Interdictions DPE : quels effets sur le marché locatif français
Le durcissement progressif des règles liées au diagnostic de performance énergétique transforme en profondeur le marché locatif. Une récente étude alerte sur une baisse marquée de l'offre, des déséquilibres territoriaux accrus et des effets inattendus sur les loyers.
Une offre locative fragilisée par le calendrier énergétique
Déjà confronté à une pénurie de logements, le marché locatif français pourrait voir sa situation se dégrader davantage dans les années à venir. La sortie progressive des logements énergivores du parc louable vient s'ajouter à un contexte de forte tension, notamment dans les zones urbaines les plus demandées.
Les biens classés G, qui représentent environ 1,4 % du parc locatif, ne peuvent déjà plus être proposés à la location. Le dispositif montera en puissance avec l'exclusion programmée des logements notés F à l'horizon 2028 (environ 4,2 % de l'offre actuelle), puis des logements classés E en 2034, soit près de 17,6 % supplémentaires.
Des impacts territoriaux très contrastés
Selon l'étude, les conséquences de cette réglementation seront loin d'être homogènes selon les territoires. Certaines régions pourraient subir une contraction massive de leur parc locatif, avec des effets directs sur l'accès au logement.
| Régions concernées | Part estimée du parc locatif menacée |
|---|---|
| Île-de-France, Normandie | Environ 30 % |
| Pays de la Loire, Bretagne, Nouvelle-Aquitaine | Près de 18 % |
| PACA, Occitanie | Environ 13 % |
À l'inverse, certains territoires ruraux ou intermédiaires, où les loyers restent plus modérés et où une part du parc a déjà été rénovée, pourraient tirer parti de la situation. Ces zones pourraient capter une partie de la demande aujourd'hui concentrée autour des grandes métropoles, contribuant à un rééquilibrage des flux résidentiels.
Une transition énergétique confrontée aux limites du marché
L'objectif d'amélioration des performances énergétiques se heurte toutefois à une réalité économique difficile. Le nombre de logements neufs ou rénovés reste insuffisant pour absorber la demande. De nombreux propriétaires bailleurs peinent à engager des travaux, en raison de coûts élevés et de contraintes réglementaires de plus en plus strictes.
Les dispositifs d'aide existants ne suffisent pas toujours à déclencher les rénovations nécessaires, notamment pour les petits bailleurs, qui représentent une part importante du parc locatif privé.
Un effet paradoxal sur l'évolution des loyers
Malgré le gel des loyers appliqué depuis 2022 aux logements classés F et G encore loués, la pression sur les prix demeure forte. La rareté de l'offre continue d'alimenter la hausse des loyers, en particulier pour les logements situés juste au-dessus des seuils d'interdiction.
Paradoxalement, certains logements mal notés sur le DPE affichent des loyers supérieurs à ceux de biens mieux classés. Cette situation s'explique par leur localisation stratégique dans des zones très recherchées, notamment au coeur des grandes agglomérations, où la demande dépasse largement l'offre disponible.
Sans accélération significative de la rénovation énergétique et de la production de logements, le durcissement des règles DPE pourrait ainsi accentuer les tensions existantes et renforcer les inégalités d'accès au logement.
