Bilan immobilier 2025 : une reprise en trompe-l'oeil qui exclut les foyers modestes

Un dynamisme retrouvé qui cache des disparités sociales profondes

Le marché de l'ancien a affiché une résilience notable au cours de l'exercice précédent. Selon les chiffres communiqués par la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), le volume annuel s'est hissé à 940 000 ventes, marquant une progression de 11 % par rapport à 2024. Cette embellie a été largement favorisée par des conditions de financement plus clémentes, avec des taux de crédit stabilisés aux alentours de 3,20 %. Ce contexte a permis aux primo-accédants de peser pour 43 % des nouveaux crédits (source : BFMTV), contre seulement 30 % il y a cinq ans.

Pourtant, cette vitalité apparente est trompeuse. Le profil de l'acheteur type en 2026 s'est durci : âgé de 33 ans en moyenne, il doit souvent son salut à un héritage ou une donation familiale pour constituer son apport. Pour compenser des prix qui restent élevés, la durée d'endettement s'étire désormais sur 23,3 ans. Le gain de pouvoir d'achat immobilier, estimé à 3 % par la Fnaim en 2025, profite ainsi majoritairement aux ménages déjà dotés d'un capital solide, laissant sur le bord de la route les foyers les moins favorisés.

L'essoufflement de l'investissement locatif et les craintes pour 2026

Le secteur s'inquiète également de la désertion des investisseurs privés. La disparition de l'avantage fiscal Pinel a laissé un vide que le futur "statut du bailleur privé", prévu pour 2026, peine à combler. Loïc Cantin, président de la Fnaim, pointe du doigt une accumulation de contraintes : « tout comme l'augmentation des droits de mutation (DMTO), l'explosion de la taxe foncière, l'encadrement des loyers, les obligations de rénovation énergétique, le permis de louer et les normes HCSF réductrices en cas de recours à l'emprunt ». Cette pression réglementaire et fiscale détourne les capitaux du logement locatif, aggravant la pénurie de biens disponibles.

L'enjeu est aussi démographique et intergénérationnel. Alors que 70 % des Français de plus de 65 ans sont déjà propriétaires, les jeunes générations font face à des barrières à l'entrée inédites. « Les propriétaires d'aujourd'hui ont été aidés par le passé. Si on n'aide pas les jeunes d'aujourd'hui à devenir propriétaires, ce sera très préjudiciable », avertit le dirigeant de la fédération. La concentration du patrimoine immobilier chez les seniors (19 % des propriétaires ont plus de 80 ans) risque de figer le marché si aucune mesure de redistribution n'est prise.

Le rétablissement de l'APL accession comme rempart contre l'exclusion

Pour inverser cette tendance, la profession réclame d'une seule voix le retour de l'APL accession. Contrairement à l'aide au logement classique destinée aux locataires, ce dispositif permet de solvabiliser les ménages modestes souhaitant acquérir leur résidence principale. Une telle mesure pourrait permettre de prendre en charge jusqu'à 25 % des mensualités de remboursement, une bouffée d'oxygène cruciale pour les familles aux revenus limités. Aujourd'hui, cette aide est quasi inexistante, ne représentant que 6 % de l'enveloppe globale des APL selon les données de la Fnaim.

Les professionnels appellent à un changement de paradigme fiscal : il s'agit de ne plus se contenter de subventionner la location, mais d'encourager activement la constitution d'un patrimoine pour tous. En rééquilibrant les aides publiques en faveur des futurs propriétaires, le gouvernement pourrait non seulement fluidifier le parcours résidentiel, mais aussi offrir une sécurité financière à long terme aux foyers les plus fragiles dans une France où la propriété reste le socle de la protection sociale.