Garantie hypothécaire

Qu'est-ce qu'une garantie hypothécaire ?

La garantie hypothécaire est une sécurité financière exigée par les banques lors de la souscription d'un prêt immobilier. Elle permet à l'établissement prêteur de s'assurer du remboursement des sommes prêtées en cas de défaillance de l'emprunteur. En pratique, une hypothèque est une garantie réelle qui porte directement sur le bien immobilier financé par le crédit.

Comment fonctionne une hypothèque dans un crédit immobilier ?

L'hypothèque est enregistrée officiellement par un notaire auprès du service de publicité foncière. Si l'emprunteur ne peut plus rembourser son crédit, la banque dispose alors du droit de saisir le bien immobilier et de le vendre aux enchères pour récupérer la somme restant due. Cette garantie est valable durant toute la durée du prêt, et même jusqu'à un an après son terme pour couvrir d'éventuels frais supplémentaires.

Quels sont les biens concernés par la garantie hypothécaire ?

La garantie hypothécaire peut porter sur :

• Une résidence principale ou secondaire.
• Un investissement locatif (appartement, maison, immeuble).
• Un terrain à bâtir.
• Des locaux commerciaux ou professionnels.

Avantages et inconvénients de la garantie hypothécaire

Les avantages de la garantie hypothécaire

• Acceptation facilitée des dossiers complexes : l'hypothèque rassure les banques, notamment en cas de profil financier atypique ou de situation complexe.
• Accès facilité à certains crédits : pour les montants importants ou les durées longues, l'hypothèque est souvent privilégiée par les banques.
• Utilisable sur tous types de biens : contrairement au privilège de prêteur de deniers (PPD), l'hypothèque peut être utilisée pour des biens en construction ou des projets spécifiques.

Les inconvénients de la garantie hypothécaire

• Coût élevé : frais notariés importants liés à l'inscription et à la mainlevée éventuelle.
• Procédures longues et complexes : formalités notariales obligatoires qui allongent le délai d'obtention du prêt.
• Coût élevé de la mainlevée : en cas de remboursement anticipé, des frais supplémentaires sont à prévoir pour libérer le bien de l'hypothèque.

Quels sont les coûts d'une garantie hypothécaire ?

Le coût d'une garantie hypothécaire se décompose en plusieurs parties :

• Émoluments du notaire : rémunération réglementée variant selon le montant du crédit immobilier.
• Taxe de publicité foncière : fixée à 0,715 % du montant emprunté.
• Contribution de sécurité immobilière : d'un taux fixe de 0,1 % du montant emprunté.
• Frais divers : copies, débours administratifs, etc.

En moyenne, les frais d'hypothèque représentent environ 1,5 à 2 % du montant total emprunté.

La mainlevée d'hypothèque : ce qu'il faut savoir

Qu'est-ce que la mainlevée d'hypothèque ?

La mainlevée est l'acte juridique permettant de libérer officiellement le bien immobilier de l'hypothèque après le remboursement intégral du crédit. Elle n'est pas automatique et nécessite un acte notarié spécifique.

Coût et procédure de la mainlevée

• Coût : généralement compris entre 0,5 % et 1 % du montant initial du prêt immobilier.
• Procédure : réalisée devant notaire et inscrite au service de publicité foncière.
• Quand la réaliser : après remboursement total anticipé ou à échéance du crédit.

Différences entre hypothèque et privilège de prêteur de deniers (PPD)

Bien que similaires, l'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers présentent quelques différences notables :

• Type de bien concerné : le PPD ne concerne que l'achat de biens existants, alors que l'hypothèque s'applique à tous types de biens (existants, en construction, rénovations, terrains).
• Coût : le PPD est moins coûteux que l'hypothèque car il est exonéré de taxe de publicité foncière.
• Formalités : les formalités notariales sont plus légères avec un PPD.

Comment souscrire une garantie hypothécaire ?

La souscription d'une hypothèque suit plusieurs étapes :

• Acceptation de l'offre de prêt immobilier : vous acceptez officiellement l'offre de crédit proposée par votre banque.
• Rendez-vous chez le notaire : vous signez l'acte authentique de prêt et l'acte d'hypothèque devant notaire.
• Inscription au service de publicité foncière : réalisée par le notaire, officialisant ainsi l'hypothèque.

Peut-on changer de garantie hypothécaire en cours de prêt ?

Changer de garantie hypothécaire vers une autre forme de garantie (comme une caution bancaire) est possible mais implique :

• La réalisation d'une mainlevée d'hypothèque.
• Le paiement de frais supplémentaires (mainlevée et mise en place de la nouvelle garantie).
• L'accord préalable de votre banque.

FAQ : Garantie hypothécaire

Quelle est la durée d'une hypothèque ?

Une hypothèque dure généralement toute la durée du prêt immobilier, plus une année supplémentaire pour couvrir les éventuels frais liés à une défaillance en fin de crédit.

L'hypothèque empêche-t-elle de revendre son bien immobilier ?

Non, mais en cas de vente avant la fin du remboursement, vous devrez impérativement procéder à une mainlevée d'hypothèque, engendrant des frais supplémentaires.

Hypothèque ou caution bancaire : quelle garantie coûte le moins cher ?

Généralement, la caution bancaire (type Crédit Logement) coûte moins cher que l'hypothèque grâce à des frais initiaux et des frais de mainlevée plus faibles, voire inexistants.

Est-il possible d'hypothéquer un bien immobilier déjà payé ?

Oui, vous pouvez mettre en place une hypothèque sur un bien déjà intégralement payé (appelée hypothèque rechargeable) pour garantir un nouveau prêt.

Qu'arrive-t-il en cas de défaut de remboursement du prêt immobilier avec hypothèque ?

La banque peut demander la saisie du bien immobilier hypothéqué et procéder à sa vente aux enchères afin de récupérer les sommes restantes dues.