Tout savoir sur le nouveau mécanisme fiscal Jeanbrun pour les bailleurs privés
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Après des mois de débats parlementaires, le gouvernement a scellé l'avenir de l'immobilier locatif en intégrant le "dispositif Jeanbrun" au budget via l'article 49.3. Ce nouveau statut du bailleur privé promet une relance massive de la construction grâce à un cumul inédit d'avantages fiscaux pour les propriétaires.
Un système d'amortissement puissant pour dynamiser la construction neuve
Le successeur du dispositif Pinel est désormais sur les rails. Baptisé du nom de l'actuel ministre du Logement, le dispositif Jeanbrun propose une rupture avec les mécanismes précédents en supprimant le zonage géographique. Désormais, tout le territoire national est éligible, offrant une liberté totale aux investisseurs. La condition sine qua non reste un engagement de mise en location sur une période minimale de neuf ans.
Le coeur du dispositif repose sur un taux d'amortissement annuel dégressif selon la vocation sociale du logement. Contrairement aux réductions d'impôts classiques, ce mécanisme permet de déduire une fraction du prix d'achat de ses revenus, réduisant ainsi la base imposable de manière significative.
| Type de logement (Neuf) | Taux d'amortissement annuel | Plafond de loyer (exemples) |
|---|---|---|
| Logement intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € / an |
| Logement social | 4,5 % | 10 000 € / an |
| Logement très social | 5,5 % | 12 000 € / an |
L'imputation du déficit foncier sur le revenu global : une révolution fiscale
La grande innovation de ce texte, soulignée par les services de Bercy, réside dans la possibilité de déduire le déficit foncier directement de l'ensemble des revenus de l'investisseur. Jusqu'à présent, les dispositifs type Pinel se contentaient d'une réduction d'impôt en "bout de chaîne". Avec le dispositif Jeanbrun, un contribuable déclarant 50 000 euros de revenus annuels pourra soustraire un déficit foncier de 10 000 euros pour n'être imposé que sur une base de 40 000 euros.
Pour le parc immobilier ancien, le mécanisme s'adapte afin d'encourager la rénovation énergétique et structurelle. L'accès à l'avantage fiscal est conditionné par la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du coût d'acquisition. En contrepartie, les bailleurs peuvent bénéficier d'un amortissement allant de 3 % à 4 % selon le type de loyer pratiqué. De plus, une enveloppe de déficit foncier pouvant atteindre 21 400 euros est déductible du revenu global pour les opérations réalisées jusqu'en 2027.
Ambitions chiffrées et impact attendu sur le marché du logement
Vincent Jeanbrun, s'exprimant auprès de l'AFP, ne cache pas son enthousiasme face à ce qu'il qualifie de « signal très fort au monde du logement ». L'objectif affiché par l'exécutif est clair : créer un choc d'offre capable de générer la construction de 50 000 habitations supplémentaires chaque année. Cette mesure vise à rassurer les promoteurs immobiliers qui avaient jugé les premières moutures du statut du bailleur privé trop timorées par rapport aux besoins du terrain.
Au-delà du soutien à la construction, le gouvernement a conçu ce dispositif comme un cercle vertueux pour les finances publiques. Bien que coûteuse en apparence, la mesure devrait, selon les projections officielles, engendrer plus de 500 millions d'euros de recettes fiscales indirectes grâce au regain d'activité du secteur. En combinant amortissement de l'actif et imputation sur le revenu global, la France se dote d'un outil d'investissement que les autorités jugent déjà plus attractif et performant que l'ancien régime Pinel.
