Qu'est-ce qu'une franchise de prêt immobilier ?

Qu'est-ce qu'une franchise de prêt immobilier ?

Définition et fonctionnement

La franchise de prêt immobilier est une période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le capital de son crédit. Selon le type de franchise, il paie uniquement les intérêts (franchise partielle) ou ne paie rien du tout (franchise totale). Cette période est négociée à la signature du contrat et permet de différer le remboursement du capital, notamment lors d'un achat nécessitant des travaux ou dans le cadre d'une construction neuve (VEFA).

Les deux types de franchise

• Franchise partielle : l'emprunteur paie uniquement les intérêts pendant la période de franchise. Le capital est remboursé après la fin de la franchise. Les mensualités sont réduites pendant cette phase.
• Franchise totale : aucun paiement (ni capital ni intérêts) pendant la période. Les intérêts non payés sont capitalisés (ajoutés au capital), ce qui augmente le montant total à rembourser.

Quand la franchise de prêt immobilier s'applique-t-elle ?

Les situations courantes

• Achat en VEFA ou construction : les fonds sont débloqués par tranches pendant la construction. La franchise couvre la période entre le premier déblocage et la livraison du bien.
• Achat avec travaux importants : la franchise permet de ne pas rembourser le capital tant que le bien n'est pas habitable.
• Transition professionnelle : reconversion, congé parental, période de revenus réduits où la franchise allège temporairement les mensualités.
• Primo-accédants : la franchise rend l'achat plus accessible en réduisant les mensualités initiales.
• Prêts à long terme : alléger les premières années avant une augmentation prévue des revenus.

Durée typique de la franchise

La franchise dure généralement de 6 à 24 mois, selon le projet. En VEFA, elle correspond à la durée de la construction (12 à 18 mois en moyenne). Pour un achat avec travaux, elle est calibrée sur la durée estimée du chantier. La durée est fixée à la signature du contrat mais peut parfois être prolongée en cas de retard de livraison.

Avantages et inconvénients de la franchise de prêt immobilier

La franchise est un outil puissant mais engageant. L'emprunteur doit calculer l'impact sur le coût total avant de l'accepter. Un simulateur de crédit permet de comparer le coût avec et sans franchise pour prendre une décision éclairée.

Intérêts intercalaires et franchise de prêt immobilier : le lien

Qu'est-ce que les intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires sont les intérêts dus pendant la période de franchise, calculés sur les fonds déjà débloqués (pas sur le montant total du prêt). Ils s'appliquent en VEFA et construction, où les fonds sont libérés par tranches. Plus la période de travaux est longue, plus les intérêts intercalaires sont élevés.

Comment ils sont calculés

Formule : Montant débloqué × taux d'intérêt × nombre de jours / 365. Exemple : 50 000 € débloqués à 3 % pendant 6 mois = 50 000 × 0,03 × 180/365 = 739 €. Chaque nouvelle tranche débloquée génère des intérêts intercalaires supplémentaires.

Calculer l'impact financier d'une franchise sur un prêt immobilier

Dans cet exemple, la franchise de 12 mois coûte environ 7 000 € supplémentaires en intérêts. Ce surcoût est le prix de la souplesse budgétaire pendant la première année. Pour une franchise totale (aucun paiement), le surcoût serait encore plus élevé car les intérêts non payés seraient capitalisés.

Négocier et optimiser la franchise d'un prêt immobilier

Ce qui est négociable

• Durée de la franchise : ajustable selon la durée réelle des travaux (6, 12, 18, 24 mois).
• Type de franchise : partielle (intérêts seuls) vs totale (aucun paiement). La partielle coûte moins cher au total.
• Taux pendant la franchise : certaines banques acceptent un taux réduit pour la période intercalaire.
• Capitalisation des intérêts : en franchise totale, négocier que les intérêts ne soient pas capitalisés (ajoutés au capital).

Stratégies pour réduire le coût

Accélérer les travaux (réduire la durée de la franchise), optimiser le calendrier de déblocage des fonds (ne débloquer que le strict nécessaire à chaque étape), financer une partie des travaux avec des fonds personnels pour limiter le capital soumis aux intérêts intercalaires, et comparer les offres de plusieurs banques sur le coût total franchise incluse.

FAQ : franchise de prêt immobilier

Qu'est-ce qu'une franchise de prêt immobilier ?

C'est une période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le capital. En franchise partielle, il paie les intérêts seuls. En franchise totale, il ne paie rien (les intérêts sont capitalisés). Elle s'applique pendant les travaux, la construction, ou une transition financière.

Combien coûte une franchise de prêt immobilier ?

Le surcoût dépend de la durée, du type (partielle ou totale) et du montant du prêt. En moyenne, une franchise de 12 mois sur 200 000 € à 3,5 % coûte environ 7 000 € d'intérêts supplémentaires (franchise partielle). En franchise totale, le surcoût est plus élevé.

La franchise de prêt immobilier est-elle négociable ?

Oui. La durée, le type (partielle/totale) et le taux pendant la franchise peuvent être négociés. Certaines banques acceptent un taux réduit pour la période intercalaire. Comparer les offres et négocier le coût total franchise incluse est essentiel.

Quelle est la différence entre franchise partielle et franchise totale ?

Franchise partielle : paiement des intérêts seuls (capital différé). Franchise totale : aucun paiement (intérêts capitalisés, ajoutés au capital). La partielle coûte moins cher au total car les intérêts ne sont pas capitalisés.

La franchise augmente-t-elle le TAEG du prêt immobilier ?

Oui. Les intérêts intercalaires payés pendant la franchise sont intégrés dans le TAEG, augmentant le coût total du crédit. Comparer les TAEG avec et sans franchise permet de mesurer l'impact réel.

Quand la franchise de prêt immobilier est-elle incontournable ?

En VEFA (achat sur plan) et construction, où les fonds sont débloqués par tranches sur 12 à 24 mois. La franchise couvre la période entre le premier déblocage et la livraison. Pour un achat dans l'ancien sans travaux, la franchise n'est généralement pas nécessaire.

Peut-on inclure les intérêts de la franchise dans le prêt immobilier ?

Oui (franchise totale). Les intérêts non payés sont ajoutés au capital et remboursés avec les mensualités. Avantage : pas de décaissement pendant les travaux. Inconvénient : le capital augmente (intérêts sur intérêts), le coût total du crédit est plus élevé.