|---|---|---|---|
| 10 000 € | 250 000 € | 260 000 € | Couvre les frais de notaire (neuf) |
| 30 000 € | 250 000 € | 280 000 € | Couvre les frais dans l'ancien |
| 60 000 € | 250 000 € | 310 000 € | Meilleur taux, frais réduits |
Au-delà de l'augmentation du budget, un apport de 20 % ou plus améliore significativement votre profil emprunteur : meilleur taux, frais de dossier négociables, accès à davantage d'établissements. Les banques y voient un signal de bonne gestion financière et de capacité d'épargne.
Primo-accédant : les aides qui boostent votre capacité d'achat
Si c'est votre premier achat immobilier (ou si vous n'avez pas été propriétaire depuis plus de 2 ans), vous pouvez bénéficier de dispositifs spécifiques qui augmentent votre budget sans alourdir votre endettement de la même manière qu'un prêt classique.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, le PTZ finance jusqu'à 40 % du prix d'achat dans le neuf et certaines zones pour l'ancien avec travaux. Il est remboursé en différé (5 à 15 ans), ce qui réduit la mensualité globale pendant les premières années.
Le prêt Action Logement
Accessible aux salariés d'entreprises de plus de 10 personnes, il permet d'emprunter jusqu'à 40 000 € à un taux très avantageux (1 % hors assurance). Ce montant vient en complément du prêt principal et augmente directement votre capacité d'achat.
Les aides locales
Certaines régions, départements ou communes proposent des prêts bonifiés, des subventions ou des exonérations temporaires de taxe foncière pour les primo-accédants. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) de votre département.
FAQ : Capacité d'achat immobilier
Quelle différence entre capacité d'emprunt et capacité d'achat ?
La capacité d'emprunt est le montant que la banque accepte de vous prêter. La capacité d'achat est la somme de votre capacité d'emprunt et de votre apport personnel. C'est le budget total disponible pour acheter un bien.
Quel salaire pour acheter un bien à 300 000 € ?
Avec un apport de 30 000 €, il faut emprunter 270 000 €. Sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 1 565 €. En appliquant les 35 % d'endettement, il faut des revenus nets d'au moins 4 470 € (seul ou en couple).
Mon loyer actuel est-il pris en compte ?
Si vous achetez votre résidence principale, le loyer actuel n'est pas compté dans les charges futures car il sera remplacé par la mensualité du prêt. En revanche, si vous conservez votre logement locatif et achetez un autre bien, le loyer reste intégré dans le calcul.
Un crédit en cours réduit-il ma capacité d'achat ?
Oui, directement. Chaque mensualité de crédit est déduite de la mensualité maximale supportable. Un crédit auto de 300 €/mois réduit la capacité d'emprunt d'environ 51 000 € sur 20 ans. Le solder avant la demande est souvent la meilleure stratégie.
Peut-on dépasser les 35 % d'endettement ?
Les banques disposent d'une marge de dérogation (jusqu'à 20 % de leur production). Ces dérogations sont réservées aux profils à revenus élevés avec un reste à vivre confortable, et principalement aux primo-accédants.
Comment les revenus variables sont-ils pris en compte ?
Les primes récurrentes et commissions sont retenues sur la moyenne des 2 à 3 dernières années. Les revenus exceptionnels ne sont pas intégrés. Les revenus locatifs sont généralement pondérés à 70-80 %.
