Immobilier parisien : pourquoi le diagnostic de performance énergétique ne fait pas chuter la demande
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Contrairement aux idées reçues, la mauvaise performance énergétique d'un logement ne semble pas freiner les ardeurs des acquéreurs dans la capitale. Une étude récente met en lumière la résilience des biens classés F ou G, tout en soulignant l'opportunité majeure que représente la réforme du calcul du DPE entrée en vigueur cette année.
La primauté de l'emplacement sur la consommation d'énergie
Dans un marché aussi tendu que celui de Paris, les priorités des investisseurs et des particuliers diffèrent de la province. Selon une enquête publiée par PAP portant sur les 100 annonces les plus consultées, les appartements énergivores captent une part massive de l'intérêt général. Les résidences classées F et G constituent ainsi 26 % des biens les plus plébiscités. Si l'on élargit le spectre aux logements portant l'étiquette E, ce sont près de deux tiers des annonces (64 %) qui concernent des propriétés peu performantes.
Cette tendance s'explique par un arbitrage pragmatique : les acheteurs privilégient l'adresse et le quartier avant l'isolation thermique. Pour beaucoup, l'acquisition d'un bien à rénover est perçue comme un levier permettant de personnaliser son intérieur, tout en intégrant le coût des travaux de rénovation énergétique directement dans le financement global du prêt immobilier.
| Indicateur immobilier (Paris) | Valeur moyenne |
|---|---|
| Prix moyen au m² (tous biens) | 9 680 € |
| Prix moyen au m² (Passoires F et G) | 9 300 € |
| Part des annonces sollicitées (étiquettes E, F, G) | 64 % |
Réforme du calcul du DPE en 2026 : une bouffée d'air pour les bailleurs
L'année 2026 marque un tournant législatif décisif avec l'ajustement des méthodes de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique. Ce correctif technique vise à rendre l'évaluation plus fidèle à l'usage réel des habitations, notamment pour les petites surfaces. D'après les estimations de PAP, ce changement de paradigme devrait modifier la note énergétique de 850 000 habitations à l'échelle nationale, permettant à une grande partie d'entre elles de s'affranchir du statut de "passoire thermique".
Cette mise à jour est particulièrement providentielle pour les propriétaires bailleurs. Pour rappel, depuis janvier 2025, les résidences affichant une étiquette G font l'objet d'une interdiction de mise en location. Le simple passage à une note supérieure grâce au nouveau mode de calcul permet à de nombreux bailleurs de maintenir leurs biens sur le marché locatif, leur évitant ainsi d'engager immédiatement des travaux de rénovation lourds et onéreux pour se conformer aux normes de décence énergétique.
Une décote de prix limitée malgré les contraintes réglementaires
L'étude souligne également que la valeur verte n'influence que marginalement les prix de vente à Paris. Avec un prix au mètre carré s'élevant à 9 300 € pour les logements les moins bien classés, contre une moyenne globale de 9 680 €, la décote observée est loin d'être rédhibitoire. Ce faible écart démontre que la rareté des biens dans la capitale protège les vendeurs de logements énergivores d'un effondrement des cours.
Le marché parisien semble donc digérer les contraintes liées au calendrier d'interdiction de louer avec une certaine sérénité. Entre le correctif du DPE qui sauve des centaines de milliers de logements et une demande qui accepte le défi de la rénovation, la peur des passoires thermiques est largement tempérée par la solidité de l'investissement immobilier dans les zones tendues. Les investisseurs avertis continuent de voir dans ces biens des opportunités à fort potentiel de valorisation après travaux.
