Le contrat de réservation dans l'immobilier neuf : à quoi sert-il ?

Qu'est-ce que le contrat de réservation en immobilier neuf ?

Le contrat de réservation est un document juridique essentiel dans le cadre d'un achat immobilier en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Il marque l'engagement préliminaire de l'acheteur envers le promoteur avant la signature de l'acte authentique de vente. Ce contrat est signé dès lors qu'un acheteur a choisi un bien immobilier neuf, souvent sur plan, mais avant que la transaction ne soit définitivement conclue. Il permet de réserver un bien et de formaliser l'intention d'achat, tout en définissant les premières étapes du processus d'acquisition.

Le contrat de réservation est un acte écrit et détaillé qui doit obligatoirement comporter des informations essentielles liées au bien immobilier, aux conditions de vente et à la transaction elle-même. En outre, il sert de garantie à l'acquéreur et au promoteur, tout en établissant une série de droits et d'obligations pour les deux parties.

À quoi sert réellement le contrat de réservation ?

Le contrat de réservation en immobilier neuf joue un rôle fondamental dans le processus d'achat d'un bien en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Il sert avant tout à formaliser l'engagement de l'acheteur, lui garantissant ainsi qu'il pourra acquérir le bien à un prix et dans des conditions définis. En contrepartie, le promoteur réserve le bien à l'acquéreur, lui offrant une période de réflexion avant la signature définitive de l'acte de vente.

Plus précisément, le contrat de réservation permet de :

• Sécuriser l'engagement : L'acheteur marque son intention d'acheter un bien immobilier neuf et le promoteur s'engage à lui réserver ce bien pendant une période déterminée.
• Garantir des conditions claires : Le contrat précise les modalités financières de l'achat, notamment le prix du bien, le dépôt de garantie et les conditions de révision des prix.
• Fixer un cadre juridique : Ce document sert de base juridique en cas de litige, définissant les droits et obligations des deux parties avant la vente définitive.
• Définir un délai de rétractation : L'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation légal qui lui permet de renoncer à l'achat sans pénalités dans certaines conditions.
• Informer sur le statut du bien : Le contrat de réservation renseigne l'acheteur sur l'état d'avancement du projet immobilier, ainsi que sur les conditions suspensives qui peuvent affecter la vente.

Mentions obligatoires dans un contrat de réservation

Le contrat de réservation en immobilier neuf doit respecter des exigences légales strictes. Ces mentions sont essentielles pour garantir la transparence de la transaction et la protection des deux parties, à savoir l'acheteur et le promoteur. Chaque élément du contrat doit être clairement défini, afin d'éviter tout litige futur et de sécuriser l'achat du bien immobilier neuf.

Voici les principales mentions obligatoires dans un contrat de réservation :

• Identité des parties : Le contrat doit mentionner les coordonnées complètes du promoteur et de l'acquéreur (nom, adresse, etc.).
• Description du bien : Le contrat doit décrire précisément le bien réservé (type de bien, surface, étage, numéro de lot, etc.) ainsi que ses caractéristiques principales.
• Le prix de vente : Le montant total de la transaction doit être clairement indiqué, ainsi que les modalités de révision du prix (par exemple, en fonction de l'indexation de la construction ou d'autres critères).
• Le montant du dépôt de garantie : Il est obligatoire de préciser le montant de la somme versée en tant que dépôt de garantie, ainsi que les conditions de son remboursement ou de sa conservation.
• Délai de rétractation : Le contrat doit spécifier le droit de rétractation de l'acheteur, qui peut annuler son engagement dans un délai de 10 jours suivant la signature du contrat sans motif.
• Les conditions suspensives : Le contrat doit mentionner les conditions suspensives telles que l'obtention d'un prêt immobilier ou la réalisation des conditions nécessaires à l'achèvement du projet immobilier.
• Le plan de financement : Le contrat peut aussi inclure les informations relatives au financement du bien, notamment la nécessité d'obtenir un prêt bancaire, ainsi que les éventuelles garanties financières exigées.
• Les délais de livraison : Le contrat doit indiquer la date prévisionnelle de livraison du bien immobilier ainsi que les conséquences en cas de retard de livraison.
• Le numéro de permis de construire : Il est impératif que le contrat mentionne le numéro et la date d'obtention du permis de construire pour garantir que le projet respecte les normes légales.
• La description des équipements et des finitions : Le contrat doit préciser les équipements inclus dans la vente (cuisine équipée, salle de bain, etc.) et les matériaux utilisés, afin d'éviter toute ambiguïté sur la nature du bien réservé.

Ces mentions sont non seulement essentielles pour garantir la validité du contrat de réservation, mais elles permettent également à l'acheteur de prendre une décision éclairée avant de finaliser l'achat. En cas de défaut de ces informations, le contrat peut être contesté par l'acheteur, ce qui peut entraîner des conséquences juridiques pour le promoteur.

Les conditions financières : dépôt de garantie, prix et révisions

Le contrat de réservation en immobilier neuf définit les conditions financières de l'achat, notamment le prix du bien, le montant du dépôt de garantie et les éventuelles révisions de prix. Ces éléments sont cruciaux pour garantir la transparence de la transaction et la sécurité juridique de l'acheteur et du promoteur.

Les principales conditions financières stipulées dans un contrat de réservation sont les suivantes :

• Le prix de vente : Le prix total du bien réservé est fixé dans le contrat de réservation. Ce prix peut inclure les frais annexes, comme les charges communes ou les équipements spécifiques prévus dans la vente.
• Le dépôt de garantie : L'acheteur doit verser un dépôt de garantie au moment de la signature du contrat. En général, ce montant représente 5% à 10% du prix de vente du bien. Il est destiné à sécuriser la réservation du bien. Ce dépôt est conservé par le promoteur et peut être restitué à l'acheteur dans certaines conditions, comme en cas de rétractation dans le délai légal.
• Les révisions de prix : Le contrat de réservation peut prévoir des mécanismes de révision du prix. Cette révision est généralement liée à des indices de construction, comme le coût des matériaux ou l'évolution de certains coûts de production. Le prix peut donc être ajusté entre la signature du contrat de réservation et la signature de l'acte de vente définitif, dans la limite de certains plafonds définis dans le contrat.

Il est important de noter que le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi. Si l'acheteur se rétracte dans le délai légal de 10 jours, il peut récupérer la totalité de cette somme. En revanche, si la vente est annulée pour une autre raison (comme un défaut de financement ou une non-réalisation des conditions suspensives), le promoteur peut conserver une partie du dépôt, en fonction des circonstances définies dans le contrat.

Enfin, en ce qui concerne la révision du prix, l'acheteur doit être informé des modalités et des critères de réajustement prévus. Cela permet d'éviter toute ambiguïté sur l'évolution du montant total à payer et de garantir une certaine prévisibilité sur le plan financier.

Délai de rétractation : droits de l'acquéreur après la signature

Le contrat de réservation en immobilier neuf inclut un délai de rétractation, qui constitue un droit fondamental pour l'acquéreur. Ce délai permet à l'acheteur de revenir sur sa décision d'achat, sans justification ni pénalité, sous certaines conditions légales. Ce droit de rétractation est encadré par la loi pour protéger les consommateurs dans le cadre d'un achat immobilier, souvent réalisé à distance ou sur plan.

Le délai de rétractation est de 10 jours calendaires à compter de la réception de la première copie du contrat de réservation, ou de l'avis de réception du recommandé qui formalise l'accord entre les deux parties. Durant ce délai, l'acheteur peut annuler la réservation du bien immobilier sans frais et récupérer l'intégralité du dépôt de garantie versé.

Voici les points essentiels concernant le délai de rétractation dans un contrat de réservation :

• Durée du délai de rétractation : L'acheteur dispose de 10 jours pour exercer son droit de rétractation, sans avoir à justifier sa décision.
• Retour du dépôt de garantie : Si l'acheteur se rétracte dans les 10 jours, il peut récupérer le montant total du dépôt de garantie sans aucune pénalité.
• Forme de la rétractation : La rétractation doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de respecter la procédure légale et d'en garantir la validité.
• Exceptions à la rétractation : Si l'acheteur a accepté un acte authentique avant la fin du délai de rétractation, il perd son droit de rétractation. De même, si des éléments spécifiques du contrat font exception à cette règle, cela doit être précisé dans les documents contractuels.

Ce droit de rétractation est une mesure de protection pour l'acquéreur, lui offrant un délai de réflexion et de réévaluation du projet immobilier sans pression. Cependant, il est essentiel de respecter scrupuleusement la procédure pour que la rétractation soit valide et permettre la restitution du dépôt de garantie.

Quelles obligations pour le promoteur dans un contrat de réservation ?

Le contrat de réservation en immobilier neuf impose plusieurs obligations au promoteur, afin de garantir la transparence de l'opération et la sécurité juridique de l'acheteur. Ces obligations visent à assurer que le promoteur respecte les engagements pris et que le bien réservé sera livré conformément aux attentes et aux normes en vigueur.

Les principales obligations du promoteur dans le cadre d'un contrat de réservation sont les suivantes :

• Fournir un bien conforme aux spécifications : Le promoteur doit s'engager à livrer un bien immobilier qui respecte les caractéristiques définies dans le contrat de réservation, notamment en termes de surface, de localisation, d'aménagement et de finition.
• Respecter les délais de livraison : Le contrat de réservation doit mentionner la date prévisionnelle de livraison du bien. Le promoteur est tenu de respecter ce délai, sous peine d'engager sa responsabilité en cas de retard injustifié.
• Assurer la conformité des documents administratifs : Le promoteur doit fournir à l'acheteur les documents nécessaires à la validité de la transaction, comme le permis de construire et le plan de financement du projet immobilier.
• Informer sur les risques et les conditions suspensives : Le promoteur doit informer l'acheteur des conditions suspensives qui pourraient affecter la vente, telles que l'obtention d'un prêt immobilier ou la validation de certaines autorisations administratives.
• Préciser les modalités de révision du prix : En cas de révision du prix de vente (par exemple, en raison de l'indexation des coûts de construction), le promoteur doit indiquer clairement les critères et les modalités de cette révision dans le contrat de réservation.
• Garantir la livraison du bien sans vices cachés : Le promoteur doit garantir que le bien livré est exempt de vices cachés et conforme aux normes de construction. Il doit également offrir une garantie de parfait achèvement pendant une période de 1 an après la livraison.
• Respecter les engagements financiers : Le promoteur doit indiquer les modalités de financement et garantir que le projet sera mené à bien conformément au plan de financement établi. En cas de difficulté, il doit informer l'acheteur de tout risque pouvant affecter la réalisation du bien.

Ces obligations sont essentielles pour la protection de l'acquéreur et permettent de garantir que la transaction se déroulera dans des conditions juridiques et financières transparentes. Le respect de ces engagements est également une condition sine qua non pour que le contrat de réservation soit validé et la vente conclue dans les meilleures conditions.

Les conditions suspensives et leur importance dans la VEFA

Les conditions suspensives jouent un rôle clé dans le cadre d'un contrat de réservation en immobilier neuf, particulièrement dans le cadre d'une VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Elles sont des clauses qui, si elles ne se réalisent pas, peuvent entraîner l'annulation de la vente sans conséquence pour l'acheteur. Ces conditions permettent à l'acquéreur de sécuriser son projet immobilier en cas d'imprévu et de s'assurer que l'achat ne sera pas contraint par des éléments externes échappant à son contrôle.

Les principales conditions suspensives qu'un contrat de réservation en VEFA peut inclure sont les suivantes :

• Obtention d'un prêt immobilier : L'une des conditions les plus fréquentes est l'obtention d'un financement par crédit immobilier. Si l'acheteur ne parvient pas à obtenir son prêt dans le délai imparti, il peut se rétracter sans frais, et le contrat de réservation sera annulé.
• Obtention du permis de construire : Dans le cas où le bien immobilier est encore en projet, le contrat de réservation peut être soumis à l'obtention du permis de construire. Si ce dernier est refusé, la vente ne pourra pas être conclue.
• Absence de vices cachés ou de problèmes techniques majeurs : Le contrat peut inclure une condition suspensive relative à l'absence de défauts majeurs ou de vices cachés affectant le bien. Si un problème majeur est découvert avant la signature de l'acte authentique, l'acheteur peut annuler la réservation.
• Respect des normes d'urbanisme : Si le projet immobilier ne respecte pas les normes d'urbanisme locales, ou s'il y a un litige concernant l'alignement avec les règlements en vigueur, cette condition suspensive permet d'annuler la vente.
• Respect des délais de construction : Le contrat de réservation peut également prévoir une condition suspensive liée au respect des délais de construction. Si le promoteur ne respecte pas le calendrier annoncé, l'acquéreur peut se retirer sans pénalité.

Les conditions suspensives apportent une sécurité supplémentaire pour l'acheteur en lui permettant de se désengager de l'achat si des circonstances imprévues surviennent. Elles constituent une protection juridique qui limite les risques financiers liés à l'achat d'un bien immobilier neuf, notamment dans un projet à long terme comme la VEFA.

Il est crucial que l'acheteur s'assure que ces conditions suspensives soient bien spécifiées dans le contrat de réservation pour éviter toute ambiguïté et garantir ses droits tout au long de la transaction.

Validité du contrat de réservation et délais pour la signature de l'acte authentique

Le contrat de réservation en immobilier neuf est un engagement préliminaire qui lie l'acheteur et le promoteur avant la signature de l'acte authentique de vente. Il a une validité limitée dans le temps, généralement fixée par la réglementation, et il est essentiel que cette période soit respectée pour que la transaction aboutisse dans des conditions légales.

Les éléments suivants sont à prendre en compte concernant la validité du contrat de réservation et les délais pour la signature de l'acte authentique :

• Durée de validité du contrat de réservation : En règle générale, un contrat de réservation est valide pendant un maximum de 3 à 6 mois à compter de la signature. Ce délai permet à l'acheteur de réfléchir et de préparer son financement, ainsi qu'au promoteur de préparer les démarches administratives nécessaires à la vente.
• Délais pour la signature de l'acte authentique : L'acte authentique de vente, qui concrétise la transaction, doit être signé dans un délai spécifique après la réservation. Ce délai est souvent de 3 à 6 mois après la signature du contrat de réservation. Si ce délai est dépassé, l'acheteur peut être amené à signer de nouveaux documents ou le contrat peut être révisé.
• Non-respect des délais : En cas de non-respect des délais, plusieurs conséquences peuvent survenir. Si l'acheteur ne signe pas l'acte authentique dans les délais, il peut perdre le bien réservé, et le promoteur peut annuler la vente. De même, si le promoteur ne respecte pas les délais, l'acheteur peut exercer son droit de rétractation.
• Prolongation des délais : Dans certains cas, notamment lorsque des conditions imprévues surviennent, le contrat de réservation peut être prolongé. Cela nécessite un accord mutuel entre l'acheteur et le promoteur. La prolongation doit être formalisée par un avenant au contrat.
• Impact des conditions suspensives : Si des conditions suspensives, telles que l'obtention d'un prêt immobilier ou la réalisation de travaux nécessaires à l'achèvement du projet, ne sont pas remplies dans les délais impartis, cela peut entraîner un retard dans la signature de l'acte authentique. Dans ce cas, l'acheteur peut annuler la vente sans pénalité.

Il est crucial de suivre les délais mentionnés dans le contrat de réservation, car tout retard ou manquement peut entraîner des complications juridiques et financières. Le respect de ces délais assure une transition fluide vers la signature de l'acte authentique et la finalisation de l'achat immobilier.

Modification du logement réservé : ce que permet (ou non) le contrat

Le contrat de réservation en immobilier neuf précise les conditions dans lesquelles l'acheteur peut apporter des modifications au bien réservé, avant ou après la signature. Cependant, ces modifications sont souvent limitées et encadrées par des règles strictes. Le tableau ci-dessous résume ce que permet et ne permet pas un contrat de réservation concernant la modification du logement réservé.

Il est essentiel que l'acheteur soit conscient des limites imposées par le contrat de réservation en termes de modifications possibles. Les changements acceptés doivent être convenus avec le promoteur et souvent effectués avant la mise en chantier ou pendant certaines phases du projet. Dans tous les cas, toute modification doit respecter la législation en vigueur et les contraintes techniques du programme immobilier.

Comment se déroule le financement d'un bien immobilier acheté sur plan ?

Le financement d'un bien immobilier acheté sur plan, également appelé VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), suit un processus spécifique qui diffère légèrement de l'achat d'un bien immobilier ancien. En effet, l'acheteur s'engage à financer l'acquisition du bien avant que celui-ci ne soit entièrement construit, avec des versements effectués à chaque étape de la construction. Voici comment se déroule ce financement :

• 1. Signature du contrat de réservation : À la signature du contrat de réservation, l'acheteur doit verser un dépôt de garantie, généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente du bien. Cette somme sert à sécuriser l'engagement de l'acheteur et à réserver le bien immobilier sur plan.
• 2. Obtention du financement : Après la signature du contrat de réservation, l'acheteur doit obtenir un prêt immobilier pour financer la transaction. Le délai pour obtenir ce prêt est souvent précisé dans le contrat et est généralement de 45 à 60 jours. Si le financement est refusé, l'acheteur peut exercer son droit de rétractation grâce à la condition suspensive d'obtention du prêt.
• 3. Première échéance à l'acte de vente : Lorsque l'acheteur signe l'acte de vente chez le notaire (généralement 3 à 6 mois après la signature du contrat de réservation), il doit payer la première tranche du prix, qui représente environ 35 % du montant total du bien. Le financement par prêt immobilier doit être définitivement réglé à ce moment-là.
• 4. Financement progressif pendant la construction: Le paiement du prix d'achat du bien se fait de manière progressive en fonction de l'avancement des travaux de construction. Le promoteur demande des paiements au fur et à mesure de la réalisation du projet, souvent par étapes définies telles que :
  • Après la fondation : 5 % du prix
  • Après le gros oeuvre (murs, toiture) : 35 % du prix
  • Après les travaux de second oeuvre (plomberie, électricité, etc.) : 40 % du prix
  • À la livraison du bien : 20 % restant
• 5. Paiement final à la livraison : Une fois la construction terminée, l'acheteur règle le solde restant du prix de vente, qui est généralement de 5 % à 10 % du montant total. Le financement est donc intégralement couvert, et l'acheteur devient propriétaire du bien.
• 6. Remboursement du prêt immobilier : Le remboursement du prêt immobilier commence une fois la livraison du bien. L'acheteur rembourse mensuellement l'emprunt en fonction des modalités convenues avec l'établissement financier, selon le taux d'intérêt et la durée du prêt.

Il est essentiel de comprendre que le financement d'un bien acheté sur plan repose sur un paiement échelonné, ce qui permet à l'acheteur de ne pas supporter la totalité du prix du bien d'un seul coup, mais progressivement en fonction de l'avancement des travaux. Cela permet de sécuriser la transaction et d'adapter le financement à la construction réelle du bien.

Que se passe-t-il en cas d'annulation du projet ou de non-obtention du prêt ?

Lors de l'achat d'un bien immobilier sur plan, plusieurs événements peuvent entraîner l'annulation du projet ou la non-obtention du prêt. Dans ces situations, les conditions du contrat de réservation prévoient des mécanismes permettant de protéger à la fois l'acheteur et le promoteur. Voici ce qui se passe dans ces cas :

• Annulation du projet par le promoteur : Si le promoteur décide d'annuler le projet, généralement pour des raisons imprévues telles que des problèmes administratifs, techniques ou financiers, l'acheteur est en droit de récupérer l'intégralité des sommes versées, y compris le dépôt de garantie. Cette annulation est rare et doit être explicitement mentionnée dans le contrat de réservation.
• Non-obtention du prêt immobilier : Si l'acheteur ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire pour l'achat du bien immobilier, il peut se rétracter sans pénalité, à condition que cette condition suspensive soit clairement stipulée dans le contrat de réservation. Dans ce cas, l'acquéreur devra fournir une attestation de refus de prêt de la part de l'établissement bancaire. Le dépôt de garantie est alors restitué intégralement.
• Annulation du projet par l'acheteur : Si l'acheteur décide d'annuler l'achat, il peut perdre son dépôt de garantie, sauf si des conditions suspensives liées à l'obtention du financement ne sont pas remplies. Si l'annulation survient après la signature de l'acte de réservation, l'acheteur peut être amené à indemniser le promoteur si cela cause un préjudice financier important.
• Retard dans l'obtention du prêt : Si l'acheteur n'obtient pas son prêt dans les délais impartis mais qu'il respecte la condition suspensive, il peut être exonéré des conséquences de cette situation, notamment la perte du dépôt de garantie. Cependant, en l'absence de condition suspensive, le promoteur peut considérer l'annulation comme une rupture du contrat et conserver le dépôt.
• Modification du bien ou des conditions du projet : Si des modifications importantes du projet ou du bien réservé surviennent pendant le processus de construction, l'acheteur peut demander la résiliation du contrat sans frais. En cas de modification substantielle du bien, le promoteur doit proposer une solution de remplacement ou restituer l'intégralité des sommes versées.

Il est donc essentiel que l'acheteur prenne soin de vérifier les clauses relatives à l'annulation du projet et à la non-obtention du prêt dans le contrat de réservation. Ces conditions doivent être claires et transparentes afin de garantir que, même en cas de difficultés financières ou de changements imprévus, l'acheteur puisse se rétracter sans conséquences financières majeures.

FAQ – Contrat de réservation en immobilier neuf

• Qu'est-ce qu'un contrat de réservation en immobilier neuf ?
  Un contrat de réservation est un document qui permet de réserver un bien immobilier neuf avant sa construction. Il définit les conditions de la vente, le prix du bien, les modalités de paiement, ainsi que les délais de livraison. Il engage l'acheteur et le promoteur, mais n'a pas encore valeur de contrat de vente définitif.
• Le contrat de réservation est-il obligatoire ?
  Oui, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la signature d'un contrat de réservation est indispensable pour sécuriser l'achat du bien immobilier. Il permet de formaliser l'engagement de l'acheteur avant la signature de l'acte de vente définitif.
• Quel est le montant du dépôt de garantie dans un contrat de réservation ?
  Le dépôt de garantie varie généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente du bien. Il est versé lors de la signature du contrat de réservation et est déduit du prix final lors de la signature de l'acte authentique.
• Quels sont les droits de l'acheteur après la signature du contrat de réservation ?
  Après la signature, l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours pour annuler son engagement sans pénalité. Ce droit est accordé par la loi afin de protéger les acheteurs dans le cadre d'un achat sur plan.
• Que se passe-t-il si le promoteur ne respecte pas les délais de livraison ?
  Si le promoteur ne respecte pas les délais de livraison, l'acheteur peut demander des compensations, comme des réductions de prix ou des indemnités. Ces conditions sont spécifiées dans le contrat de réservation et doivent être respectées pour éviter des litiges.
• Peut-on modifier un bien réservé dans un contrat de réservation ?
  Les modifications de l'appartement ou du logement réservé sont possibles, mais elles doivent être clairement précisées et acceptées par les deux parties. Le contrat de réservation peut prévoir des clauses concernant les modifications techniques ou de plan, mais il y a des limites concernant les changements substantiels.
• Que se passe-t-il en cas de non-obtention du prêt ?
  Si l'acheteur ne parvient pas à obtenir son financement, il peut annuler la vente sans frais, à condition que la condition suspensive d'obtention du prêt soit incluse dans le contrat de réservation. Le dépôt de garantie est alors restitué à l'acheteur.
• Le contrat de réservation engage-t-il les deux parties ?
  Oui, bien que le contrat de réservation n'ait pas encore valeur de contrat de vente définitif, il engage à la fois l'acheteur et le promoteur. L'acheteur s'engage à acheter le bien immobilier dans les conditions prévues, et le promoteur s'engage à réserver le bien et à le construire selon les spécifications convenues.
• Quand signe-t-on l'acte de vente après la signature du contrat de réservation ?
  L'acte de vente définitif est signé en général entre 3 et 6 mois après la signature du contrat de réservation. Ce délai peut varier en fonction de l'avancement des travaux, mais il est souvent fixé dans le contrat.
• Peut-on annuler un contrat de réservation ?
  En cas de non-respect des conditions suspensives (comme l'obtention du prêt ou la réalisation des travaux), l'acheteur peut annuler la réservation sans pénalité. Si l'annulation provient de l'acheteur sans justification légale, il risque de perdre son dépôt de garantie.