Définition - Coefficient de capitalisation
Écrit par Arsalain EL KESSIR,
Le coefficient de capitalisation est un multiplicateur permettant de convertir un flux de revenus récurrent en une valeur en capital, en divisant le revenu annuel par un taux de capitalisation ou, inversement, en multipliant ce revenu par un coefficient représentant le nombre d'années de revenus correspondant à la valeur du bien ou de l'actif.
En évaluation immobilière, le coefficient de capitalisation exprime le rapport entre le prix d'un bien et son revenu locatif annuel net. Un immeuble générant 50 000 € de loyers nets et valorisé à 1 000 000 € affiche un coefficient de capitalisation de 20 (soit un taux de capitalisation de 5 %). Plus le coefficient est élevé, plus le prix est cher par rapport aux revenus, reflétant une faible rentabilité ou des perspectives de revalorisation des loyers.
En évaluation d'entreprise, le coefficient de capitalisation s'apparente au PER (Price Earnings Ratio) pour les sociétés cotées : il rapporte la valeur de l'entreprise à son résultat annuel. Pour les entreprises non cotées, les experts utilisent des coefficients de capitalisation issus de transactions comparables ou de barèmes sectoriels, ajustés selon la taille, le risque et les perspectives de croissance de l'entreprise évaluée. Le choix du taux de capitalisation est déterminant car une variation même faible modifie considérablement la valeur obtenue.
À retenir
- Le coefficient de capitalisation convertit un revenu récurrent en valeur en capital.
- En immobilier, il rapporte le prix du bien au revenu locatif net annuel.
- Le choix du taux est déterminant : une faible variation modifie fortement la valeur obtenue.
