Acheter sur plan : comment fonctionne la VEFA ?

Qu'est-ce que l'achat en VEFA (achat sur plan) et en quoi est-ce adapté pour un premier achat immobilier ?

L'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) consiste à acheter un bien immobilier avant qu'il ne soit entièrement construit. Le bien est vendu sur plan, c'est-à-dire à partir de plans et de descriptions détaillées. Vous devenez propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction, et la livraison a lieu une fois la construction achevée.

Ce type d'achat est souvent adapté pour un premier achat immobilier pour plusieurs raisons :

• Accessibilité financière : l'achat en VEFA permet de payer le bien par étapes, selon l'avancement des travaux, ce qui peut faciliter la gestion financière pour un primo-accédant.
• Garantie de qualité : un bien acheté en VEFA bénéficie de nombreuses garanties légales (garantie décennale, garantie de parfait achèvement, etc.), ce qui sécurise l'acheteur, notamment pour un premier achat.
• Personnalisation du bien : l'achat sur plan permet de personnaliser certains aspects du bien (aménagement, finitions, etc.), ce qui est un avantage pour les primo-accédants souhaitant un bien qui correspond à leurs besoins.
• Réduction des frais de notaire : dans le cadre d'un achat en VEFA, les frais de notaire sont réduits par rapport à un achat dans l'ancien, ce qui permet de réaliser des économies importantes lors de l'achat.
• Logement neuf : acheter en VEFA signifie acquérir un bien neuf, souvent plus économe en énergie et conforme aux dernières normes environnementales et de confort, ce qui est un atout pour un premier achat immobilier.

Comment fonctionne la VEFA : étapes, acteurs et déroulement de l'achat sur plan

L'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) repose sur un processus précis et structuré. Ce type d'achat permet d'acheter un bien immobilier avant sa construction complète, avec un paiement échelonné selon l'avancement des travaux. Voici les étapes clés, les acteurs impliqués et le déroulement de l'achat sur plan :

Les étapes de l'achat en VEFA

• 1. Choix du programme immobilier : Le premier pas consiste à choisir un programme immobilier neuf. Le promoteur présente les plans, les prix et les détails du projet.
• 2. Signature du contrat de réservation : Après avoir sélectionné le bien, l'acheteur signe un contrat de réservation, définissant les modalités de l'achat et les garanties associées.
• 3. Obtention d'un financement : L'acheteur doit obtenir un financement (prêt immobilier, prêt à taux zéro, etc.) pour réaliser son achat. Le promoteur peut demander un accord de principe avant de poursuivre.
• 4. Signature de l'acte de vente définitif : Lorsque les conditions sont remplies, l'acte de vente définitif est signé chez le notaire. Cela marque le début du financement et le paiement échelonné du bien.
• 5. Paiement échelonné selon l'avancement des travaux : Le paiement se fait par étapes, en fonction de l'avancement du chantier, selon un calendrier défini dans le contrat. Par exemple, un premier versement à la signature, puis des paiements supplémentaires à l'achèvement de la fondation, des murs, de la toiture, etc.
• 6. Livraison du bien : À la fin des travaux, le bien est livré. L'acheteur procède alors à la réception du logement en vérifiant sa conformité avec le contrat.

Les acteurs impliqués dans l'achat en VEFA

• Le promoteur immobilier : Responsable du développement du programme, il vend les biens sur plan et assure la construction jusqu'à la livraison.
• L'acheteur : La personne qui acquiert le bien en VEFA. Il signe le contrat de réservation et paie le bien en fonction de l'avancement des travaux.
• Le notaire : Il gère la transaction et assure que l'acte de vente soit conforme à la législation. C'est lui qui rédige le contrat de vente définitif.
• Les banques et organismes de crédit : Elles interviennent pour financer l'achat, en accordant des prêts immobiliers à l'acheteur.
• Les assurances et garants : En VEFA, des assurances comme la garantie décennale et la garantie de parfait achèvement protègent l'acheteur contre les vices cachés et les défauts de construction.

Le déroulement de l'achat en VEFA

Le déroulement de l'achat en VEFA suit un calendrier précis, qui est détaillé dans le contrat de réservation. Ce calendrier définit les échéances de paiement et les étapes clés du projet de construction. Par exemple, un paiement peut être exigé à la fin de chaque grande phase de construction, comme l'achèvement des fondations, des murs, du toit et de l'aménagement intérieur.

Le promoteur doit respecter ce calendrier et informer régulièrement l'acheteur de l'avancement des travaux. De plus, il doit remettre un dossier technique à l'acheteur à la livraison du bien pour garantir que le logement est conforme aux normes en vigueur.

Quels sont les avantages de la VEFA, notamment pour un premier achat immobilier ?

L'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) offre de nombreux avantages, surtout pour les primo-accédants. Ce mode d'achat est particulièrement adapté à ceux qui souhaitent investir dans un bien neuf tout en bénéficiant de garanties et de modalités de financement souples. Voici les principaux avantages de la VEFA, en particulier pour un premier achat immobilier :

1. Un bien neuf et personnalisable

En achetant en VEFA, l'acheteur acquiert un bien neuf qui respecte les dernières normes de construction et d'isolation. Cela permet de bénéficier d'un logement plus économe en énergie, avec des matériaux modernes et des équipements récents. En fonction de l'avancement de la construction, l'acheteur peut parfois personnaliser son bien, notamment en choisissant les finitions (carrelage, peintures, revêtements, etc.), ce qui n'est pas possible lors de l'achat d'un bien ancien.

2. Des garanties légales renforcées

• Garantie décennale : Le promoteur est tenu de réparer les éventuels défauts majeurs qui pourraient compromettre la solidité du bâtiment ou le rendre impropre à sa destination pendant une période de 10 ans.
• Garantie de parfait achèvement : Elle couvre les réparations des défauts signalés dans l'année suivant la livraison du bien, même les petites malfaçons.
• Garantie biennale : Elle couvre les équipements qui sont dissociables du bâtiment, tels que les portes et fenêtres, pendant deux ans.

3. Un financement facilité et échelonné

La VEFA permet de bénéficier d'un financement progressif, avec un paiement qui se fait en plusieurs étapes, selon l'avancement des travaux. Ce système permet de répartir l'effort financier sur toute la durée de la construction et de ne pas être contraint de payer la totalité du bien en une seule fois. Pour un primo-accédant, cette souplesse financière est un atout majeur. En plus, il est souvent plus facile d'obtenir un prêt immobilier pour un bien neuf, et les taux peuvent être plus avantageux.

4. Exonération de la taxe foncière pendant deux ans

En fonction des municipalités, certains programmes immobiliers neufs peuvent bénéficier d'une exonération totale ou partielle de la taxe foncière durant les deux premières années suivant la construction. Cela représente un avantage financier non négligeable pour les primo-accédants.

5. Une revalorisation du bien à la livraison

En raison de la montée des prix de l'immobilier neuf, l'achat en VEFA peut permettre à l'acheteur de bénéficier d'une plus-value latente. En effet, entre la signature du contrat et la livraison du bien, la valeur de celui-ci peut avoir augmenté, offrant ainsi un gain à la revente ou lors de la location.

6. Des aides financières spécifiques pour les primo-accédants

Les primo-accédants peuvent bénéficier de plusieurs aides financières lorsqu'ils achètent en VEFA, comme le prêt à taux zéro (PTZ), sous réserve de remplir certaines conditions. Ce dispositif permet de financer une partie de l'achat sans payer d'intérêts, ce qui est un atout majeur pour les jeunes acheteurs.

7. Moins de travaux de rénovation

En optant pour un achat en VEFA, vous évitez les travaux de rénovation souvent nécessaires dans l'ancien. Cela permet de réduire les coûts et de ne pas avoir à gérer des travaux imprévus. Votre logement est livré clé en main, prêt à être habité.

Quels sont les inconvénients et limites de la VEFA ?

Malgré les nombreux avantages de l'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), il existe certains inconvénients et limites que les acheteurs doivent prendre en compte avant de s'engager dans un projet immobilier sur plan. Voici les principaux inconvénients de la VEFA :

1. L'incertitude sur la livraison

La principale contrainte de l'achat en VEFA réside dans le délai de livraison. Si la construction prend plus de temps que prévu, l'acheteur devra patienter, ce qui peut entraîner des désagréments, notamment s'il prévoit de vendre un autre bien ou de déménager à une date précise. Les retards de construction, bien que régulés, peuvent arriver en raison de diverses raisons (conditions climatiques, problèmes techniques, pénuries de matériaux, etc.).

2. Les imprévus sur la qualité de la construction

En achetant un bien sur plan, l'acheteur ne peut pas voir le bien fini avant sa livraison. Même avec des visites de chantier régulières, il existe un risque que le produit final ne corresponde pas exactement à ce qui avait été prévu dans les plans ou aux attentes en termes de qualité. Les différences de finition, bien que souvent mineures, peuvent décevoir les acquéreurs.

3. Le risque financier lié aux paiements échelonnés

Le paiement en VEFA se fait en plusieurs tranches, selon l'avancement des travaux. Bien que ce système semble avantageux pour répartir les coûts, il peut devenir risqué si le projet subit des retards ou si l'acquéreur rencontre des difficultés financières pendant la période de paiement. De plus, si le bien ne correspond pas aux attentes lors de la livraison, il peut être difficile de négocier un remboursement des paiements déjà effectués.

4. La gestion des modifications et des imprévus

Bien que la personnalisation de certains éléments du logement soit souvent possible (finitions, équipements), elle peut entraîner des coûts supplémentaires et un manque de flexibilité. Si l'acheteur souhaite effectuer des changements significatifs pendant la construction, ceux-ci peuvent ne pas être acceptés ou engendrer des frais imprévus. Il est donc essentiel d'être bien informé sur les possibilités de personnalisation dès le départ.

5. Les risques liés à l'achèvement du programme

Dans de rares cas, des programmes immobiliers peuvent rencontrer des difficultés financières, entraîner des défauts de construction, ou même ne jamais aboutir. Bien que la loi protège l'acheteur, la VEFA n'est pas à l'abri d'éventuels risques liés à la défaillance du promoteur ou à un retard important dans la finalisation du projet.

6. L'absence de visibilité sur l'environnement immédiat

Si le programme immobilier est situé dans une zone en développement, l'acheteur peut être confronté à une certaine incertitude concernant l'environnement immédiat du bien. Les infrastructures environnantes, les commerces, ou les espaces verts peuvent ne pas être prêts à la livraison. Cela peut affecter la qualité de vie des habitants, surtout si des chantiers ou des nuisances sont présents après l'emménagement.

7. La complexité administrative et juridique

La VEFA implique des démarches administratives et juridiques complexes. L'acheteur doit être vigilant concernant le contrat de réservation, les garanties liées à la construction, et les délais de livraison. Il est souvent nécessaire de faire appel à un notaire pour s'assurer que le contrat respecte toutes les conditions légales, ce qui peut alourdir les coûts de l'achat.

8. La perte de rentabilité potentielle

Contrairement à un bien immobilier ancien qui peut être acheté et mis en location rapidement, l'achat en VEFA implique un délai de plusieurs mois (voire années) avant que le bien ne soit disponible. Pendant cette période, l'acheteur peut ne pas générer de revenus locatifs et pourrait avoir à payer des frais supplémentaires pour son financement (prêts, assurances, etc.) en attendant la livraison.

Quels sont les risques d'un achat en VEFA et comment les éviter ?

L'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) présente de nombreux avantages, mais il comporte également certains risques qu'il est crucial de bien comprendre avant de s'engager. Voici les principaux risques associés à l'achat d'un bien immobilier en VEFA et des conseils pour les éviter :

1. Risque de retard de livraison

Le principal risque d'un achat en VEFA réside dans le retard de livraison du bien. En effet, le promoteur peut rencontrer des difficultés techniques, des retards dans la fourniture des matériaux ou encore des problèmes liés à la main-d'oeuvre. Cela peut entraîner des délais supplémentaires pour la livraison de votre logement.

• Comment l'éviter : Vérifiez les antécédents du promoteur en matière de respect des délais. Assurez-vous également que le contrat de réservation stipule des clauses de pénalité en cas de retard, ce qui vous permettrait d'obtenir une compensation financière en cas de non-respect des délais de livraison.

2. Risque de vices cachés ou défauts de construction

Lors d'un achat en VEFA, l'acheteur n'a pas la possibilité de visiter le bien fini avant la livraison. Cela engendre un risque de vices cachés ou de défauts de construction qui ne seront visibles qu'à la réception du bien. Par exemple, des problèmes de plomberie, d'électricité ou de finition peuvent apparaître après l'emménagement.

• Comment l'éviter : Avant la livraison, effectuez une visite de réception avec un expert en bâtiment si nécessaire. Cette étape permet de repérer d'éventuels défauts de construction. Par ailleurs, vérifiez que le promoteur a souscrit à des garanties biennales et décennales pour couvrir ces risques.

3. Risque financier lié aux paiements échelonnés

En VEFA, l'acheteur s'engage à payer le prix du bien en plusieurs étapes, à mesure que les travaux avancent. Si le chantier rencontre des difficultés ou des retards, vous pourriez être contraint de continuer à effectuer des paiements sans voir l'avancée du projet.

• Comment l'éviter : Assurez-vous que le contrat prévoit un paiement échelonné clair et proportionnel à l'avancement des travaux. Il est également important de vérifier que le promoteur possède des garanties financières suffisantes pour mener à bien le projet, comme la garantie de livraison.

4. Risque de non-conformité du bien livré

Il peut arriver que le bien livré ne corresponde pas exactement à ce qui a été prévu dans les plans ou les spécifications initiales (surface, agencement, finitions, etc.). Ce risque est plus fréquent dans des projets de grande envergure où les erreurs ou omissions peuvent survenir.

• Comment l'éviter : Veillez à ce que les spécifications du bien (matériaux, surface, équipements) soient clairement définies dans le contrat de réservation. Exigez également une description précise des matériaux et des finitions. La visite de pré-livraison vous permettra de vérifier la conformité avec les engagements pris par le promoteur.

5. Risque juridique lié à l'achat sur plan

Le processus d'achat en VEFA peut comporter des risques juridiques, notamment en ce qui concerne les clauses du contrat, la validité des garanties ou encore la conformité des documents. Un contrat mal rédigé peut entraîner des litiges, des malentendus ou des problèmes en cas de contentieux.

• Comment l'éviter : Il est fortement recommandé de faire appel à un notaire pour examiner le contrat de réservation et s'assurer qu'il respecte toutes les normes légales. Vérifiez que le contrat inclut toutes les garanties obligatoires (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, etc.).

6. Risque d'instabilité du marché immobilier

Le marché immobilier peut connaître des fluctuations qui affectent la valeur du bien acquis. Bien que l'immobilier soit généralement une valeur sûre, une chute des prix de l'immobilier pendant ou après la construction pourrait réduire la rentabilité de votre investissement.

• Comment l'éviter : Il est essentiel de bien choisir l'emplacement du bien. Un investissement dans une zone en développement ou à fort potentiel de valorisation pourra réduire ce risque. De plus, n'hésitez pas à étudier les prévisions économiques et immobilières locales avant de vous engager.

7. Risque lié à la solvabilité du promoteur

Un autre risque majeur dans un achat en VEFA est la solvabilité du promoteur. Si le promoteur rencontre des difficultés financières en cours de construction, cela peut entraîner l'arrêt des travaux, des retards importants ou même une annulation du projet.

• Comment l'éviter : Avant de signer un contrat, renseignez-vous sur la solidité financière du promoteur. Vous pouvez consulter les rapports financiers ou les avis des anciens clients. Assurez-vous également que le promoteur dispose des garanties nécessaires pour protéger votre investissement, comme la garantie d'achèvement ou la garantie de livraison.

Que doit contenir le contrat de réservation en VEFA ?

Le contrat de réservation en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est un document crucial qui formalise votre engagement d'achat d'un bien immobilier sur plan. Il permet de sécuriser la transaction avant la signature de l'acte de vente définitif. Voici les éléments essentiels que doit contenir ce contrat pour vous assurer une transaction transparente et conforme :

1. Identification des parties

Le contrat doit clairement indiquer les informations relatives à l'acheteur et au promoteur immobilier. Cela inclut :

• Le nom et l'adresse du promoteur immobilier.
• Le nom, prénom, adresse et coordonnées de l'acheteur.

2. Description du bien immobilier

Le contrat de réservation doit décrire de manière précise le bien que vous allez acheter. Cette description inclut :

• La localisation du bien (adresse et plan de situation).
• Les caractéristiques détaillées de l'appartement ou de la maison (superficie, nombre de pièces, étage, etc.).
• Les plans de l'immeuble et du logement (avec mention de l'agencement et des surfaces, y compris les surfaces annexes, comme les balcons ou parkings).
• Les matériaux et équipements choisis, notamment pour les finitions (sols, murs, équipements sanitaires, etc.).

3. Le prix de vente et les modalités de paiement

Le contrat de réservation en VEFA doit préciser le prix de vente du bien, ainsi que les modalités de paiement. Les points à vérifier incluent :

• Le prix total, incluant toutes les taxes (TVA et autres frais annexes).
• Le paiement échelonné, selon l'avancement des travaux (par exemple, 35 % à la signature, 35 % à l'achèvement des fondations, etc.).
• Les pénalités éventuelles en cas de retard de paiement ou de retard de livraison.

4. La date de livraison et les délais

La date prévue pour la livraison du bien doit être indiquée dans le contrat de réservation. Cette date est essentielle pour vous permettre de planifier votre emménagement. Il est également important que le contrat précise :

• Les délais de livraison et les conditions liées à d'éventuels retards (pénalités de retard, solutions de compensation, etc.).
• Les étapes intermédiaires (achèvement de la structure, de la toiture, etc.).

5. Les garanties et assurances

Le contrat de réservation doit inclure les informations relatives aux garanties et assurances qui protègent l'acheteur tout au long du processus de construction et après la livraison :

• La garantie de parfait achèvement (protection contre les défauts de construction pendant un an).
• La garantie biennale (protection contre les vices affectant les équipements pendant deux ans).
• La garantie décennale (protection contre les malfaçons structurelles pendant dix ans).
• La garantie de remboursement des acomptes versés en cas de non-livraison ou de liquidation du promoteur.

6. Les conditions suspensives

Le contrat de réservation doit mentionner les conditions suspensives qui permettent de valider l'achat. Parmi les plus courantes, on trouve :

• Le financement : l'acheteur doit obtenir un prêt pour financer l'achat (condition suspensive de prêt).
• L'absence de modifications significatives du projet : si le projet est modifié de manière importante, l'acheteur peut annuler la réservation.

7. Les informations relatives à la réglementation et aux autorisations

Le contrat doit mentionner que le promoteur a obtenu toutes les autorisations nécessaires pour la construction du bien (permis de construire, autorisations administratives, etc.). Il doit aussi préciser :

• Le respect des normes environnementales et techniques.
• Les éventuelles études de sol ou de faisabilité liées au projet.

8. Les obligations du promoteur et de l'acheteur

Le contrat doit clarifier les responsabilités du promoteur et de l'acheteur, notamment :

• Le promoteur s'engage à livrer le bien conformément aux spécifications contractuelles.
• L'acheteur doit respecter les conditions de paiement et ne doit pas revendre le bien avant la livraison sans l'accord du promoteur.

9. Les pénalités en cas de non-respect des engagements

En cas de non-respect des engagements contractuels, le contrat de réservation doit stipuler les pénalités applicables. Cela inclut :

• Les pénalités de retard en cas de livraison tardive.
• Les indemnités versées à l'acheteur si le bien livré ne correspond pas aux caractéristiques définies dans le contrat.

Quels sont les délais et le calendrier d'un achat en VEFA ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), les délais et le calendrier sont essentiels à prendre en compte pour bien organiser votre projet. Contrairement à un achat immobilier classique, l'achat en VEFA se fait sur la base d'un bien qui n'est pas encore construit, ce qui implique un certain nombre de délais et de jalons à respecter. Voici les principales étapes du calendrier d'un achat en VEFA et les délais associés :

1. Signature du contrat de réservation

La première étape du processus est la signature du contrat de réservation en VEFA. Cette étape marque votre engagement formel à acheter le bien sur plan. Après la signature, vous disposez généralement d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires pendant lequel vous pouvez revenir sur votre décision sans frais.

2. Obtention du financement

Une fois le contrat de réservation signé, vous devez obtenir un financement pour l'achat du bien. Le délai pour l'obtention du prêt immobilier dépend de votre situation personnelle et de la rapidité avec laquelle vous contactez les banques. En général, vous avez un délai de 45 jours à partir de la signature du contrat pour obtenir votre financement, sauf si une clause spécifique indique un délai plus court ou plus long.

3. Signature de l'acte de vente définitif

Après l'obtention du financement, vous passez à la signature de l'acte de vente définitif devant notaire. Cette étape intervient généralement quelques mois après la signature du contrat de réservation, une fois que le financement est validé et que toutes les conditions suspensives sont levées. Le délai pour la signature de l'acte de vente peut varier, mais il est souvent situé entre 2 et 4 mois après la réservation.

4. Début de la construction

La construction du bien commence généralement après la signature de l'acte de vente définitif. Les délais de construction peuvent varier en fonction de la taille du projet et de l'avancement des travaux, mais il faut généralement compter entre 12 et 24 mois pour qu'un bien en VEFA soit achevé. Le promoteur immobilier doit respecter le calendrier de livraison qui est indiqué dans le contrat de réservation.

5. Livraison du bien

La livraison du bien est la dernière étape du processus. La date de livraison prévue doit être indiquée dans le contrat de réservation. En général, elle intervient entre 12 et 24 mois après le début de la construction, en fonction de l'ampleur du projet. Il est important de vérifier que la date de livraison respectera ce délai, car tout retard de livraison peut entraîner des pénalités ou des compensations pour l'acheteur.

6. Déblocage des fonds et paiements échelonnés

Tout au long de la construction, les paiements sont effectués par l'acheteur selon un calendrier de paiement échelonné. Ce calendrier est défini en fonction de l'avancement des travaux et est spécifié dans le contrat de réservation. Les paiements sont généralement réalisés comme suit :

• 15 % du prix à la signature du contrat de réservation
• 35 % à la mise hors d'eau (fondations, toiture)
• 25 % à l'achèvement des murs et de la charpente
• 15 % lors de la réception de l'immeuble
• 10 % à la livraison

7. Retards de livraison et pénalités

Il est possible que la livraison de votre bien en VEFA soit retardée en raison de diverses circonstances (météo, problèmes techniques, etc.). En cas de retard, des pénalités de retard peuvent être appliquées, conformément aux termes du contrat de réservation. Ces pénalités peuvent être perçues comme une compensation financière pour l'acheteur, mais elles varient selon les termes du contrat.

8. Réception du bien et levée des réserves

Une fois la construction terminée, la réception du bien a lieu. Lors de cette étape, vous pouvez vérifier l'état du bien et signaler d'éventuelles malfaçons ou défauts. Si des réserves sont émises, le promoteur doit procéder aux réparations avant la remise définitive des clés. Le délai de levée des réserves est souvent fixé à 1 à 3 mois après la livraison.

Comment financer un achat en VEFA : déblocage des fonds, paiement échelonné et prêts adaptés

L'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) nécessite une gestion spécifique du financement, puisque l'acheteur paye progressivement en fonction de l'avancement des travaux. Le financement d'une VEFA repose sur plusieurs mécanismes, notamment le déblocage des fonds, le paiement échelonné et le recours à des prêts adaptés. Voici les principales étapes et options pour financer un achat en VEFA.

1. Le financement par prêt immobilier

Le financement d'un bien en VEFA passe généralement par un prêt immobilier. Ce type de crédit est indispensable pour couvrir la majeure partie du prix de vente. Les banques proposent des prêts spécifiques pour la VEFA, adaptés à ce mode d'achat sur plan.

• Prêt classique : Le prêt immobilier classique peut être utilisé pour financer un achat en VEFA, mais il faudra souvent ajuster les modalités de remboursement en fonction du calendrier de construction et du déblocage des fonds.
• Prêt à taux zéro (PTZ) : Pour un premier achat immobilier, il est possible de bénéficier du PTZ, sous certaines conditions. Ce prêt, qui ne génère pas d'intérêts, permet de financer une partie de l'achat en VEFA.
• Prêt relais : Si vous devez vendre un bien immobilier pour financer l'achat en VEFA, un prêt relais peut vous être proposé pour couvrir la période entre l'achat et la vente de votre bien actuel.

2. Le déblocage des fonds en fonction de l'avancement des travaux

Dans le cadre d'un achat en VEFA, le financement se fait par paiement échelonné, selon l'avancement de la construction. Chaque paiement est effectué à un stade précis de la construction et le déblocage des fonds par la banque suit ce calendrier. Les étapes typiques sont :

• Première tranche : Un premier versement est effectué à la signature de l'acte de vente, souvent équivalent à 5 % à 15 % du prix total.
• Deuxième tranche : Un paiement est réalisé lorsque le bien est mis hors d'eau (fondations, murs extérieurs et toit), souvent autour de 35 % à 40 % du prix total.
• Troisième tranche : Lorsque l'ouvrage atteint les derniers stades de sa construction, avec la réalisation des cloisons et installations, un autre paiement de 25 % est effectué.
• Dernière tranche : Enfin, lors de la livraison du bien, un dernier paiement est effectué, représentant généralement 5 % à 10 % du montant total de la transaction.

3. Le paiement échelonné

Le paiement échelonné permet à l'acheteur de financer son bien au fur et à mesure de sa construction. Cette méthode présente plusieurs avantages :

• Vous ne payez que pour les travaux réellement effectués, ce qui réduit votre risque financier.
• Les paiements sont adaptés à l'avancement de la construction, permettant une gestion plus fluide de votre budget.
• En cas de retard dans la livraison du bien, vous pouvez bénéficier d'une compensation sous forme de réduction de prix ou de pénalités, selon les termes du contrat de réservation.

4. Prêts adaptés pour la VEFA : le prêt à taux fixe et le prêt à taux révisable

Deux types de prêts peuvent être envisagés pour financer l'achat en VEFA : le prêt à taux fixe et le prêt à taux révisable.

• Prêt à taux fixe : Le prêt à taux fixe est le plus couramment utilisé pour financer un achat en VEFA. Il garantit des mensualités constantes pendant toute la durée du remboursement, vous offrant ainsi une meilleure prévisibilité de votre budget.
• Prêt à taux révisable : Ce type de prêt, moins courant pour un achat en VEFA, peut voir son taux d'intérêt ajusté en fonction de l'évolution des indices de référence. Bien qu'il puisse offrir des taux initiaux plus bas, il comporte un risque de hausse du taux en fonction de l'évolution du marché.

5. Le recours aux aides publiques et subventions

En fonction de votre situation, vous pouvez bénéficier de diverses aides publiques pour financer votre achat en VEFA :

• Prêt à taux zéro (PTZ) : Ce prêt est accessible sous conditions de ressources et permet de financer jusqu'à 40 % du prix d'achat pour un premier logement dans certaines zones géographiques.
• Subventions locales : Certaines collectivités locales ou régions proposent des aides financières ou des dispositifs de soutien pour encourager l'achat de logements neufs en VEFA, notamment pour les primo-accédants.

6. Les garanties bancaires et assurances

Pour sécuriser votre financement, il est courant d'avoir recours à des garanties bancaires ou des assurances spécifiques :

• Assurance emprunteur : Cette assurance, obligatoire pour la majorité des prêts, couvre l'acheteur en cas de décès, d'incapacité de travail ou d'invalidité.
• Garantie de remboursement : Certaines banques ou établissements de crédit exigent une garantie de remboursement en cas de non-livraison ou de défaut de paiement du promoteur.

La livraison d'un bien en VEFA et les garanties légales

La livraison d'un bien en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est l'une des étapes cruciales du processus d'achat. Elle marque la fin de la construction et le début de la jouissance de votre bien immobilier. Cependant, cette étape implique également des garanties légales pour vous protéger en cas de malfaçons ou de défauts. Voici ce que vous devez savoir sur la livraison d'un bien en VEFA et les garanties associées.

1. La livraison du bien en VEFA

La livraison d'un bien en VEFA intervient lorsque le promoteur a achevé la construction et que le bien est prêt à être habité. Cette étape est marquée par plusieurs procédures importantes :

• La réception du bien : À la livraison, vous devez effectuer un état des lieux du bien avec le promoteur ou le constructeur. Ce contrôle permet de vérifier que le logement correspond bien aux engagements du contrat de réservation et respecte les normes de qualité et de sécurité.
• Les réserves : Si des défauts ou malfaçons sont constatés, vous avez la possibilité de formuler des réserves lors de la livraison. Ces réserves doivent être prises en compte par le promoteur, qui devra effectuer les travaux nécessaires pour les corriger dans un délai déterminé.
• La remise des clés : Une fois l'état des lieux effectué et les réserves levées, le promoteur vous remet les clés du bien et vous en devenez officiellement propriétaire.

2. Les garanties légales liées à la VEFA

En tant qu'acheteur d'un bien en VEFA, vous bénéficiez de plusieurs garanties légales qui vous protègent contre les risques de malfaçons ou de vices cachés. Ces garanties sont prévues par la loi pour vous assurer de la conformité et de la qualité de votre bien.

• La garantie de parfait achèvement : Cette garantie couvre tous les défauts de conformité ou malfaçons constatés lors de la livraison ou dans l'année suivant celle-ci. Elle impose au constructeur de réparer tous les défauts signalés pendant cette période, qu'ils aient été signalés lors de l'état des lieux ou non.
• La garantie biennale : Valable pendant deux ans après la livraison, cette garantie couvre les éléments d'équipement du logement qui peuvent être défectueux (chauffage, fenêtres, etc.). Elle ne couvre pas les gros travaux de structure, mais uniquement les équipements et les installations.
• La garantie décennale : Elle couvre pendant 10 ans tous les dommages affectant la solidité de l'immeuble, ceux qui le rendent impropre à sa destination, ou qui affectent ses éléments indissociables (comme les fondations, la toiture, les murs porteurs). Cette garantie est essentielle pour vous protéger contre les défauts graves qui pourraient apparaître après la livraison.
• La garantie de non-remise en état : Si le promoteur ne respecte pas ses obligations concernant les réserves formulées lors de la livraison, la garantie peut s'appliquer pour forcer le promoteur à effectuer les réparations ou à rembourser les frais nécessaires à leur réalisation.

3. Les recours en cas de litige

En cas de non-respect des garanties légales ou de désaccord sur l'état des lieux de livraison, il existe plusieurs recours :

• La mise en demeure : Si des défauts sont constatés, vous pouvez mettre en demeure le promoteur de réparer les malfaçons ou de respecter ses engagements contractuels par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Le recours judiciaire : Si le litige persiste après la mise en demeure, il est possible de saisir le tribunal compétent pour demander réparation ou indemnisation des préjudices subis.
• L'assurance dommages-ouvrage : Si des défauts de construction mettent en danger la sécurité du bien ou de ses occupants, l'assurance dommages-ouvrage peut intervenir pour indemniser rapidement l'acheteur, avant même que la responsabilité du constructeur soit déterminée.

Conseils essentiels pour bien acheter sur plan en VEFA

Acheter sur plan en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est une démarche avantageuse, mais elle nécessite une bonne préparation pour éviter les pièges et garantir un investissement réussi. Voici les conseils essentiels pour bien acheter un bien immobilier en VEFA et sécuriser votre projet.

1. Vérifiez la réputation du promoteur immobilier

Avant de vous engager dans un achat en VEFA, il est crucial de vérifier la solidité financière et la réputation du promoteur immobilier. Un promoteur sérieux doit avoir une bonne expérience dans le secteur de la construction et des projets réussis. Pour cela, renseignez-vous sur :

• Les avis clients et les témoignages d'anciens acheteurs.
• Les projets précédemment livrés et leur conformité avec les attentes des clients.
• Les garanties et assurances proposées, notamment la garantie décennale et la garantie de parfait achèvement.

2. Lisez attentivement le contrat de réservation

Le contrat de réservation est une étape clé dans l'achat en VEFA. Il définit les droits et obligations du promoteur et de l'acheteur. Assurez-vous que tous les détails importants y figurent, tels que :

• La description précise du bien : superficie, plans, matériaux, équipements.
• Le prix et les modalités de paiement, y compris les échéances de paiement échelonné.
• Les dates de livraison et les délais éventuels.
• Les garanties offertes par le promoteur, notamment la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale.

3. Assurez-vous de la conformité du programme immobilier

Avant de signer, vérifiez que le programme immobilier respecte les normes en vigueur, qu'il soit bien situé et qu'il présente un potentiel de valorisation. Pour cela, vous pouvez :

• Consulter les autorisations d'urbanisme et vérifier que le permis de construire a été délivré.
• Visiter le terrain et les alentours pour évaluer l'environnement du bien (infrastructures, transports, commerces).
• Analyser le plan de masse et les plans des appartements pour vous assurer de la qualité de l'aménagement.

4. Prêtez attention aux délais de livraison

Les délais de livraison sont un point crucial en VEFA. Même si le promoteur est tenu de respecter ces délais, des retards peuvent survenir en raison de divers facteurs (météo, problèmes techniques, etc.). Assurez-vous donc que le contrat de réservation précise clairement :

• La date de livraison estimée du bien.
• Les modalités en cas de retard (pénalités, compensation).
• Les recours possibles si le bien n'est pas livré dans les délais.

5. Renseignez-vous sur les financements adaptés à la VEFA

Lorsque vous achetez un bien en VEFA, vous devez vous préparer à un financement particulier, car l'achat s'effectue en plusieurs étapes. Vous devrez donc envisager un financement par prêt immobilier et connaître les modalités de déblocage des fonds. Assurez-vous que votre prêt est compatible avec l'achat sur plan, avec des options comme :

• Le déblocage progressif des fonds en fonction de l'avancement des travaux.
• La possibilité de souscrire un prêt à taux zéro (PTZ) si vous êtes primo-accédant.
• La gestion des mensualités pendant la période de construction, souvent plus flexible qu'un prêt classique.

6. Surveillez l'avancement des travaux

Tout au long de la construction de votre bien en VEFA, il est important de suivre régulièrement l'avancement des travaux. Vous pouvez demander au promoteur des visites de chantier pour vérifier la conformité avec le projet initial et vous assurer que les délais sont respectés. Si des réserves sont constatées lors de la livraison, elles devront être corrigées avant la remise des clés.

7. Prévoyez une marge de sécurité financière

Enfin, il est essentiel de prévoir une marge de sécurité financière pour couvrir d'éventuelles dépenses imprévues liées à l'achat en VEFA, comme les frais de notaire, les assurances, ou encore les frais de raccordement aux différents réseaux. Une estimation réaliste de votre budget global vous aidera à éviter les mauvaises surprises.

FAQ : Acheter sur plan et comprendre la VEFA

1. Qu'est-ce que l'achat en VEFA ?

L'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est une méthode d'achat immobilier qui permet d'acquérir un bien immobilier avant sa construction ou pendant sa phase de chantier. L'acheteur signe un contrat de réservation et le promoteur s'engage à livrer le bien une fois les travaux achevés, selon les plans et les spécifications définis.

2. Quels sont les avantages d'acheter en VEFA ?

Acheter en VEFA présente plusieurs avantages, notamment :

• Neuf et personnalisable : Vous achetez un bien neuf qui respecte les dernières normes en matière d'efficacité énergétique et de confort. De plus, vous pouvez souvent personnaliser certains aspects de l'intérieur.
• Garantie de qualité : L'achat en VEFA est couvert par plusieurs garanties légales, comme la garantie décennale, qui protège contre les défauts de construction majeurs.
• Facilité de financement : Le financement par prêt immobilier est généralement facilité, notamment avec des prêts à taux zéro pour les primo-accédants.

3. Quels sont les risques d'un achat en VEFA ?

Bien que l'achat en VEFA présente de nombreux avantages, il comporte aussi certains risques, tels que :

• Retards de livraison : La date de livraison peut être repoussée pour des raisons techniques ou administratives.
• Non-conformité du bien : Il est possible que le bien livré ne corresponde pas exactement aux plans ou à la description faite dans le contrat.
• Modification du marché immobilier : Les prix peuvent fluctuer pendant la période de construction, bien que le prix soit généralement fixé dès la signature du contrat de réservation.

4. Comment est financé un achat en VEFA ?

Lors d'un achat en VEFA, le financement se fait par un prêt immobilier classique ou un prêt à taux zéro (PTZ) si vous êtes primo-accédant. Le déblocage des fonds se fait généralement en plusieurs étapes, en fonction de l'avancement des travaux. Les paiements sont échelonnés de manière progressive, suivant le pourcentage de l'avancement du chantier :

• 10% à la signature du contrat de réservation.
• 35% à la mise hors d'eau (structure et toiture).
• 50% à la mise hors d'air (fenêtres et fermetures).
• 5% à la livraison finale du bien.

5. Que comprend le contrat de réservation en VEFA ?

Le contrat de réservation en VEFA est un document clé qui fixe les termes de la vente avant la signature de l'acte authentique chez le notaire. Il doit inclure :

• Les détails du bien immobilier (superficie, plan, emplacement, description).
• Le prix de vente et les modalités de paiement échelonné.
• La date prévisionnelle de livraison et les conditions en cas de retard.
• Les garanties offertes par le promoteur (garantie décennale, garantie de parfait achèvement, etc.).

6. Quelles sont les garanties légales associées à un achat en VEFA ?

Lors d'un achat en VEFA, plusieurs garanties légales protègent l'acheteur. Les principales sont :

• La garantie de parfait achèvement : Elle couvre la réparation de tous les défauts signalés dans l'année suivant la livraison du bien.
• La garantie décennale : Elle protège contre les vices cachés ou défauts de construction affectant la solidité du bien pendant dix ans.
• La garantie biennale : Elle couvre les équipements du logement pendant deux ans.

7. Peut-on annuler une vente en VEFA ?

En principe, une fois le contrat signé et l'acompte versé, l'annulation de la vente en VEFA est difficile. Cependant, il existe des conditions spécifiques dans lesquelles vous pouvez annuler la vente :

• Si le promoteur ne respecte pas les engagements pris dans le contrat (non-conformité, défaut de livraison).
• Si le financement est refusé par la banque, à condition que cela soit prévu dans le contrat de réservation.
• En cas de force majeure, comme un changement majeur dans les conditions de marché ou de construction.

8. Comment se passe la livraison d'un bien en VEFA ?

La livraison d'un bien en VEFA se fait après l'achèvement des travaux. Avant de prendre possession du bien, il est essentiel de procéder à une réception de l'appartement, où vous vérifiez l'état des lieux et signalez d'éventuels défauts ou imperfections à corriger. Si tout est conforme, vous pouvez accepter la livraison. Sinon, des réserves doivent être émises et corrigées avant de prendre possession des lieux.