Le démembrement en SCPI

Le démembrement en SCPI

Investir dans une SCPI en démembrement est un mode de placement qui permet de bénéficier de nombreux avantages qui sont pour l'essentiel fiscaux. En effet, cette démarche permet de déduire de l'assiette de l'imposition de l'ISF les parts d'une SCPI en démembrement et ouvre droit à un amortissement sur l'IS pour les sociétés usufruitières.

Définition d'une SCPI en démembrement

Une société civile de placement immobilier ou SCPI est un instrument de placement financier collectif qui permet d'acquérir une quote-part dans un bien immobilier ouvrant ainsi droit à la perception des loyers. Très attractif et rentable, un investissement dans une SCPI est sécuritaire, car le risque est mutualisé est donc réduit. Cependant, étant un produit immobilier, elle est encadrée par la fiscalité des revenus fonciers ce qui a pour effet de diminuer considérablement la rentabilité pour les contribuables fortement imposés.

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Pour faire face à ce genre de situation, l'idéal est de recourir au démembrement de la SCPI. Cette démarche consiste à appliquer un mécanisme juridique qui dissocie le droit de propriété en deux parties distinctes à savoir la nue-propriété et l'usufruit et cela pour une durée déterminée allant de 5 à 15 ans. Par définition, l'usufruit est le droit d'usage d'un bien et la nue propriété, la propriété d'un bien sans les droits d'usage. Dans le cas d'une scpi isf, l'usufruit correspond aux dividendes générés par les parts de la SCPI et la nue-propriété, la simple possession des parts, il s'agit là d'une arme redoutable pour diminuer la part d'imposition des contribuables soumis à l'impôt sur la fortune.

SCPI en démembrement : principe et fonctionnement

Lors d'un démembrement, la nue-propriété est cédée à un investisseur (fortement fiscalisé) à un prix réduit de 20 à 42 % de sa valeur en pleine propriété. Dans le même temps, l'usufruit est vendu à un autre investisseur à un prix équivalent à la réduction accordé à l'acquéreur de la nue-propriété. Pour un démembrement d'une durée de 5 ans, la réduction est égale à 20 % de la valeur de la pleine propriété et pour 15 ans, elle est égale à 42 %.

Une convention de démembrement devra être signée par les deux investisseurs pour finaliser l'entente. Avant toute signature entraînant un engagement quelconque, il est toujours recommandé de faire appel à des professionnels avisés tels que les conseillers du courtier en ligne Boursesdescredits.com qui sont à même de prodiguer des conseils avisés.

Durant le démembrement, l'usufruitier perçoit en totalité tous les dividendes des parts de la scpi isf qui seront soumis à l'impôt sur le revenu. Moins il sera imposé, plus l'investissement sera rentable. Pendant ce temps, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, il est donc exempt de toute imposition sur le revenu. Par ailleurs, la législation fiscale exclut les parts d'une SCPI en nu propriété de l'assiette fiscale imposable sur l'ISF, impôt de solidarité sur la fortune. Au terme de la durée de démembrement, l'investisseur en nu propriété récupèrera la pleine propriété des parts.

Avantages d'un démembrement en SCPI

Investir dans une scpi isf en démembrement est aussi avantageux pour l'usufruitier que pour le nu-propriétaire.

Pour le nu-propriétaire, les avantages sont surtout au niveau fiscal, car il permet de se constituer un patrimoine tout en optimisant sa fiscalité, notamment en ce qui concerne l'ISF. En outre, c'est aussi un excellent moyen de transmettre un patrimoine, car la transmission d'une nue-propriété est exonérée de taxe. D'autre part, ce type de placement accroît la capacité d'investissement, car les parts sont acquises avec une décote importante offrant ainsi la possibilité d'acheter plus de parts.

Pour l'usufruitier, l'avantage est surtout financier, car les parts sont acquises à des prix très réduits alors que le rendement et les dividendes obtenus sont ceux générés par une pleine propriété de parts. Grâce au démembrement, les sociétés qui investissent dans l'usufruit de parts en SCPI bénéficient d'un amortissement de l'impôt sur les sociétés.

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