Comment renégocier son prêt immobilier ?

Lorsqu'un particulier souscrit à un prêt immobilier, plusieurs options s'offrent à lui pour lui permettre de réduire le taux du crédit. Parmi ces options, il y a la renégociation du prêt immobilier. Bien qu'étant avantageuse pour le particulier, c'est une procédure quelque peu complexe. BoursedesCrédits va développer comment renégocier son prêt immobilier ?

A quel moment renégocier son prêt immobilier ?

Pour savoir comment renégocier son prêt immobilier, il faut d'abord choisir le bon moment pour le faire. Ainsi, d'un point de vue conjoncturel, les taux de prêts immobiliers ont atteint un niveau historiquement bas au cours des 3 dernières années. D'ailleurs, sur ce point, les professionnels oeuvrant dans le secteur immobilier estiment que ce taux particulièrement bas devrait se stabiliser au cours de cette année 2016.

C'est donc, d'un point de vue conjoncturel, le meilleur moment pour renégocier son prêt immobilier. Les années 2014 et 2015 ont été marquées par le nombre élevé de renégociations de prêts immobiliers, et dans la mesure où le taux est maintenu à un faible niveau pour cette année 2016, tout porte à croire que les renégociations de crédits immobiliers vont aller crescendo. D'ailleurs à titre comparatif, courant 2016, le taux moyen pour un crédit sur 20 ans est de 2 %, contre 4 voire 5 % en 2011 pour la même durée de prêt.

Pour qu'une renégociation de prêt immobilier soit encore plus profitable à l'emprunteur, il est recommandé qu'elle se fasse au cours de la première année de son remboursement. D'une manière plus générale, les conseillers recommanderont d'effectuer la renégociation du crédit immobilier pendant le premier tiers de la durée de vie du prêt.

Ceci tient du fait qu'au début du remboursement du crédit, les intérêts constituent une part importante de ce remboursement du prêt. Plus simplement, chaque mensualité du crédit contient à la fois le capital restant à rembourser ainsi que les intérêts. Les banques limitent les risques en augmentant la part de remboursement des intérêts bancaires au début des remboursements du prêt. De ce fait, en renégociant son prêt à cette période du crédit, le particulier peut baisser le taux d'intérêt et réaliser un gain beaucoup plus substantiel.

Sur quels critères baser la renégociation de prêt immobilier ?

Une fois que le moment est bien défini, il faut définir les critères essentiels pour que la renégociation aboutisse. Avant d'entamer la procédure de renégociation de prêt, un préalable est requis. En l'occurrence, il s'agit de consulter le tableau d'amortissement du crédit. Habituellement, ce tableau est donné par le banquier au moment du déblocage des fonds. Au besoin, il peut toujours être demandé auprès de celui-ci. L'importance de ce tableau d'amortissement réside dans le fait qu'il permet de fournir des informations importantes, notamment le capital restant dû à rembourser et le montant de la prochaine mensualité. Il est à préciser que ce dernier indique le montant des intérêts ainsi que le montant du capital de chaque mensualité. Une fois toutes ces cartes en main, voici comment renégocier son prêt immobilier.

Dans la mesure où la procédure de renégociation peut durer jusqu'à 3 mois, il faut en premier lieu considérer le montant du capital restant à rembourser. Pour que la renégociation de prêt soit bénéfique, ce montant devra être compris entre 50.000 et 70.000 euros. En second lieu, le souscripteur devra surveiller la durée restante du remboursement. Comme indiqué précédemment, il est plus pratique de renégocier le prêt soit dans les premières années, soit dans le premier tiers de la durée du remboursement. Plus simplement, la renégociation devra se faire lorsque les intérêts occupent la part la plus importante des mensualités. Le troisième point tout aussi important se consacre à l'analyse de l'écart entre le taux initial et le taux renégocié. Dans son aspect pratique, cet écart doit être d'au moins 1 %. Par exemple, si le premier taux de prêt souscrit est de 4 %, le nouveau prêt ne devra pas dépasser 3 %. Cela dit, pour les montants élevés (supérieurs à 300.000 euros), ou pour les durées plus longues (supérieures à 20 ans), l'écart de taux ne doit excéder 0,70 %. En corollaire de la question comment renégocier son prêt immobilier, quels sont les gains et les frais qui doivent être pris en compte par l'emprunteur ?

Les gains et les frais inhérents à la renégociation de prêt

Connaître comment renégocier son prêt immobilier est certes indispensable, mais ne constitue pas un critère suffisant pour se lancer dans une renégociation de prêt. En effet, avec la renégociation de crédit, des frais sont appliqués aussi bien sur le premier que sur le nouveau crédit, et de ces frais dépendent le gain réel apporté par la renégociation de crédit.

Pour illustrer les propos, un exemple de prêt sera étudié. Par exemple, un prêt souscrit au mois de mars 2010, avec un taux d'emprunt de 4 % pour lequel il reste 14 ans soit 171.281 euros à rembourser. À cette somme viendront s'ajouter les frais inhérents au prêt immobilier renégocié, notamment les frais de remboursement anticipé et les frais de garantie. Considérant que les dispositions précisées dans le contrat de prêt indiquent que le remboursement anticipé est soumis à des pénalités de 3 % du capital restant dû, et qui seront accompagnées de 6 mois d'intérêts. Techniquement, le mode de calcul utilisé sera celui qui avantage le plus le client.

Il faut également noter que quand le crédit est renégocié et donc, racheté par la nouvelle banque, de nouvelles garanties sont à prévoir. Par conséquent, les frais de renégociation seront compris dans une fourchette allant de 1,2 à 2 % du montant racheté. Dans les cas où la nouvelle garantie requiert l'intervention d'un notaire, ces frais peuvent atteindre les 5 % du capital, notamment dans les cas de reprise d'hypothèque.

Pour en revenir à l'exemple ci-dessus, et selon ces hypothèses, les frais de garanties seront de 3.493 euros, tandis que les frais de remboursement anticipé seront de 3.387 euros. Le montant à rembourser sera donc de 178.161 euros. À cela viendront s'ajouter des frais de dossier, s'élevant généralement à 1 % du montant racheté. Les frais de dossiers sont demandés soit par l'établissement de crédit, soit par le courtier. Par conséquent avec la baisse de taux et la renégociation de prêt, l'emprunteur peut espérer un taux de 1,65 %. De plus, avec une durée de prêt qui elle aussi sera réduite à environ 12 ans, le gain estimé par l'emprunteur sera de 27.181 euros, et la durée raccourcie de 2 ans.

Qu'en est-il de l'assurance au moment de renégocier son prêt ?

Quand vous décider de renégocier votre prêt immobilier, c'est le moment idéal pour renégocier dans le même temps l'assurance emprunteur qui l'accompagne.

Cette dernière a pour objectif de couvrir les incidents de la vie qui pourraient vous empêcher de rembourser votre dette. Elle inclue des garanties telles que le chômage, le décès, l'invalidité totale ou partielle amenant à une incapacité temporaire ou permanente de travail.