Immobilier : ce qui change pour la taxe sur les logements vacants en 2026 et 2027
Écrit par Arsalain EL KESSIR
La gestion fiscale des habitations délaissées entame une mue décisive avec la loi de finances 2026. Entre le redécoupage des zones géographiques sous tension et la préparation d'une taxe unique pour l'année suivante, les propriétaires de biens vides doivent dès maintenant anticiper de nouvelles obligations.
Le maintien d'un système dual avant une restructuration majeure
Pour l'exercice 2026, l'administration fiscale conserve l'articulation entre deux impôts distincts. D'un côté, la taxe sur les logements vacants (TLV) s'impose d'office dans les périmètres urbains où l'accès au logement est jugé critique. De l'autre, la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) reste un outil à la discrétion des communes situées hors zones tendues. Cette dernière nécessite une délibération préalable de la collectivité pour être activée.
Le décret n° 2025-1267 vient toutefois bousculer la donne en actualisant la liste des municipalités concernées. Suite aux récentes évolutions démographiques, certains territoires intègrent le dispositif tandis que d'autres en sortent. Il est crucial pour les investisseurs de vérifier le statut de leur commune, car les critères de durée d'inoccupation diffèrent sensiblement selon le régime applicable.
| Dispositif fiscal (2026) | Zone d'application | Durée de vacance requise |
|---|---|---|
| TLV (Taxe Logements Vacants) | Zones tendues (Déséquilibre offre/demande) | Au moins 1 an au 1er janvier |
| THLV (Taxe d'Habitation Vacants) | Zones non tendues (Sur délibération locale) | Plus de 2 ans consécutifs |
L'horizon 2027 : l'avènement de la Taxe sur la Vacance des Locaux d'Habitation
Le législateur a d'ores et déjà tracé la voie vers une simplification radicale. À compter du 1er janvier 2027, la TLV et la THLV s'effaceront au profit d'un impôt unique : la Taxe sur la Vacance des Locaux d'Habitation (TVLH). Ce nouveau cadre, régi par l'article 1406 bis du Code général des impôts, vise à harmoniser la gestion de l'habitat inoccupé à l'échelle nationale, offrant aux élus locaux un levier plus lisible et réactif pour inciter à la remise sur le marché locatif.
Cette transition est un signal fort pour le marché. La TVLH concernera systématiquement toutes les agglomérations dépassant les 50 000 résidents, tout en laissant une marge de manoeuvre sur les taux appliqués localement. Pour les détenteurs de patrimoine immobilier, cette mesure renforce l'intérêt de la rénovation ou de la mise en location rapide, afin d'éviter une pression fiscale accrue sur des actifs non productifs.
Les répercussions stratégiques pour les investisseurs immobiliers
Cette évolution législative ne doit pas être négligée lors du montage d'un projet d'investissement. Un bien acquis via un prêt immobilier et laissé vide trop longtemps pourrait voir sa rentabilité nette s'éroder sous le poids de ces prélèvements. L'unification prévue pour 2027 simplifie certes la lecture des textes, mais elle présage également une vigilance accrue des services fiscaux sur la réalité de l'occupation des locaux.
En résumé, l'année 2026 fait office de période de transition. Les propriétaires doivent se préparer à un durcissement potentiel de la fiscalité locale, particulièrement dans les zones où la demande de logements reste insatisfaite. Anticiper la future TVLH dès aujourd'hui permet d'ajuster sa stratégie locative ou de planifier d'éventuels travaux de rafraîchissement pour rendre le bien attractif avant l'entrée en vigueur de la réforme globale.
