Ce qui attend les loueurs en meublé en 2026
La location meublée non professionnelle (LMNP) va connaître une refonte importante dès 2026. Entre alignement fiscal avec la location nue, nouvelles règles pour les meublés touristiques et fin possible des amortissements, le secteur s'apprête à vivre un tournant majeur.
Pourquoi la fiscalité de la location meublée change
Le marché locatif français est en pleine mutation : en quatre ans, le nombre de logements disponibles à la location a été divisé par deux, selon les données du ministère du Logement. Dans le même temps, les locations meublées – notamment touristiques – ont explosé, attirant les propriétaires par une fiscalité avantageuse et des rendements supérieurs.
Face à cette situation, le gouvernement entend rétablir un équilibre entre location meublée et location nue. Deux objectifs principaux motivent cette réforme : rapprocher les régimes fiscaux afin de rendre la location classique plus compétitive, et freiner l'essor des locations de courte durée type Airbnb, accusées d'assécher le marché du logement à long terme.
Un nouveau plafond fiscal pour les meublés touristiques non classés
Dès les revenus 2025 déclarés en 2026, les propriétaires de meublés touristiques non classés seront soumis à un plafond de 15 000 € de recettes annuelles pour pouvoir bénéficier du régime micro-BIC. Ce régime permet de simplifier les obligations comptables et d'être imposé sur 70 % des revenus, après un abattement forfaitaire de 30 %.
En revanche, les locations meublées de longue durée, utilisées comme résidence principale par le locataire, conservent un plafond plus élevé de 77 700 € avec un abattement de 50 %. Les meublés de tourisme classés restent également éligibles à ces seuils plus avantageux, encourageant ainsi leur classement officiel.
Le régime réel, une alternative pour les bailleurs dépassant les seuils
Les propriétaires qui franchissent les limites du micro-BIC basculent automatiquement vers le régime réel. Ce mode d'imposition suppose de tenir une comptabilité complète et de produire des déclarations similaires à celles d'une entreprise, incluant un bilan et un compte de résultat.
Si ces obligations peuvent sembler contraignantes, elles offrent aussi des avantages fiscaux considérables. Les bailleurs peuvent déduire la quasi-totalité des charges liées à leur bien : assurance, intérêts d'emprunt, frais de gestion, impôts ou encore primes d'assurance emprunteur. Ils peuvent également pratiquer des amortissements sur la valeur du logement, une stratégie qui réduit fortement, voire annule, l'imposition sur les loyers perçus.
Il reste possible d'opter volontairement pour ce régime réel, même en dessous des seuils, si la situation du propriétaire s'y prête.
Comment se préparer à la nouvelle fiscalité de la location meublée
Pour conserver le bénéfice du régime micro-BIC, les bailleurs de meublés touristiques peuvent demander un classement officiel de leur logement. Cette démarche permet d'obtenir des plafonds plus élevés et de bénéficier d'un abattement fiscal plus favorable.
Dans les autres cas, mieux vaut anticiper : trouver un expert-comptable spécialisé en LMNP pour mettre en place une comptabilité conforme et identifier les charges déductibles, ou encore ajuster sa stratégie locative. Plusieurs options s'offrent aux propriétaires :
- passer à la location meublée longue durée, souvent plus stable fiscalement ;
- opter pour la location nue, avec le futur statut de bailleur privé en préparation ;
- ou conserver la location touristique, en s'adaptant aux nouvelles contraintes comptables.
Vers la fin des amortissements en location meublée ?
Un amendement au projet de loi de finances pour 2026, actuellement débattu au Parlement, pourrait profondément modifier le régime du loueur en meublé non professionnel. Le texte envisage de supprimer la possibilité de déduire les amortissements du bien et du mobilier, jusqu'ici l'un des principaux leviers d'optimisation du LMNP.
Depuis 2024, les amortissements pratiqués doivent déjà être réintégrés dans la plus-value lors de la revente du bien, augmentant ainsi l'imposition sur la cession. Si la suppression de la déductibilité se confirmait, elle réduirait nettement l'intérêt du régime réel pour de nombreux bailleurs.
Parallèlement, le gouvernement envisagerait d'augmenter l'abattement du régime micro-foncier de 30 % à 50 %, afin de rendre la location nue plus attractive. Le futur statut de bailleur privé permettrait également une forme limitée d'amortissement, exclusivement dédiée à ce type de location.
Une réforme qui interroge la cohérence de la politique du logement
Alors que le marché locatif traverse une crise profonde, les professionnels du secteur s'interrogent sur la portée réelle de ces réformes. La disparition progressive des avantages fiscaux liés à la location meublée pourrait décourager l'investissement locatif privé, sans pour autant renforcer l'offre de logements accessibles.
Les associations de propriétaires et les experts-comptables appellent donc à une vision globale de la politique du logement, conciliant équité fiscale, attractivité de l'investissement et réponse à la pénurie de logements dans les grandes villes. Le texte définitif de la loi de finances 2026, attendu dans les prochains mois, devrait préciser les contours de cette nouvelle ère pour les bailleurs français.
