Immobilier : le taux d'endettement à 35 % est-il réellement rédhibitoire ?

La Rédaction • 28 Juillet 2021 • 16:45

Malgré les recommandations strictes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques permettent encore à certains emprunteurs de s'en affranchir. Sous certaines conditions...

Immobilier : le taux d'endettement à 35 % est-il réellement rédhibitoire ?

Rappelez-vous, en décembre 2019, face à une éventuelle surchauffe des crédits immobiliers (boostés par un environnement de taux particulièrement favorable), le Haut Conseil de Stabilité Financière publiait un certain nombre de recommandations. Parmi elles, la fameuse règle des 33 % d'endettement à respecter pour décrocher un crédit immobilier.

Un an plus tard, en décembre 2020, le HCSF assouplissait (un peu) les consignes en permettant désormais un endettement pouvant aller jusqu'à 35 %. Le conseil permettait également aux banques de déroger aux règles, dans la limite de 20 % des nouveaux crédits chaque trimestre. Pourtant, aujourd'hui, une question demeure : les règles sont-elles vraiment respectées ?

À qui profite ces dérogations ?

Un rapport publié par l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), nous informe un peu mieux sur les profils susceptibles de déroger aux règles en vigueur.

Dans un premier temps, l'ACPR explique qu'environ 23,5 % des ménages emprunteurs présentent un taux d'endettement supérieur à 35 %. Des chiffres en baisse par rapport à l'année précédente (30 %) et qui pourrait indiquer que les établissements bancaires se plient bien aux prescriptions du HCSF.

Cependant, les pouvoirs publics acceptent que les banques contournent les règles, à condition que les emprunteurs concernés achètent une résidence principale, notamment lorsqu'il s'agit de primo-accédants.

Cela ne signifie pas pour autant que les banques feront un effort systématique si un emprunteur entre dans les catégories précédemment citées.

Les investisseurs locatifs privilégiés, tout comme les acheteurs parisiens.

Selon l'ACPR, seuls 15 % des primo-accédants obtiennent un crédit immobilier en dépassant les 35 % de taux d'effort tandis que, dans le même temps, 30 % des investisseurs locatifs arrivent à emprunter au-dessus de la limite du taux d'effort.

Un décalage assez logique, car même s'il y a plus de primo-accédants, les investisseurs locatifs sont généralement des personnes possédant déjà une résidence principale et souhaitant investir, ce qui les rend de facto beaucoup plus susceptibles de se retrouver hors des clous.

Sans surprise, c'est à Paris et en Ile-de-France que les banques transgressent le plus souvent le taux d'endettement fixé. Une donnée pas très surprenante lorsque l'on sait que les prix parisiens sont globalement beaucoup plus élevés que sur le reste du territoire. De même, les salaires sont également plus importants dans la capitale, qu'ailleurs dans l'Hexagone.

Bercy vs les banques

Ainsi, l'ACPR estime que le taux d'endettement moyen, tous crédits confondus, est de 30,1 % en février 2021. Soit une baisse de presque un point, par rapport à l'année précédente (30,9%). Une moyenne en baisse donc.

Pour autant, notre question initiale reste toujours en suspens : les banques respectent-elles réellement les préconisations de Bercy ?

Mi-juin, le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, déclarait que les recommandations sur HSCF se traduiront, cet été, par « une norme juridiquement contraignante ».  Une annonce qui semble avoir fait son effet dans le secteur bancaire.

Alors que le nombre de prêts non-conforme atteignait 26 % fin 2020 ( sans prendre en compte la marge acceptée qui faisait monter ce chiffre à 41 %), l'ACPR estime que le nombre de dossiers non-conformes était désormais de 5,6 % (hors marge acceptée).

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