Investissement locatif

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Pourquoi opter pour l'investissement locatif ?

Plusieurs raisons peuvent motiver la décision d'effectuer un investissement locatif. Il permet tout d'abord d'investir dans l'immobilier et de se constituer un patrimoine. Si l'on peut s'y loger, la vocation première du logement demeure la mise en location. En matière de constitution de patrimoine, l'investissement locatif fait office de valeur sûre. Moins risqué que la plupart des placements, l'investissement locatif est de plus en plus prisé par les Français pour en faire profiter leurs proches.

En plus de présenter un rendement nettement plus avantageux que les produits d'épargne classiques, l'investissement locatif représente un placement patrimonial qui se dégrade peu dans le temps. Grâce à la loi Pinel, il permet de réduire ses impôts et de compléter ses revenus avec d'autres dispositifs fiscaux tels que Censi-Bouvard, LMNP ou encore LMP. Finalement, en générant ces revenus et ces économies fiscales, l'investissement locatif est un bon moyen de préparer sa retraite.

Comment investir dans l'immobilier locatif ?

L'investissement locatif vous permet de disposer d'une source de revenus complémentaires au moment de la retraite. De plus en plus de personnes privilégient cette solution pour faire face à la perte de revenus lorsqu'elles quittent le monde du travail. Avant de vous lancer dans ce type d'investissement, vous devez cependant prendre en compte différents éléments.

Le choix du bien doit se faire en fonction du type de location souhaité. Si vous louez à des étudiants ou de jeunes couples, optez pour les studios ou un T2. En revanche, privilégiez les appartements si vous louez à des familles. Par ailleurs, évitez les zones où la demande locative est faible, autrement votre projet d'investissement ne vous permettra pas de passer une retraite sereine.

Un prêt immobilier vous engage sur de longues années. Il est possible que vous ayez atteint l'âge de la retraite sans avoir fini de rembourser votre emprunt. Pour faire face à cette situation, vos revenus locatifs et votre patrimoine immobilier doivent, non seulement couvrir votre manque à gagner suite à votre perte de revenus salariaux, mais également vous permettre de payer vos échéances de prêt.

Dès le départ, anticipez ce genre de scénario pour éviter les mauvaises surprises. Demandez à ne pas verser de pénalités en cas de remboursement anticipé ou faites en sorte de solder votre crédit avant la retraite.

Bien effectuer ses recherches en amont de l'investissement locatif

C'est l'une des principales clés pour réussir son investissement locatif. Plusieurs critères sont à prendre en compte afin de bien effectuer son investissement locatif. Le plus important est sans doute celui consistant à bien déterminer la cible parmi les locataires. En effet, c'est cette cible précise qui oriente par la suite les recherches de biens immobiliers dans le cadre de l'investissement locatif. Il est d'ailleurs conseillé d'effectuer plusieurs dizaines de visites (entre 40 et 50 plus exactement) pour avoir le maximum d'options.

En ce qui concerne les recherches, il faut bien avoir à l'esprit que le but premier de cet d'investissement immobilier est la rentabilité. Pour optimiser la garantie de cette rentabilité locative, il faut considérer plusieurs critères et en particulier la localisation du bien immobilier. Celui-ci doit être situé à proximité d'infrastructures jugées importantes pour les locataires telles que les écoles, les centres commerciaux ou encore les transports.

Comment obtenir un prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Voici une des astuces qui permet de bien choisir la propriété immobilière pour un investissement locatif. Le financement d'un d'investissement immobilier locatif peut nécessiter l'octroi d'un crédit immobilier, dont la durée de remboursement n'excède toutefois pas 20 ans. Il faut donc réaliser les recherches du logement comme s'il était question d'une résidence principale, avec le même degré d'investissement et le même sérieux.

Il faut également joindre un apport personnel, d'environ 10 %, témoignant d'une solidité financière. Ce dernier sera particulièrement utile dans le cas où l'investissement locatif s'avère moins rentable que prévu. Dans tous les cas, l'opération immobilière doit être bien menée dès l'acquisition du logement destiné à la location. La rentabilité doit être acquise dès l'achat et non pas à la revente. Pour cela, la négociation du prix doit être à l'avantage de l'acheteur, lequel s'est bien renseigné sur le secteur géographique et les prix qui y sont pratiqués.

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Le loyer constitue la source de revenus générés par cette opération immobilière. Ce point rejoint celui concernant les informations qu'il faut acquérir sur la zone géographique du bien immobilier qui va faire l'objet de l'investissement locatif. Ainsi, l'investisseur doit être au courant de l'état du marché locatif dans lequel se situe le bien immobilier. Le but est de ne pas surestimer, ni de sous-estimer, la valeur locative du logement afin d'en assurer l'attractivité auprès du plus grand nombre de locataires potentiels.

Il faut savoir se contenter d'un rendement de 3 à 4 % et préférer accroître les bénéfices par le biais des dispositifs de défiscalisation comme celui le dispositif Pinel qui permet une réduction d'impôt sur six, neuf ou douze ans. Parallèlement, le particulier doit également diversifier ses investissements locatifs, ce qui maintiendra des rentrées d'argent et lui permettra de faire face à des imprévus financiers.

Comment sécuriser son investissement locatif ?

En premier lieu, il est nécessaire de vérifier le sérieux du promoteur, celui auprès duquel le particulier achète le bien immobilier. Pour se faire, un des indices à vérifier les plus efficaces, outre la notoriété et le respect des normes, est le taux des mixités des résidences dont la répartition doit être la suivante : un tiers de logements destinés aux investissements locatifs, un autre aux logements sociaux et le dernier aux résidences principales.

Logiquement, il faut également bien choisir ses locataires en s'assurant de leur fiabilité et en particulier leur capacité à payer dûment leurs loyers. Cela peut passer par la demande de justificatifs ou encore de cautions comme celle solidaire si le montant du loyer est inférieur à 1/3 des revenus.

Pour finir, il faut mettre en place une bonne gestion de l'investissement locatif. Cette gestion qui survient directement après l'achat du bien immobilier en question peut être assurée par diverses personnes entre les agences immobilières, les notaires ou les syndicats. Ces acteurs peuvent se charger à votre place des différentes démarches qu'induit la gestion de l'investissement locatif réalisé et ce, pour un coup relativement faible. A titre d'exemple, les honoraires perçus par une agence immobilière pour un tel travail représentent un coût égal à 5 à 10 % de la valeur du loyer, sachant que ces mêmes honoraires sont déductibles des revenus fonciers du particulier.

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