Prêt relais adossé : une solution sécurisée pour acheter avant de vendre

Qu'est-ce qu'un prêt relais adossé ? Définition et principe

Le prêt relais adossé est une formule de financement immobilier hybride conçue pour les propriétaires souhaitant acquérir une nouvelle résidence dont le prix est supérieur au produit attendu de la vente de leur logement actuel. Contrairement au relais "sec", qui ne concerne que l'avance de trésorerie sur la vente, le prêt relais adossé combine deux lignes de crédit distinctes au sein d'un même montage financier : une avance à court terme basée sur la valeur de l'ancien bien et un crédit immobilier classique amortissable sur le long terme pour couvrir le besoin de financement résiduel. Ce mécanisme permet de réaliser une montée en gamme immobilière ou de financer un projet plus ambitieux sans attendre d'avoir les fonds de la vente en main.

Une structure de financement en deux compartiments

Le principe fondamental du prêt relais adossé repose sur la juxtaposition de deux dettes aux natures différentes. Le premier compartiment est l'avance relais, généralement limitée à une durée de 12 à 24 mois. Cette partie du crédit ne sert qu'à mobiliser une partie de la valeur nette de votre patrimoine actuel pour financer l'apport de la nouvelle acquisition. Le second compartiment est un prêt immobilier amortissable traditionnel, étalé sur une durée classique (15, 20 ou 25 ans). Cette structure permet de financer la différence entre le prix du nouveau bien (frais de notaire inclus) et le montant de l'avance relais. En clair, vous empruntez la valeur de votre vente à venir tout en souscrivant un crédit complémentaire pour boucler votre budget total.

Le dénouement financier lors de la revente du bien

La particularité du prêt relais adossé réside dans son mode de débouclage. Lorsque la vente du logement initial est finalisée chez le notaire, le produit de celle-ci est prioritairement utilisé pour rembourser intégralement la part du prêt relais (le capital in fine). Une fois cette opération effectuée, la première ligne de crédit disparaît. En revanche, le prêt amortissable associé continue de courir selon l'échéancier prévu initialement. L'emprunteur se retrouve alors dans une situation de propriétaire classique avec une seule mensualité à gérer. Ce principe offre une grande souplesse, car il permet d'entrer dans les lieux du nouveau domicile immédiatement, tout en sachant que l'endettement global sera mécaniquement réduit dès que l'ancien bien aura trouvé preneur.

L'anticipation patrimoniale et la gestion du risque

Souscrire un prêt relais adossé demande une analyse patrimoniale rigoureuse. Puisque l'opération implique de porter deux engagements bancaires simultanément (les intérêts de l'avance et la mensualité du prêt long terme), le principe de sécurité est au coeur du montage. Les banques évaluent avec précision la valeur vénale de l'ancien bien pour s'assurer que le remboursement du capital in fine pourra être honoré sans difficulté. Ce type de prêt s'adresse principalement aux familles en pleine croissance ou aux investisseurs qui souhaitent capitaliser sur un nouveau projet tout en conservant leur bien actuel le temps nécessaire pour obtenir le meilleur prix de vente. C'est une solution de transition qui transforme la valeur latente d'un patrimoine immobilier en liquidité immédiate pour réinvestir.

Pourquoi choisir le prêt adossé plutôt qu'un prêt relais sec ?

Le choix entre les deux types de montages dépend essentiellement de l'équilibre financier de l'opération. Si le prêt relais adossé est souvent privilégié, c'est parce qu'il offre une réponse adaptée aux projets de montée en gamme. Le prêt relais sec est une avance simple qui s'adresse uniquement aux propriétaires dont la vente couvrira la totalité du nouvel achat. Dès lors qu'un besoin de financement complémentaire apparaît, le passage au prêt relais adossé devient indispensable pour maintenir la cohérence du plan de financement et respecter les critères de solvabilité imposés par les établissements prêteurs.

L'adaptation à l'évolution des besoins immobiliers

Le prêt relais adossé est la solution naturelle pour les emprunteurs qui visent un bien plus spacieux, mieux situé ou plus moderne. Dans ces situations, le prix d'acquisition dépasse presque systématiquement la valeur nette du bien actuel. Choisir le montage adossé permet d'intégrer immédiatement le remboursement de la dette sur le long terme. Contrairement au relais sec qui s'arrête net après la vente, le prêt relais adossé assure la continuité du financement. C'est un choix stratégique qui permet de bénéficier des taux d'intérêt actuels pour la part amortissable, tout en profitant de la souplesse de l'avance pour la part liée à la vente.

La sécurisation du taux d'endettement

Opter pour un prêt relais adossé permet souvent une meilleure acceptation du dossier par les banques. En effet, en couplant l'avance relais avec un prêt long terme, l'établissement bancaire a une vision globale et sécurisée du projet. Le calcul du taux d'endettement prend en compte la capacité de l'emprunteur à assumer les deux charges. Dans un relais sec, si le bien ne se vend pas, l'emprunteur n'a souvent pas de solution de repli. Dans le cadre du prêt relais adossé, la structure est déjà en place pour supporter l'acquisition sur la durée, ce qui rassure les comités de crédit sur la viabilité de l'opération même en cas de délai de vente allongé.

Une flexibilité budgétaire accrue

Le prêt relais adossé offre des options de lissage que le relais sec ne permet pas. De nombreuses banques proposent de différer le paiement des intérêts de la partie relais pour ne payer que la mensualité du prêt amortissable pendant la phase de transition. Cette technique, spécifique au montage adossé, évite un pic d'endettement trop important durant les mois où l'emprunteur doit aussi faire face aux frais de déménagement ou à d'éventuels travaux dans la nouvelle résidence. C'est cette modularité qui fait du prêt relais adossé l'outil privilégié des propriétaires actifs souhaitant changer de cadre de vie sans sacrifier leur confort financier quotidien.

Le mécanisme de fonctionnement : combinaison du crédit relais et du prêt long terme

Comprendre le mécanisme du prêt relais adossé est essentiel pour maîtriser son plan de financement. Ce montage n'est pas une simple addition de deux prêts, mais une ingénierie financière coordonnée. La banque débloque simultanément les fonds issus de l'avance relais et ceux du prêt principal lors de la signature de l'acte d'achat du nouveau bien. L'objectif est de couvrir 100 % du besoin de financement, incluant le prix de vente du vendeur, les droits d'enregistrement et les honoraires de l'agence, tout en anticipant la rentrée d'argent future liée à votre vente immobilière.

La phase de transition : le cumul des deux lignes

Durant la période qui sépare l'achat de la revente, le prêt relais adossé se caractérise par une phase de coexistence. L'emprunteur est redevable de deux sommes. D'un côté, il rembourse son prêt amortissable (capital et intérêts), ce qui lui permet de commencer immédiatement à constituer son patrimoine sur le nouveau bien. De l'autre, il est redevable des intérêts sur le montant du relais. Cette phase de transition est limitée contractuellement, souvent à 12 mois renouvelables une fois. C'est durant cette période que la gestion du budget est la plus fine, car elle nécessite d'honorer les coûts financiers de l'avance sans pour autant percevoir les loyers ou avoir soldé les charges de l'ancien logement.

L'articulation entre capital in fine et capital amortissable

Au coeur du prêt relais adossé se trouve une distinction cruciale dans le mode de remboursement du capital. La portion "relais" est remboursée selon le mode "in fine", c'est-à-dire que le capital n'est pas remboursé petit à petit chaque mois, mais en un seul bloc à la fin. La portion "adossée" est, elle, amortissable : chaque échéance réduit la dette restante. Cette articulation permet de concentrer l'effort de remboursement sur la part de dette qui restera après la vente, tout en gardant intacte la part de dette qui sera couverte par le prix de vente de l'ancien logement. Cette ingénierie évite de payer du capital sur une somme qui sera remboursée par un apport futur prévisible.

Le dénouement et la bascule vers le crédit unique

Le mécanisme du prêt relais adossé trouve sa conclusion lors du passage chez le notaire pour la vente de l'ancien bien. À cet instant, le prix de vente est perçu. Le notaire effectue directement le virement à la banque pour solder le capital du prêt relais. Si le prix de vente est supérieur au relais (ce qui est le cas général grâce à la décote de sécurité), l'excédent de liquidités peut être conservé par l'emprunteur ou utilisé pour effectuer un remboursement anticipé partiel sur le prêt amortissable restant. Le prêt relais adossé s'efface alors pour laisser place à un crédit immobilier classique, achevant ainsi la transition immobilière de manière sécurisée et ordonnée.

Les conditions d'éligibilité et l'étude de la capacité d'endettement

L'octroi d'un prêt relais adossé est soumis à une analyse rigoureuse de la part des établissements bancaires. Contrairement à un crédit standard, la banque doit évaluer deux risques majeurs : la capacité de l'emprunteur à supporter les mensualités cumulées pendant la période de transition, et la probabilité de revente du bien initial dans les délais impartis. L'étude de solvabilité est donc plus complexe et repose sur des critères stricts de revenus, de reste à vivre et de qualité du patrimoine immobilier mis en garantie.

Le calcul du taux d'endettement en phase relais

Pour un prêt relais adossé, les banques utilisent un calcul de taux d'endettement spécifique. Elles additionnent la mensualité du nouveau prêt amortissable et les intérêts du prêt relais. Certaines banques ajoutent même une marge de sécurité pour couvrir les charges courantes de l'ancien bien (taxes, entretien) qui continuent de courir. Le total de ces charges ne doit généralement pas dépasser 35 % des revenus nets du foyer. C'est souvent l'étape la plus sélective du dossier, car elle demande des revenus solides pour assumer le coût financier de l'avance de trésorerie sans que cela ne mette en péril l'équilibre budgétaire quotidien de la famille.

L'expertise et la liquidité du bien mis en vente

L'éligibilité au prêt relais adossé dépend aussi directement de la nature du bien que vous quittez. La banque exige des estimations précises (souvent deux ou trois avis de valeur d'agences locales) pour s'assurer que le bien est "liquide". Un appartement en centre-ville d'une zone tendue sera plus facilement accepté qu'une maison atypique en zone rurale. Si le bien est jugé difficile à vendre, la banque peut soit refuser le prêt relais adossé, soit réduire drastiquement la quotité de l'avance, obligeant l'emprunteur à augmenter son apport personnel ou le montant du prêt amortissable longue durée.

L'importance de l'apport personnel et du saut de charge

Dans le cadre d'un prêt relais adossé, la présence d'une épargne résiduelle après l'opération est un signal fort de solvabilité. Les banques apprécient que l'emprunteur conserve un "coussin" de sécurité pour faire face aux imprévus pendant la phase de mise en vente. De plus, le "saut de charge" - la différence entre les mensualités actuelles et les futures charges du prêt relais adossé - est scruté avec attention. Si l'augmentation est trop brutale, la banque peut demander des garanties supplémentaires ou exiger que le bien actuel fasse déjà l'objet d'un compromis de vente signé pour valider définitivement le dossier.

Comment est calculé le montant du prêt relais adossé par les banques ?

Le calcul du montant d'un prêt relais adossé est une opération mathématique prudente qui vise à protéger l'emprunteur d'une éventuelle mévente. La banque ne prête jamais 100 % de la valeur estimée de votre bien actuel. Elle applique ce que l'on appelle une "décote de sécurité". Ce montant d'avance, une fois déterminé, est ensuite complété par le crédit amortissable pour atteindre le budget nécessaire à la nouvelle acquisition. Cette méthode de calcul garantit que, même si le bien est vendu légèrement en dessous du prix espéré, la dette pourra être soldée intégralement.

La règle de la quotité et de la décote

Pour établir le montant de la ligne relais au sein du prêt relais adossé, la banque retient généralement entre 60 % et 80 % de la valeur vénale de l'ancien bien. Si un compromis de vente est déjà signé sans clause suspensive de prêt, la banque peut monter jusqu'à 80 % ou 90 %. En revanche, sans acheteur déclaré, la prudence l'emporte et l'avance se situe souvent autour de 70 %. Par exemple, pour un bien estimé à 300 000 €, la banque pourra avancer 210 000 € (70 %). Cette marge de 30 % sert à couvrir d'éventuelles négociations de prix ou une baisse soudaine du marché immobilier local.

La déduction du capital restant dû

Un élément crucial souvent oublié dans le calcul du prêt relais adossé est le remboursement des dettes existantes sur le bien en vente. Si l'ancien logement fait encore l'objet d'un crédit immobilier, le capital restant dû doit être déduit de l'enveloppe relais. Reprenons l'exemple d'un bien valant 300 000 € sur lequel il reste 50 000 € à rembourser. La banque calculera 70 % de 300 000 € (210 000 €) puis soustraira les 50 000 € de dette. L'avance réelle disponible pour le nouveau projet sera donc de 160 000 €. C'est ce montant net qui servira de base pour déterminer le besoin en prêt amortissable complémentaire.

Le bouclage du budget global de l'acquisition

Une fois le montant de l'avance relais fixé, la banque calcule le complément nécessaire via le prêt long terme pour finaliser l'achat. Le budget total inclut le prix net vendeur du nouveau bien, les frais de notaire (environ 7-8 % dans l'ancien), les frais d'agence et d'éventuels travaux. Le prêt relais adossé permet ainsi de couvrir la totalité de ces besoins. Si l'avance nette est de 160 000 € et que le nouveau projet coûte 400 000 €, le prêt amortissable adossé sera de 240 000 €. Ce calcul précis permet de s'assurer que l'emprunteur dispose de tous les fonds nécessaires le jour de la signature sans avoir à puiser excessivement dans son épargne de précaution.

Le remboursement des intérêts et du capital : les deux phases du crédit

Le prêt relais adossé se distingue par une gestion temporelle du remboursement qui s'adapte à la réalité d'un projet d'achat-revente. Contrairement à un prêt classique où le remboursement est linéaire, le montage adossé connaît une rupture nette au moment de la vente. Cette dualité permet d'alléger la charge financière au moment où elle est la plus forte, tout en garantissant un amortissement constant sur la part de dette qui a vocation à rester sur le long terme.

La phase 1 : Le paiement des intérêts et de l'amortissement partiel

Pendant la durée de mise en vente de l'ancien bien (la phase relais), l'emprunteur paie chaque mois les mensualités de son prêt amortissable (capital + intérêts). Concernant la part relais du prêt relais adossé, deux options de remboursement des intérêts s'offrent à lui. Soit il les paie mensuellement (on parle de franchise partielle), soit il choisit de les capitaliser pour ne les payer qu'au moment de la vente (franchise totale). La franchise totale est souvent privilégiée dans le prêt relais adossé car elle permet de ne pas cumuler trop de charges immédiates, même si elle augmente légèrement le coût total du crédit in fine.

La phase 2 : Le solde du relais et la pérennisation du prêt principal

La seconde phase débute le jour où l'ancien bien est vendu. Le capital du prêt relais est remboursé en une seule fois (in fine). À partir de cet instant, la charge mensuelle de l'emprunteur diminue drastiquement puisqu'il n'a plus d'intérêts relais à verser. Seul le prêt amortissable principal subsiste. Dans le cadre d'un prêt relais adossé, cette transition est automatique et sécurisée par le notaire. C'est le moment où le foyer retrouve une sérénité financière totale, avec un niveau d'endettement stabilisé et un patrimoine immobilier consolidé dans sa nouvelle résidence.

La flexibilité du remboursement anticipé

Une caractéristique majeure du prêt relais adossé est la souplesse accordée au remboursement. Si la vente génère une somme supérieure au montant du prêt relais, l'emprunteur peut choisir d'utiliser ce surplus pour effectuer un remboursement anticipé partiel de la ligne de crédit amortissable. La plupart des banques acceptent cette opération sans frais pour la part issue de la vente du bien. Cette option permet soit de réduire la durée restante du prêt, soit de diminuer encore le montant de la mensualité future, optimisant ainsi le coût global du prêt relais adossé a posteriori.

Avantages du prêt adossé : sécurité financière et mensualités lissées

Le prêt relais adossé s'impose comme une solution de référence pour les propriétaires car il concilie deux impératifs souvent contradictoires : la réactivité pour acheter un bien convoité et la protection de l'équilibre budgétaire du foyer. Ses avantages vont au-delà de la simple avance de trésorerie ; il s'agit d'un véritable bouclier financier qui permet de traverser la période délicate de transition immobilière avec une visibilité maximale sur les coûts et les engagements futurs.

La maîtrise du budget grâce au lissage

L'un des atouts principaux du prêt relais adossé est la possibilité de lisser les échéances. De nombreux établissements bancaires proposent des montages où les mensualités sont ajustées pendant la phase relais pour ne pas dépasser la capacité de remboursement de l'emprunteur. En reportant les intérêts de la part relais à la fin du prêt, la banque permet au client de ne supporter que la charge du prêt long terme. Ce lissage est une sécurité fondamentale du prêt relais adossé, évitant aux ménages de se retrouver en situation de surendettement temporaire pendant les mois où l'ancien logement n'est pas encore vendu.

Une opportunité de montée en gamme facilitée

Le prêt relais adossé est le moteur idéal pour l'ascension résidentielle. Sans ce mécanisme, de nombreux propriétaires seraient contraints de vendre d'abord leur bien, de passer par une phase de location coûteuse et stressante, puis de chercher un nouveau logement dans l'urgence. En permettant d'acheter avant de vendre, le prêt relais adossé offre le luxe du temps. Il permet de choisir sa future maison sereinement et d'y emménager avant même d'avoir trouvé l'acquéreur pour l'ancien bien. C'est un confort de vie inestimable qui évite le double déménagement et les frais de garde-meubles.

La continuité de l'amortissement patrimonial

Contrairement à un prêt relais sec où l'emprunteur ne fait que "stagner" financièrement en attendant sa vente, le prêt relais adossé permet de commencer à capitaliser sur le nouveau bien dès le premier jour. Grâce à la ligne de crédit amortissable associée, vous commencez à rembourser du capital sur votre nouvelle acquisition. Lorsque la vente de l'ancien bien intervient pour solder la part relais, vous avez déjà réduit une partie de votre dette principale. Cette efficacité patrimoniale fait du prêt relais adossé un outil d'investissement intelligent, transformant une période de transition en une phase de construction active de capital immobilier.

Quels sont les risques et les points de vigilance à surveiller ?

Malgré ses nombreux atouts, le prêt relais adossé n'est pas exempt de points de vigilance. Comme tout montage financier complexe, il repose sur des hypothèses qui, si elles ne se réalisent pas, peuvent créer des tensions. L'emprunteur doit être conscient des variables qui pourraient impacter la réussite de son projet d'achat-revente et prendre les mesures nécessaires pour limiter son exposition aux aléas du marché immobilier.

Le risque de mévente ou de délai de vente allongé

Le principal danger du prêt relais adossé réside dans le temps nécessaire pour vendre l'ancien logement. Si au bout des deux ans réglementaires le bien n'est toujours pas vendu, la banque est en droit d'exiger le remboursement de la part relais. Cette situation, bien que rare si le prix est correctement estimé, peut placer l'emprunteur dans l'obligation de baisser drastiquement son prix ou de transformer son prêt relais en un prêt amortissable classique, ce qui augmenterait significativement ses mensualités. Il est donc crucial d'être réaliste sur le prix de mise en vente dès le lancement du prêt relais adossé.

L'accumulation des charges financières

Un autre point de vigilance concerne le coût cumulé du crédit. Si vous optez pour une franchise totale des intérêts sur la part relais de votre prêt relais adossé, sachez que ces intérêts s'ajoutent au capital et produisent eux-mêmes des intérêts (capitalisation). Plus le temps de vente est long, plus le coût final du crédit augmente. À cela s'ajoutent les charges de copropriété, les taxes foncières et les frais de chauffage de l'ancien bien qui reste vide. Il faut donc intégrer ces dépenses dans son plan de financement pour ne pas voir son épargne de précaution fondre trop rapidement pendant la transition.

L'impact des variations de taux

Si le prêt relais adossé sécurise le taux de la part amortissable dès la signature, il reste sensible à la conjoncture. En période de hausse des taux immobiliers, les acheteurs potentiels de votre ancien bien voient leur pouvoir d'achat diminuer, ce qui peut ralentir votre vente. Il est essentiel de suivre l'évolution du marché immobilier local de près. Un bon montage de prêt relais adossé doit toujours laisser une marge de manoeuvre suffisante pour absorber une éventuelle négociation de prix de la part d'un acquéreur, sans que cela n'empêche de solder la dette bancaire au moment final.

L'impact de la décote bancaire sur le financement de votre nouveau bien

La décote bancaire est un élément structurel du prêt relais adossé qui conditionne directement le montant de votre futur prêt amortissable. En appliquant cette marge de prudence, la banque limite son exposition au risque mais réduit par la même occasion le montant de l'avance immédiate. Comprendre comment cette décote est calculée et quel est son impact sur le reste de votre financement est primordial pour ne pas se retrouver avec un besoin de prêt complémentaire trop élevé ou un refus de crédit faute d'apport suffisant.

Pourquoi une décote de 20 % à 30 % est-elle la norme ?

Dans un prêt relais adossé, la décote sert de "fusible". Si le marché immobilier subit une correction ou si une expertise ultérieure révèle des défauts sur votre bien, la banque veut être certaine de récupérer ses fonds. Une décote classique de 30 % signifie que la banque ne vous prête que 70 % de la valeur estimée. Cette prudence contractuelle protège l'emprunteur d'un scénario catastrophe où la vente ne suffirait pas à rembourser le prêt. Dans le cadre du prêt relais adossé, cette décote est d'autant plus importante qu'elle détermine le montant de la ligne de crédit amortissable qui devra prendre le relais pour couvrir le prix total du nouvel achat.

Le lien entre décote et montant du prêt adossé

Plus la décote appliquée sur le volet relais est forte, plus le montant du prêt amortissable longue durée devra être important pour boucler le financement. Par exemple, sur un bien valant 200 000 €, une décote de 30 % donne une avance de 140 000 €. Si votre nouvelle acquisition coûte 300 000 €, vous devrez emprunter 160 000 € sur 20 ans. Si la banque avait été moins prudente avec une décote de 10 %, vous auriez emprunté 180 000 € en relais et seulement 120 000 € en prêt amortissable. Le prêt relais adossé oblige donc à trouver un équilibre entre le montant de l'avance immédiate et la charge de remboursement future.

Optimiser la décote pour réduire le crédit long terme

Il est possible de négocier une réduction de la décote dans le cadre d'un prêt relais adossé en fournissant des preuves solides de la valeur du bien. Présenter un compromis de vente déjà signé ou des rapports d'expertise immobilière très détaillés peut inciter la banque à ramener la décote à 15 % ou 20 %. Une décote plus faible permet de maximiser la part relais et donc de minimiser la part du prêt amortissable. C'est un levier puissant pour réduire l'endettement à long terme du foyer, car la portion remboursée par la vente est toujours moins "coûteuse" psychologiquement et financièrement que celle remboursée par des mensualités prélevées sur les salaires pendant deux décennies.

Assurance emprunteur et garanties : quelles spécificités pour un prêt adossé ?

Le volet protection d'un prêt relais adossé est souvent plus complexe que pour un crédit standard. Puisque le montage porte sur deux lignes de crédit aux caractéristiques différentes, l'assurance et les garanties doivent être calibrées précisément. Il s'agit de couvrir non seulement le décès ou l'invalidité sur la part amortissable longue durée, mais aussi de sécuriser l'avance relais qui représente souvent un capital très important sur une période très courte.

Le cumul de l'assurance sur les deux lignes

L'emprunteur d'un prêt relais adossé doit assurer les deux volets de son financement. Cela signifie que pendant la phase de transition, les cotisations d'assurance sont calculées sur le montant total emprunté (Relais + Prêt long terme). Bien que le prêt relais soit temporaire, la banque exige une couverture complète contre les risques d'accident de la vie. Pour optimiser le coût d'un prêt relais adossé, il est fortement conseillé d'étudier la délégation d'assurance. En choisissant un contrat externe, vous pouvez réaliser des économies significatives sur les primes, surtout sur la portion relais qui, par définition, s'arrêtera dès la revente du bien.

Hypothèque, PPD ou caution : quelle garantie choisir ?

Comme tout prêt immobilier, le prêt relais adossé nécessite une garantie réelle pour la banque. Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) ou l'hypothèque sont courants, mais ils impliquent des frais de mainlevée lors de la vente. Pour la part relais du prêt relais adossé, de nombreux emprunteurs préfèrent passer par une société de caution mutuelle. La caution est souvent plus simple à mettre en oeuvre et, bien qu'elle comporte des frais initiaux, une partie de la somme versée au fonds de garantie peut être récupérée à la fin du prêt. C'est une solution particulièrement adaptée à la nature éphémère de la ligne de crédit relais.

La protection du conjoint et des héritiers

L'assurance d'un prêt relais adossé joue un rôle de bouclier successoral indispensable. Si l'un des emprunteurs décède pendant la phase relais, l'assurance rembourse la part de capital correspondant à la quotité assurée. Cela évite que le conjoint survivant ne se retrouve avec la charge totale d'un double endettement ou ne soit contraint de vendre la nouvelle résidence dans l'urgence. Dans un prêt relais adossé, la vigilance sur le choix des quotités d'assurance (par exemple 100 % sur chaque tête) est donc primordiale pour garantir que le projet de changement de vie ne se transforme pas en fardeau financier pour la famille en cas de coup dur.

FAQ - Prêt relais adossé : une solution sécurisée pour acheter avant de vendre

Qu'est-ce qu'un prêt relais adossé ?

Un prêt relais adossé est un montage financier qui combine une avance de fonds à court terme (le relais) basée sur la valeur de votre bien actuel en attente de vente, et un crédit immobilier classique (le prêt adossé) pour financer le reste de votre nouvelle acquisition. C'est la solution idéale pour acheter un bien plus cher que celui que vous possédez actuellement.

Quelle est la durée maximale d'un prêt relais adossé ?

La partie "relais" du prêt relais adossé est généralement accordée pour une durée de 12 mois, renouvelable une fois par tacite reconduction ou par avenant, soit un total de 24 mois. La partie "adossée", quant à elle, suit les durées classiques des prêts immobiliers, allant de 10 à 25 ans selon votre profil et votre capacité de remboursement.

Peut-on obtenir un prêt relais adossé sans apport personnel ?

Oui, il est tout à fait possible d'obtenir un prêt relais adossé sans apport liquide immédiat. Dans ce cas, c'est la "valeur nette" de votre bien actuel (sa valeur estimée moins le crédit restant dû) qui fait office d'apport. La banque utilise cette garantie patrimoniale pour justifier l'avance de fonds nécessaire à votre nouveau projet.

Quel est le taux d'intérêt d'un prêt relais adossé ?

Le taux du prêt relais adossé se décompose souvent en deux : le taux de la part relais, qui est généralement légèrement supérieur aux taux du marché à long terme, et le taux de la part amortissable, qui bénéficie des conditions classiques du crédit immobilier. Il est conseillé de négocier un taux global attractif pour l'ensemble du montage.

Que se passe-t-il si je ne vends pas mon bien au bout de deux ans ?

Si le bien n'est pas vendu à l'échéance du prêt relais adossé, la banque cherche généralement une solution amiable avant d'engager des poursuites. Elle peut proposer une prolongation exceptionnelle ou, plus souvent, la transformation du capital relais restant dû en un prêt amortissable classique, sous réserve que votre taux d'endettement le permette.

Peut-on rembourser la part relais avant la vente du bien ?

Oui, vous pouvez effectuer un remboursement anticipé de la part relais de votre prêt relais adossé à tout moment si vous disposez d'une rentrée d'argent imprévue (héritage, donation). Cependant, l'intérêt principal du dispositif reste d'utiliser le produit de la vente immobilière pour solder cette dette sans pénalités de remboursement anticipé.

Comment sont calculées les mensualités d'un prêt relais adossé ?

Pendant la phase de transition, vous payez les mensualités du prêt principal (capital + intérêts) et les intérêts du prêt relais. Si vous avez opté pour un différé total, vous ne payez que la mensualité du prêt principal et l'assurance sur les deux lignes. Une fois l'ancien bien vendu, vous ne payez plus que la mensualité classique du prêt restant.