Définition - Bien immobilier

Un bien immobilier est un actif fixe par nature ne pouvant être déplacé, comprenant les terrains (nus ou bâtis), les constructions (résidentielles, commerciales, industrielles) et leurs accessoires (clôtures, plantations, améliorations), constituant une classe d'actifs majeure dans le patrimoine des ménages et des investisseurs institutionnels.

L'acquisition d'un bien immobilier s'effectue par acte notarié, inscrit au fichier immobilier (service de publicité foncière). Les droits de mutation (frais de notaire) s'élèvent à environ 7-8 % du prix dans l'ancien et 2-3 % dans le neuf. Le financement passe majoritairement par le crédit immobilier, avec un apport personnel et un taux fixe ou variable sur 15 à 25 ans.

L'investissement immobilier peut être direct (achat d'un logement ou de bureaux) ou indirect (SCPI, OPCI, foncières cotées – SIIC, ETF immobiliers). La fiscalité distingue les revenus fonciers (location nue, imposés au barème IR + prélèvements sociaux) des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée – LMNP/LMP). Les dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, déficit foncier, monuments historiques) orientent l'investissement locatif. Le bien immobilier entre dans l'assiette de l'IFI au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net.

À retenir

• Le bien immobilier comprend terrains et constructions, acquis par acte notarié.
• L'investissement peut être direct ou indirect (SCPI, OPCI, foncières cotées).
• La fiscalité distingue revenus fonciers (location nue) et BIC (location meublée).