Réforme du PTZ 2026 : des conditions d'accès élargies pour soutenir l'immobilier

Le passage en force du budget 2026 et son impact sur le logement

Le 19 janvier 2026 a marqué un tournant législatif avec l'activation de l'article 49, alinéa 3, pour valider le Projet de Loi de Finances (PLF). Dans une Assemblée nationale dépourvue de majorité absolue, cette décision de l'Exécutif permet de graver dans le marbre les orientations budgétaires de l'année sans passer par un vote traditionnel. Cette manoeuvre assure la mise en oeuvre de dispositifs jugés prioritaires pour freiner la crise immobilière, avec en première ligne le Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Si la prolongation du dispositif jusqu'à la fin de l'année 2027 est désormais acquise, l'application concrète des nouvelles mesures dépend encore de la publication prochaine des décrets. Les futurs emprunteurs doivent donc rester vigilants : les contrats signés dès le début d'année pourraient bénéficier de ces nouvelles règles de calcul, sous réserve de leur validation finale par les instances constitutionnelles.

L'intégration historique du Bail Réel Solidaire dans le dispositif PTZ

Jusqu'à présent, le Bail Réel Solidaire (BRS) - qui permet de dissocier la propriété du bâti de celle du sol pour réduire le prix d'achat - souffrait d'une lacune majeure : l'impossibilité pour les acquéreurs de seconde main de mobiliser un PTZ. Cette barrière entravait la fluidité du marché de l'occasion dans ce secteur spécifique.

L'adoption de l'amendement Maurel à l'automne 2025 vient corriger cette anomalie. En autorisant les propriétaires successifs en BRS à solliciter ce prêt aidé, le législateur poursuit plusieurs objectifs stratégiques :

• Établir un pied d'égalité entre le premier acheteur et les suivants.
• Garantir la revente des biens pour éviter le blocage des parcs immobiliers abordables.
• Assurer la pérennité financière des Organismes de Foncier Solidaire (OFS).
• Démocratiser l'accès à la propriété sur le long terme pour les revenus modestes.

Ajustement des plafonds : une meilleure prise en compte de la réalité des prix

Le calcul du montant du PTZ repose sur le coût total de l'opération immobilière, mais ce dernier était jusqu'alors limité par des seuils devenus déconnectés de la hausse des prix de construction. L'amendement porté par le député Castellani prévoit une réévaluation massive de 25 % de ces montants de référence.

Prenons l'exemple concret d'un foyer acquérant un bien de 250 000 € en zone B1. Avec les anciens critères, le prêt à taux zéro ne pouvait couvrir que 15 800 €. Sous le nouveau régime, cette aide pourrait grimper à 19 800 €. Cette différence de 4 000 € réduit mécaniquement le recours au crédit bancaire classique, permettant d'économiser près de 700 € d'intérêts sur une période de 20 ans (sur la base d'un taux moyen constaté de 3,5 %).

Vers un élargissement des critères de ressources pour les ménages

Le dernier levier activé par ce budget concerne les plafonds de ressources des bénéficiaires. L'idée est d'adapter les seuils d'éligibilité pour inclure une tranche plus large de la classe moyenne et des travailleurs modestes, dont les revenus ont parfois progressé moins vite que le coût du logement.

Pour rappel, le droit au PTZ est déterminé par trois facteurs cumulatifs : la localisation géographique du futur logement (zones A, B1, B2 ou C), la composition de la famille et le revenu fiscal de référence de l'année N-2. Bien que le gouvernement affiche une volonté d'assouplissement, les chiffres précis de cette revalorisation devront être confirmés par décret. En attendant, le PTZ demeure l'outil central de la politique de logement française, avec une prolongation déjà actée pour les deux prochaines années, offrant ainsi une visibilité bienvenue aux porteurs de projets immobiliers.