Bras de fer immobilier à Genève : 122 baux résiliés pour un chantier de rénovation majeur
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Une vague de résiliations de baux secoue actuellement le quartier du boulevard Carl-Vogt à Genève, touchant plus d'une centaine de foyers et de commerces. Ce projet de rénovation d'envergure, porté par une caisse de pension, déclenche une vive polémique entre impératifs techniques et soupçons de spéculation immobilière.
Un projet de réhabilitation patrimoniale de grande envergure
Le 12 janvier dernier, une décision radicale a été signifiée aux occupants d'un ensemble immobilier situé aux numéros 35 à 43 du boulevard Carl-Vogt. Au total, 107 appartements et 15 surfaces commerciales sont impactés. Dans le détail, 57 baux d'habitation à durée indéterminée ont été officiellement résiliés, les autres unités étant soit vacantes, soit déjà sous contrat à durée déterminée. Douze baux commerciaux ont également pris fin.
La régie Naef, mandatée par la Caisse de pension de Bâle-Ville (propriétaire depuis six ans), justifie cette mesure par l'obsolescence technique totale des bâtiments érigés en 1900. Le programme de travaux, prévu pour durer 24 mois, englobe une rénovation complète : chauffage, ventilation, électricité, isolation et réfection des façades. Selon le gestionnaire, l'ampleur du chantier et les contraintes liées au classement de l'immeuble rendent toute cohabitation ou système de relogement interne impossible pour des raisons de sécurité.
| Catégorie concernée | Nombre d'unités | Type de bail |
|---|---|---|
| Logements occupés | 57 | Indéterminé (résiliés) |
| Commerce de proximité | 12 | Commerciaux (résiliés) |
| Total ensemble immobilier | 122 | Global |
Contestations et soupçons de recherche de rendement financier
Face à ces départs forcés, dont certains doivent intervenir dès ce printemps, la grogne monte. Les résidents, soutenus par l'Asloca (Association de défense des locataires), dénoncent une manoeuvre spéculative. Pour Pierre Stastny, juriste au sein de l'association, l'objectif réel serait de «cherche à augmenter le rendement de l'immeuble en se débarrassant des occupants actuels, dont les loyers sont modérés». L'association exhorte les locataires à porter l'affaire devant les tribunaux pour contester la validité de ces congés.
Le droit genevois offre une protection spécifique : la LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations). Cette législation permet aux autorités de bloquer un permis de construire si le projet menace l'équilibre du parc locatif abordable. Un argument de poids alors que Naef assure de son côté avoir mis en place un accompagnement pour le relogement des personnes évincées, tout en promettant une priorité d'examen pour les anciennes candidatures lors de la remise sur le marché après travaux.
Perspectives juridiques : le "congé pour travaux" en France
Cette problématique genevoise trouve un écho particulier dans le droit français. Dans l'Hexagone, le "congé pour travaux" est un motif légal de résiliation de bail, à condition que les interventions prévues soient massives et incompatibles avec le maintien des occupants. Il peut s'agir de restructurations lourdes ou d'une remise aux normes énergétiques globale.
Une jurisprudence récente souligne d'ailleurs la marge de manoeuvre des propriétaires. La Cour d'appel de Bordeaux, dans un arrêt du 6 janvier 2025, a rappelé que le bailleur n'a pas à démontrer le caractère «indispensable» des travaux. Même si le logement semble en bon état, le propriétaire est libre d'engager une rénovation totale, validant ainsi la fin du contrat locatif dès lors que le chantier présente un caractère sérieux et de longue durée. Cette évolution juridique confirme une tendance au renforcement des droits des bailleurs souhaitant valoriser leur patrimoine immobilier, au détriment parfois de la stabilité locative de long terme.
