Bilan annuel de l'immobilier français : entre reprise confirmée et nouveaux défis
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Alors que l'exercice 2025 a scellé le retour progressif des acheteurs sur le devant de la scène, le réseau coopératif Orpi livre ses conclusions annuelles. Entre embellie pour les particuliers et frilosité des investisseurs, l'année 2026 s'annonce comme un tournant stratégique pour l'immobilier français.
Un volume de transactions soutenu par les acheteurs de résidence principale
L'année qui vient de s'écouler a marqué une étape cruciale pour le secteur immobilier. Selon les relevés du Conseil supérieur du notariat, le territoire national a comptabilisé près de 945 000 mutations immobilières en 2025. Cette dynamique, amorcée dès la fin de l'année 2024, a été portée par une offensive commerciale sans précédent des banques. Ces dernières ont multiplié les dispositifs incitatifs, tels que les financements à paliers ou les taux préférentiels, redonnant ainsi du pouvoir d'achat aux foyers souhaitant devenir propriétaires.
Cependant, le réseau Orpi souligne que cette reprise n'est pas uniforme sur l'ensemble du pays. Tandis que certaines métropoles connaissent une accélération spectaculaire, d'autres subissent une correction. Le tableau suivant illustre ces écarts de performance locale :
| Ville | Évolution des compromis de vente (annuel) |
|---|---|
| Toulouse | + 15 % |
| Limoges | - 5 % |
| Montpellier | - 8 % |
Le paradoxe de l'investissement locatif et l'impact du nouveau DPE
Si les primo-accédants retrouvent le chemin des agences, le constat est plus mitigé concernant l'investissement locatif. La multiplication des contraintes, notamment l'élargissement des zones de contrôle des loyers et la révision à la hausse des droits de mutation, a instauré un climat de méfiance chez les bailleurs. Pour contrer cet attentisme, les professionnels du secteur comptent beaucoup sur la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). En effet, ce nouveau mode de calcul a permis à environ 700 000 habitations de quitter le statut critique de "passoire thermique" (classes F et G), réintégrant ainsi ces biens sur le marché locatif traditionnel.
Orpi milite activement pour une pérennisation des règles du jeu. Le réseau estime qu'un statut fiscal clair pour le propriétaire bailleur privé est indispensable pour fluidifier l'offre de logements en France, surtout dans un contexte où la demande reste structurellement supérieure à l'offre disponible.
Les incertitudes électorales comme frein potentiel à la croissance
Le calendrier politique de 2026 et 2027 soulève de réelles inquiétudes pour la stabilité du marché. Guillaume Martinaud, à la tête de la coopérative Orpi, rappelle que les échéances électorales, notamment les municipales de mars 2026 et la future présidentielle, génèrent traditionnellement une phase de "stand-by" chez les porteurs de projets. L'histoire récente montre que l'ombre d'un changement de majorité ou de politique fiscale suffit à refroidir les ardeurs des acquéreurs et des vendeurs.
Pour préserver la vitalité économique liée à la pierre, les dirigeants d'Orpi insistent sur la nécessité d'offrir une visibilité à long terme aux Français. Pour eux, "L'immobilier, c'est le projet de vie des Français, c'est l'économie du pays, c'est l'avenir du logement. Il mérite la stabilité et la visibilité dont il a cruellement besoin." La réussite de l'année 2026 dépendra donc de la capacité des pouvoirs publics à instaurer un cadre de confiance, loin des soubresauts législatifs habituels.
