Financer un achat et des travaux avec un seul prêt immobilier

Financer l'achat et les travaux avec un seul prêt immobilier : principes et avantages

Le financement de l'achat d'un bien immobilier accompagné de travaux de rénovation peut être facilité grâce à un seul prêt immobilier. Ce type de financement permet de regrouper l'achat et les travaux dans un même crédit, ce qui présente plusieurs avantages pour les emprunteurs.

Principes du financement intégré pour l'achat et les travaux

Un prêt immobilier pour l'achat et les travaux permet d'inclure le montant des rénovations dans le même contrat de crédit que celui destiné à l'acquisition du bien. Ce financement intégré simplifie la gestion financière et permet de bénéficier d'un taux global unique pour les deux parties du projet. Le montant total du crédit est ainsi augmenté pour couvrir à la fois le prix d'achat du bien et le coût des travaux.

Exemples d'opérations de financement d'achat et de travaux

Voici deux exemples types de financement pour l'achat et les travaux :

• Achat d'une maison + rénovation énergétique : un prêt immobilier est souscrit pour l'acquisition d'une maison ancienne, et le financement est augmenté pour couvrir les travaux d'isolation thermique, de remplacement des fenêtres et de mise en conformité de l'installation électrique.
• Achat d'un appartement + rénovation complète : l'emprunteur finance l'achat d'un appartement dans un immeuble ancien et inclut les travaux de rénovation lourde (plomberie, électricité, peinture, remplacement du chauffage) dans le même prêt immobilier.

Comment inclure le coût des travaux dans votre prêt immobilier ?

Inclure le coût des travaux dans votre prêt immobilier est une option pratique qui permet de financer l'ensemble de votre projet immobilier (achat et rénovation) avec un seul crédit. Cela évite de souscrire à plusieurs prêts et facilite la gestion de vos finances. Voici les étapes à suivre pour intégrer les travaux dans votre prêt immobilier.

1. Obtenir une estimation précise des travaux

Avant de pouvoir inclure les travaux dans votre prêt immobilier, il est essentiel d'obtenir une estimation détaillée des coûts. Cela implique de faire réaliser un devis par des professionnels qualifiés pour les travaux envisagés (rénovation énergétique, aménagement, réfection de toiture, etc.). Une estimation précise permettra de définir le montant exact à inclure dans le prêt.

2. Choisir un type de prêt immobilier adapté

Lorsque vous souhaitez intégrer le financement des travaux à votre prêt immobilier, il existe différentes options à considérer :

• Prêt immobilier classique avec financement des travaux : le montant du prêt est ajusté pour couvrir à la fois l'achat du bien immobilier et les travaux de rénovation.
• Prêt immobilier « travaux » intégré : dans ce cas, le montant total du crédit immobilier est spécifiquement affecté aux deux volets (achat et travaux), et la banque vous propose un taux unique.
• Prêt « in fine » ou prêt amortissable : dans certains cas, vous pouvez choisir un prêt immobilier avec des remboursements en capital à la fin de la période d'emprunt, ou un prêt classique avec des remboursements mensuels.

3. Fournir des justificatifs des travaux

Pour intégrer les travaux dans votre prêt immobilier, vous devrez présenter les devis et justificatifs fournis par les entreprises en charge des rénovations. La banque peut également demander des documents supplémentaires, tels que des plans de rénovation ou des attestations de conformité des travaux à réaliser.

4. L'évaluation du bien après travaux

La banque procédera souvent à une évaluation du bien immobilier après travaux pour vérifier que la valeur estimée du bien correspond à la somme empruntée. Cette évaluation permet de s'assurer que l'investissement dans les travaux valorise effectivement le bien.

5. Répartition du financement : achat et travaux

Une fois le devis des travaux validé, la répartition des fonds entre l'achat du bien et les travaux se fera en fonction du montant total de votre prêt. Généralement, les banques préfèrent que le montant des travaux soit défini de manière détaillée et précise afin de s'assurer que le financement couvre bien l'intégralité des besoins.

6. Prendre en compte les délais des travaux

Lorsque vous incluez des travaux dans votre prêt immobilier, la banque prendra en compte les délais de réalisation. Elle pourra libérer les fonds pour les travaux soit progressivement, en fonction de l'avancement des travaux, soit en une seule fois après réception des devis et validation des projets.

7. Les modalités de remboursement des travaux

En fonction de votre type de prêt, les modalités de remboursement peuvent varier. Si les fonds sont libérés progressivement, les remboursements seront ajustés en fonction de l'utilisation des sommes. Dans le cas d'un prêt à taux fixe, les remboursements seront identiques, qu'il s'agisse de l'achat du bien ou des travaux.

8. Vérification de l'éligibilité des travaux au financement

Certains travaux peuvent ne pas être éligibles au financement par prêt immobilier. Par exemple, les travaux non essentiels (comme l'aménagement esthétique ou l'installation d'une piscine) ne seront souvent pas pris en compte. Vérifiez auprès de votre établissement bancaire que les travaux envisagés sont bien inclus dans le cadre du financement.

9. Considérer les aides et subventions pour les travaux

Avant de définir le montant à emprunter pour les travaux, il est important de vérifier si vous pouvez bénéficier d'aides ou de subventions pour les travaux de rénovation. Ces aides peuvent réduire le coût total des travaux et, par conséquent, le montant du prêt à demander.

Les types de travaux éligibles au financement intégré

Lorsque vous souhaitez financer à la fois l'achat d'un bien immobilier et des travaux de rénovation avec un seul prêt immobilier, il est essentiel de connaître les types de travaux éligibles. Tous les travaux ne sont pas systématiquement couverts par ce type de financement, et il est crucial de déterminer en amont quelles rénovations sont acceptées par les banques et les organismes prêteurs. Voici les principales catégories de travaux éligibles au financement intégré dans un prêt immobilier.

1. Travaux de rénovation énergétique

Les travaux ayant pour objectif d'améliorer la performance énergétique du bien immobilier sont souvent éligibles au financement intégré dans un prêt immobilier. Cela inclut :

• Isolation thermique des murs, plafonds et sols
• Installation de fenêtres à double vitrage
• Remplacement ou installation de chaudières à haute performance énergétique
• Installation de panneaux solaires ou autres sources d'énergie renouvelable

Les banques sont généralement favorables à ces travaux, car ils augmentent la valeur du bien et réduisent la consommation d'énergie.

2. Travaux d'aménagement intérieur

Les travaux visant à améliorer l'aménagement intérieur du bien peuvent également être inclus dans un prêt immobilier avec financement des travaux. Ces rénovations comprennent :

• Transformation d'un grenier ou d'un sous-sol en espace habitable
• Création de nouvelles pièces ou cloisons
• Aménagement de combles
• Rénovation de la cuisine et de la salle de bains

Ces travaux contribuent à augmenter la surface habitable et à améliorer le confort du bien, ce qui les rend attractifs pour les établissements financiers.

3. Travaux de réhabilitation

Les travaux de réhabilitation, destinés à remettre en état un bien ancien, sont également éligibles à un financement intégré. Ces travaux incluent :

• Refonte de l'installation électrique et de la plomberie
• Rénovation de la toiture et de la façade
• Remise en état des fondations et des structures porteuses
• Réparation ou remplacement des systèmes de chauffage et de ventilation

La réhabilitation d'un bien ancien est souvent nécessaire pour le rendre conforme aux normes actuelles et peut augmenter significativement sa valeur.

4. Travaux de mise aux normes

Les travaux visant à mettre le bien immobilier en conformité avec les normes en vigueur sont également couverts par un financement intégré. Cela comprend notamment :

• Réalisation des diagnostics électriques et gaz et mise en conformité
• Respect des normes d'accessibilité (pour les personnes handicapées)
• Réfection des installations de sécurité incendie

Ces travaux sont indispensables pour garantir la sécurité et la conformité du bien aux régulations locales.

5. Travaux extérieurs et paysagers

Les travaux extérieurs peuvent également être financés dans le cadre d'un prêt immobilier avec travaux, à condition qu'ils aient un impact direct sur la valorisation du bien. Parmi ces travaux, on trouve :

• Aménagement d'un jardin ou d'une terrasse
• Rénovation de la cour ou des allées
• Installation d'une clôture ou d'un portail
• Travaux de maçonnerie extérieure (murs de soutènement, garage, etc.)

Bien que ces travaux soient moins courants, ils peuvent améliorer l'attrait du bien et sa valeur marchande, et peuvent donc être inclus dans le financement global.

6. Travaux de rénovation de la façade et des toitures

Les travaux visant à restaurer ou améliorer la façade et la toiture d'un bien sont souvent éligibles au financement intégré. Ces rénovations sont importantes car elles assurent la pérennité de l'immeuble et peuvent significativement améliorer son apparence et sa valeur. Cela inclut :

• Réparation ou remplacement de la toiture
• Ravalement de façade
• Rénovation des balcons et des éléments extérieurs du bâtiment

Ces travaux sont souvent perçus positivement par les banques, car ils garantissent la durabilité du bien immobilier.

7. Travaux d'agrandissement

Les projets d'agrandissement d'un bien, comme l'ajout d'une extension ou d'une véranda, sont également des travaux éligibles au financement intégré dans le cadre d'un prêt immobilier. Ces travaux peuvent permettre d'augmenter la surface habitable, ce qui rend le bien plus attractif sur le marché immobilier.

8. Travaux d'aménagement des espaces communs (dans le cas d'un bien en copropriété)

Si vous achetez un bien en copropriété, certains travaux d'aménagement des parties communes (par exemple, la rénovation du hall d'entrée, l'amélioration des ascenseurs ou la modernisation de la chaufferie) peuvent être inclus dans le financement. Ces travaux sont souvent pris en charge par les copropriétaires, et le coût peut être réparti entre les différents lots de la copropriété.

Il est important de vérifier auprès de votre établissement prêteur si ces travaux spécifiques peuvent être couverts dans le cadre de votre financement. Chaque banque ou organisme prêteur peut avoir des critères différents pour déterminer quels travaux sont éligibles au financement intégré dans un prêt immobilier.

Financer les travaux avec un prêt à la consommation : avantages et limites

Lorsque vous envisagez de financer des travaux de rénovation, l'option du prêt à la consommation peut être une solution intéressante, surtout si vous ne souhaitez pas inclure les coûts des travaux dans votre prêt immobilier. Cependant, il est important de bien comprendre les avantages et les limites d'un prêt à la consommation pour financer des travaux.

Avantages du prêt à la consommation pour financer les travaux

• Processus de demande rapide : Le prêt à la consommation est généralement plus rapide à obtenir qu'un prêt immobilier, avec des délais de traitement plus courts. Cela permet de commencer les travaux rapidement, sans attendre l'approbation d'un prêt immobilier intégré.
• Montant flexible : Selon vos besoins, un prêt à la consommation peut financer des travaux de faible à moyen montant, ce qui est idéal si vous avez un budget précis ou si vous ne souhaitez pas emprunter une somme trop importante.
• Pas de garantie sur le bien immobilier : Contrairement au prêt immobilier, un prêt à la consommation ne nécessite pas de garantie sur le bien immobilier, ce qui signifie que vous n'avez pas à mettre en hypothèque votre maison ou appartement.
• Souplesse des conditions de remboursement : Les prêts à la consommation offrent souvent des conditions de remboursement plus souples, avec des durées de remboursement plus courtes (de 12 à 60 mois en moyenne), permettant d'adapter le prêt à vos capacités financières.
• Facilité d'obtention : L'obtention d'un prêt à la consommation est souvent moins contraignante que celle d'un prêt immobilier, car il y a moins de démarches administratives et la procédure est généralement plus simple.

Limites du prêt à la consommation pour financer les travaux

• Plafond de financement limité : Un prêt à la consommation est limité en termes de montant (souvent autour de 75 000 € maximum). Si vos travaux de rénovation dépassent ce plafond, vous devrez envisager d'autres solutions de financement.
• Coût global plus élevé : En raison de la durée de remboursement plus courte et des taux d'intérêt parfois plus élevés que ceux des prêts immobiliers, le coût global d'un prêt à la consommation peut être plus élevé, ce qui peut se traduire par des mensualités plus importantes.
• Remboursement plus rapide : Si vous avez l'habitude de gérer des remboursements mensuels longs et étalés, un prêt à la consommation avec une durée plus courte peut s'avérer contraignant et augmenter votre budget mensuel.
• Intérêt plus élevé par rapport à un prêt immobilier : Le taux d'intérêt d'un prêt à la consommation est souvent supérieur à celui d'un prêt immobilier, ce qui peut rendre cette solution plus coûteuse à long terme.
• Absence de financement global pour l'achat et les travaux : Si vous financez à la fois l'achat et les travaux, il peut être plus judicieux de recourir à un prêt immobilier combiné pour bénéficier d'un financement global. Dans le cas du prêt à la consommation, vous devrez séparer l'achat de l'immobilier du financement des travaux, ce qui peut engendrer une gestion plus complexe de votre budget.

Comparatif : prêt immobilier vs prêt travaux vs crédit à la consommation

Les aides et dispositifs fiscaux pour les travaux de rénovation

Lors de la rénovation d'un bien immobilier, plusieurs aides et dispositifs fiscaux peuvent venir alléger le coût des travaux. Ces dispositifs varient en fonction de la nature des travaux, du type de logement et de votre situation. Voici les principales aides disponibles pour les travaux de rénovation dans le cadre d'un prêt immobilier et travaux :

Aides fiscales pour la rénovation énergétique

• Crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) : Ce dispositif permet aux propriétaires de bénéficier d'un crédit d'impôt sur certains travaux d'amélioration de la performance énergétique de leur logement. Le CITE est accessible à tous, sous certaines conditions de ressources, pour des travaux tels que l'installation de chaudières à haute performance énergétique, l'isolation thermique, ou encore l'installation de fenêtres à double vitrage.
• MaPrimeRénov' : Cette aide, cumulable avec d'autres subventions, est destinée à financer des travaux de rénovation énergétique. Elle s'adresse aux propriétaires, locataires et copropriétaires, en fonction de leurs ressources. Plus les revenus sont faibles, plus l'aide est élevée.
• Eco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : Permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans payer d'intérêts. Il est accessible sans condition de ressources, à condition que les travaux concernent la performance énergétique de la résidence principale. Il peut être cumulé avec MaPrimeRénov' et le CITE.

Aides locales et régionales

• Aides des collectivités locales : Selon votre lieu de résidence, de nombreuses régions, départements ou communes offrent des aides financières pour la rénovation énergétique ou les travaux de mise aux normes. Renseignez-vous auprès des services locaux pour connaître les dispositifs spécifiques à votre zone géographique.
• Subventions ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) : L'ANAH propose des subventions pour des travaux de rénovation dans les logements anciens, en particulier pour les foyers modestes. Ces subventions couvrent jusqu'à 50 % du montant des travaux, sous réserve de respecter certaines conditions.

Aides fiscales pour les travaux d'adaptation

• TVA à taux réduit : Les travaux de rénovation dans les logements de plus de 2 ans bénéficient d'une TVA réduite à 5,5 % au lieu du taux normal de 20 %. Cette réduction est valable pour les travaux de rénovation ou d'amélioration de la performance énergétique, mais aussi pour les travaux de mise aux normes (accessibilité, sécurité, etc.).

Autres aides et dispositifs

• Subventions pour l'accessibilité : Les personnes âgées ou handicapées peuvent bénéficier de subventions pour adapter leur logement (rampe d'accès, installation d'un monte-escalier, etc.). Ces subventions sont généralement attribuées par les caisses de retraite ou les assurances.
• Prêts à taux bonifié : Certaines banques et organismes financiers proposent des prêts à taux bonifiés ou des prêts dédiés aux travaux de rénovation énergétique ou d'adaptation au vieillissement. Ces prêts peuvent être cumulés avec d'autres aides fiscales.

Ces dispositifs permettent de réduire les coûts des travaux de rénovation et de faciliter leur financement dans le cadre d'un prêt immobilier et travaux. Il est essentiel de bien se renseigner sur les conditions d'éligibilité à chaque aide et d'en profiter lors de votre projet de rénovation.

Conseils pour négocier un prêt unique pour l'achat et les travaux

Lors de l'achat d'un bien immobilier avec des travaux à réaliser, il est essentiel de négocier un prêt immobilier et travaux qui couvrira à la fois le prix de l'acquisition et les frais liés à la rénovation. Pour obtenir les meilleures conditions et un financement adapté à vos besoins, voici quelques conseils pratiques à suivre :

1. Préparez un dossier solide

Avant de vous rendre chez le banquier, il est crucial de préparer un dossier complet et détaillé qui prouve la viabilité de votre projet. Votre dossier doit inclure :

• Le devis des travaux : Présentez des devis détaillés fournis par des professionnels pour justifier le montant nécessaire au financement des rénovations.
• Une estimation de la valeur du bien après travaux : Montrez à votre prêteur que l'investissement dans les travaux augmentera la valeur de l'immeuble.
• Vos revenus et votre capacité d'emprunt : Fournissez des justificatifs de vos revenus et de votre épargne pour rassurer la banque sur votre capacité à rembourser le prêt.

2. Comparez les offres de financement

Il est important de comparer plusieurs offres de prêt immobilier et travaux pour obtenir les conditions les plus avantageuses. Prêtez attention aux critères suivants :

• Le taux d'intérêt : Un taux plus bas réduira le coût total de l'emprunt.
• La durée du prêt : La durée du remboursement influencera le montant des mensualités, ainsi que le coût total du crédit.
• Les frais de dossier : Assurez-vous de bien comprendre les frais annexes liés à la mise en place du prêt.

3. Privilégiez un taux fixe

Optez pour un prêt immobilier et travaux à taux fixe si vous préférez avoir des mensualités stables et prévisibles. Cela vous permettra d'éviter les variations de taux en fonction de l'évolution des marchés financiers et de planifier plus sereinement vos finances.

4. Négociez la possibilité de différer le remboursement

Pour alléger vos finances pendant la durée des travaux, il est conseillé de négocier un différé de remboursement. Pendant cette période, vous ne paierez que les intérêts sur le montant emprunté, ce qui vous permettra de concentrer votre budget sur la réalisation des travaux.

5. Couvrez les imprévus

Les projets de rénovation peuvent parfois dépasser les estimations de départ. Il est donc judicieux d'inclure une marge de sécurité dans le montant emprunté. Cela vous permettra de faire face à des imprévus sans avoir à recourir à un financement supplémentaire.

6. Vérifiez les conditions d'assurances

Les banques exigent souvent la souscription d'une assurance emprunteur pour couvrir les risques de décès, d'incapacité ou d'invalidité. Vérifiez que l'assurance inclut également les travaux que vous allez financer, afin de protéger votre projet dans son ensemble.

7. Renseignez-vous sur les aides disponibles

Comme évoqué précédemment, plusieurs aides financières sont disponibles pour la rénovation. Assurez-vous que ces aides sont intégrées dans votre financement et qu'elles ne sont pas considérées comme des ressources supplémentaires qui pourraient réduire le montant que vous pouvez emprunter.

En suivant ces conseils, vous augmenterez vos chances de négocier un prêt immobilier et travaux aux meilleures conditions possibles et de garantir la réussite de votre projet immobilier.

FAQ – Financer un achat immobilier et des travaux avec un seul prêt

1. Qu'est-ce qu'un prêt immobilier et travaux ?

Un prêt immobilier et travaux est un financement qui permet de couvrir à la fois l'achat d'un bien immobilier et les travaux de rénovation ou d'aménagement qui y sont associés. Ce type de prêt regroupe ces deux postes de dépenses en une seule enveloppe, offrant ainsi une solution pratique et souvent plus avantageuse en termes de taux d'intérêt et de gestion.

2. Puis-je inclure tous les types de travaux dans un prêt immobilier et travaux ?

Les travaux de rénovation, d'aménagement ou d'extension peuvent être intégrés dans un prêt immobilier et travaux, à condition qu'ils soient destinés à améliorer ou transformer l'habitation. Cela inclut par exemple des travaux de remise en état, de modernisation, d'agrandissement ou encore de mise aux normes. Les travaux purement décoratifs ou esthétiques sont parfois exclus, il est donc important de vérifier les critères spécifiques de votre banque.

3. Quelles sont les conditions pour bénéficier d'un prêt immobilier et travaux ?

Pour bénéficier d'un prêt immobilier et travaux, vous devez généralement respecter certaines conditions :

• Justifier d'une capacité de remboursement suffisante
• Présenter des devis détaillés des travaux à réaliser
• Prendre en compte la durée du prêt et la valeur du bien immobilier après travaux

Chaque banque peut également fixer des critères supplémentaires, notamment en ce qui concerne les types de travaux financés ou le montant total du prêt.

4. Quels sont les avantages d'un prêt immobilier et travaux par rapport à un prêt classique ?

L'un des principaux avantages d'un prêt immobilier et travaux est la possibilité de bénéficier d'un taux d'intérêt unique pour l'achat du bien et les travaux. Cela simplifie la gestion de votre financement et permet de mieux maîtriser les coûts. De plus, il est souvent possible de financer jusqu'à 100 % du projet immobilier, incluant l'achat et les travaux, avec une seule demande de prêt.

5. Est-ce plus coûteux de financer des travaux avec un prêt immobilier plutôt qu'avec un prêt à la consommation ?

En général, un prêt immobilier et travaux bénéficie de taux d'intérêt plus avantageux qu'un prêt à la consommation. En revanche, le prêt à la consommation est plus rapide à obtenir, mais il ne permet généralement pas de financer des montants aussi élevés que le prêt immobilier. Pour des travaux de grande envergure, un prêt immobilier et travaux est souvent plus adapté.

6. Quelles sont les aides disponibles pour financer des travaux avec un prêt immobilier ?

Il existe plusieurs aides financières et fiscales qui peuvent être combinées avec un prêt immobilier et travaux pour alléger le financement de vos travaux de rénovation. Parmi celles-ci, on trouve :

• Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) : pour les travaux visant à améliorer la performance énergétique de votre logement.
• L'éco-prêt à taux zéro : un prêt sans intérêt destiné à financer des travaux d'amélioration énergétique.
• Les subventions de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) : pour les travaux de rénovation destinés à améliorer l'habitat des propriétaires occupants à revenus modestes.

7. Peut-on renégocier un prêt immobilier et travaux une fois qu'il est accordé ?

Il est possible de renégocier un prêt immobilier et travaux si les conditions du marché évoluent, notamment en cas de baisse des taux d'intérêt. Toutefois, cette renégociation n'est pas systématique et dépend des termes du contrat de prêt initial. Vous devrez peut-être également payer des frais de dossier ou de remboursement anticipé.

8. Quelles sont les erreurs à éviter lors de la demande d'un prêt immobilier et travaux ?

• Ne pas avoir des devis précis : sans devis clairs, il est difficile d'évaluer le montant exact des travaux à financer.
• Ne pas vérifier la faisabilité financière du projet : assurez-vous que vous êtes capable de rembourser le prêt, y compris les coûts des travaux, avant de vous engager.
• Ne pas tenir compte des aides fiscales disponibles : informez-vous sur les dispositifs d'aides pour réduire le coût global de votre projet.

9. Quel est le montant maximal qu'il est possible de financer avec un prêt immobilier et travaux ?

Le montant maximal financé dépend du prix d'achat du bien immobilier, de l'ampleur des travaux et de votre capacité de remboursement. En règle générale, un prêt immobilier et travaux permet de financer jusqu'à 100 % du projet immobilier, y compris les travaux. Toutefois, ce plafond peut varier selon la banque et les caractéristiques de votre projet.