Loi de finances 2026 : le dispositif Jeanbrun pour relancer l'immobilier locatif
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Face à une crise du logement qui se durcit, le Gouvernement lance une offensive fiscale majeure avec le dispositif « Relance logement ». Ce nouveau statut du bailleur privé propose des avantages puissants pour inciter les particuliers à remettre des biens sur le marché locatif longue durée.
Le fonctionnement du nouveau statut fiscal pour les bailleurs privés
Intégré au budget 2026, le mécanisme porté par Vincent Jeanbrun repose sur un contrat clair : en échange d'un engagement de location nue d'au moins neuf ans à des tarifs encadrés, l'investisseur bénéficie d'une fiscalité allégée. La force de cette mesure réside dans sa dualité technique, combinant pour la première fois l'amortissement comptable du bien et une déduction optimisée des déficits sur les revenus imposables globaux.
Ce dispositif intervient à un moment charnière, succédant à l'extinction du Pinel, pour tenter de redonner de l'oxygène à un secteur en manque de projets. Contrairement à ses prédécesseurs, il s'applique de manière uniforme sur l'ensemble du territoire national, visant tant la construction neuve que la rénovation lourde dans l'ancien.
Les barèmes d'amortissement pour l'acquisition dans le neuf
Dans le secteur du neuf, les taux de déduction sont étroitement liés à la vocation sociale du logement. Plus le loyer pratiqué est bas par rapport au marché, plus l'avantage fiscal accordé au propriétaire est conséquent. Cette hiérarchisation permet d'orienter l'épargne vers les besoins les plus critiques du parc immobilier français.
| Catégorie de loyer | Taux d'amortissement annuel | Plafond de déduction |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Le levier de la rénovation pour le parc immobilier ancien
Le dispositif Jeanbrun accorde également une place prépondérante à l'ancien, sous réserve d'une réhabilitation significative. Pour être éligible, le montant des travaux doit représenter au minimum 30 % du prix d'achat. Si les taux d'amortissement sont légèrement inférieurs à ceux du neuf (allant de 3 % à 4 % selon le type de loyer), le véritable intérêt réside dans le traitement du déficit foncier.
L'investisseur peut en effet imputer jusqu'à 21 400 euros de travaux sur son revenu global, un plafond d'exception prolongé jusqu'en 2027. Cette mesure permet une baisse immédiate et sensible de l'impôt sur le revenu pour les ménages réalisant des rénovations énergétiques ou structurelles majeures.
Des objectifs ambitieux pour la construction et les recettes publiques
Avec cette réforme, l'exécutif espère générer un "choc d'offre" capable de faire sortir de terre environ 50 000 habitations chaque année. Au-delà de l'aspect social, l'enjeu est également budgétaire. Selon les prévisions ministérielles, l'activité économique induite par ces nouveaux chantiers devrait rapporter plus de 500 millions d'euros aux caisses de l'État via la TVA et les diverses taxes liées à la construction.
En simplifiant le statut du loueur et en offrant une visibilité fiscale sur près d'une décennie, le dispositif Jeanbrun tente de transformer le bailleur passif en un véritable acteur de la politique du logement. Le succès de cette mesure dépendra désormais de la réactivité des investisseurs face à ces nouveaux plafonds et de la fluidité des financements bancaires en cette année 2026.
