Prêt relais adossé : une solution sécurisée pour acheter avant de vendre
✍ Les points à retenir
- Le prêt relais adossé combine une avance à court terme remboursée lors de la vente du bien actuel avec un prêt amortissable à long terme finançant le solde du nouveau bien plus coûteux.
- Le prêt relais adossé s'utilise lorsque le nouveau bien coûte plus cher que l'ancien, configuration la plus fréquente concernant les emprunteurs montant en gamme dans leur parcours résidentiel.
- Les mensualités du prêt relais adossé sont généralement lissées intégrant les intérêts du relais dans la mensualité du prêt long terme, mécanisme distinctif évitant le choc budgétaire de la double charge.
- Après la vente effective du bien ancien, le relais est soldé et seul le prêt amortissable subsiste avec des mensualités réduites, transformation mécanique du montage en prêt classique standard.
- La décote bancaire de 20 à 40 % appliquée sur l'estimation du bien à vendre peut réduire significativement le montant du relais et augmenter mécaniquement le besoin en prêt amortissable complémentaire.
Qu'est-ce qu'un prêt relais adossé et pourquoi le choisir
Le prêt relais adossé est un crédit immobilier de transition qui combine une avance à court terme (le relais, remboursé lors de la vente du bien actuel) avec un prêt amortissable à long terme finançant le solde du nouveau bien. Cette formule s'utilise lorsque le nouveau bien coûte plus cher que l'ancien, ce qui est le cas le plus fréquent. Le prêt relais adossé est la solution la plus sécurisée pour acheter avant de vendre.
Le principe du prêt relais adossé
Le prêt relais adossé comprend deux composantes : une avance de 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre (crédit relais, 12-24 mois) et un prêt amortissable classique pour le complément nécessaire à l'achat du nouveau bien. Les mensualités sont lissées : pendant la phase relais, l'emprunteur paie les intérêts du relais intégrés dans la mensualité du prêt long terme. Lors de la vente, le relais est soldé et seul le prêt amortissable subsiste.
Pourquoi choisir le prêt adossé plutôt qu'un prêt relais sec
| Critère | Prêt relais sec | Prêt relais adossé |
|---|---|---|
| Prêt complémentaire | Aucun | Prêt amortissable long terme |
| Situation type | Nouveau bien ≤ valeur de l'ancien | Nouveau bien > valeur de l'ancien |
| Mensualités | Intérêts relais seuls | Lissées (relais + amortissable) |
| Après la vente | Plus de crédit | Prêt amortissable seul |
| Fréquence | Minoritaire | Le plus courant |
Le mécanisme de fonctionnement et les conditions d'éligibilité
La combinaison du crédit relais et du prêt long terme
Le prêt relais adossé fonctionne en deux phases. Phase 1 (12-24 mois) : l'emprunteur rembourse une mensualité lissée incluant les intérêts du relais et les échéances du prêt long terme, ou uniquement les intérêts du relais en différé. Phase 2 (après la vente) : le produit de la vente rembourse le relais. Le prêt amortissable classique continue avec des mensualités réduites (capital + intérêts sur le solde restant).
Les conditions d'éligibilité et la capacité d'endettement
- Être propriétaire d'un bien mis en vente ou sur le point de l'être
- Disposer d'une estimation fiable du bien à vendre
- Taux d'endettement global inférieur à 35 % (intégrant relais + prêt long terme)
- Revenus stables et apport personnel suffisant
- Historique bancaire sain
Vérifiez votre taux d'endettement grâce à la calculette dédiée en intégrant les deux composantes du prêt relais adossé pour anticiper la décision bancaire.
Le calcul du montant et le remboursement du prêt relais adossé
Comment est calculé le montant par les banques
Le montant du relais représente 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre (après décote de sécurité). Le prêt amortissable complémentaire couvre la différence entre le prix du nouveau bien et le montant du relais, déduction faite de l'apport personnel. Par exemple, pour un bien à vendre estimé à 300 000 € (relais à 70 % = 210 000 €) et un nouveau bien à 450 000 € avec 40 000 € d'apport, le prêt amortissable complémentaire sera de 200 000 €.
Le remboursement des intérêts et du capital : les deux phases
Pendant la phase relais, les intérêts du relais sont payés mensuellement ou lissés dans la mensualité globale. Lors de la vente, le capital du relais est remboursé en totalité. Le prêt amortissable long terme se poursuit ensuite avec une mensualité classique (capital + intérêts). La calculette de mensualités de crédit immobilier vous aide à simuler les deux phases du remboursement.
La durée, le coût total et les taux du prêt relais adossé
La durée et les modalités
La composante relais du prêt relais adossé a une durée de 12 à 24 mois. Le prêt amortissable complémentaire s'étend de 10 à 25 ans selon le profil et le projet. Après la vente du bien et le remboursement du relais, le prêt immobilier amortissable continue seul, avec des mensualités allégées.
Le coût total et les taux d'intérêt
Le taux du relais est généralement majoré de 0,1 à 0,3 point par rapport au taux du prêt amortissable. Le coût total du prêt relais adossé inclut les intérêts du relais (12-24 mois) + les intérêts du prêt long terme (10-25 ans) + l'assurance emprunteur + les frais de garantie. Consultez le baromètre des taux immobiliers pour connaître les conditions actuelles des prêts relais adossés.
Les avantages, les risques et l'impact de la décote bancaire
Les avantages du prêt relais adossé
- Sécurité financière (financement complet du nouveau bien garanti)
- Mensualités lissées pendant la phase de transition
- Permet d'acheter un bien plus cher que l'ancien
- Après la vente, les mensualités diminuent (prêt amortissable seul)
- Solution la plus courante et la mieux maîtrisée par les banques
Les risques, la décote et les points de vigilance
Le principal risque reste la vente tardive du bien (dépassement de la durée du relais). La décote bancaire (20 à 40 % appliquée sur l'estimation) peut réduire significativement le montant du relais et augmenter le besoin en prêt complémentaire. Évaluez votre capacité d'emprunt pour votre projet immobilier en tenant compte de cette décote pour anticiper le montant réel du prêt amortissable complémentaire.
« Le prêt relais adossé est la formule la plus sécurisée pour les emprunteurs qui montent en gamme. Le lissage des mensualités évite le choc budgétaire de la double charge et la vente du bien ancien vient mécaniquement réduire l'encours de dette. L'essentiel est de calibrer le prix de vente de manière réaliste pour que la transition se déroule dans les délais prévus. »
Arsalain EL KESSIR, Fondateur de BoursedesCrédits
L'assurance emprunteur et la simulation du prêt relais adossé
Les spécificités de l'assurance emprunteur pour un prêt adossé
L'assurance emprunteur du prêt relais adossé couvre les deux composantes : le relais (durée courte) et le prêt amortissable (durée longue). Les garanties couvrent décès, invalidité et incapacité. Le coût de l'assurance est calculé sur le capital total (relais + amortissable) pendant la phase de transition, puis sur le seul prêt amortissable après la vente. La délégation d'assurance est possible grâce à la loi Lemoine.
Comment simuler et souscrire un prêt relais adossé
La simulation de prêt immobilier vous permet de modéliser les deux phases du prêt relais adossé et de comparer le coût total avec un prêt relais sec. Faire appel à un courtier en crédit immobilier permet de comparer les offres de prêt relais adossé de plusieurs banques et de négocier les meilleures conditions de taux, quotité et lissage des mensualités.
FAQ - Prêt relais adossé
Qu'est-ce qu'un prêt relais adossé ?
Le prêt relais adossé combine une avance à court terme (remboursée lors de la vente de l'ancien bien) avec un prêt amortissable long terme pour financer un nouveau bien plus cher.
Quelle est la différence entre un prêt relais adossé et un prêt relais sec ?
Le prêt relais adossé inclut un prêt amortissable complémentaire pour les biens plus chers. Le prêt relais sec finance seul l'achat sans prêt complémentaire.
Quel montant peut-on emprunter avec un prêt relais adossé ?
Le relais représente 60 à 80 % de la valeur du bien à vendre. Le prêt amortissable complémentaire couvre le solde du prix du nouveau bien, déduction faite de l'apport.
Les mensualités sont-elles lissées avec un prêt relais adossé ?
Oui, les mensualités du prêt relais adossé sont généralement lissées, intégrant les intérêts du relais dans la mensualité du prêt long terme pour éviter un choc budgétaire.
Que se passe-t-il après la vente du bien avec un prêt relais adossé ?
Le relais est soldé lors de la vente. Seul le prêt amortissable subsiste avec des mensualités réduites. Le prêt relais adossé se transforme en prêt classique.
Le prêt relais adossé est-il risqué ?
Le risque principal du prêt relais adossé est la vente tardive du bien. Le lissage des mensualités et l'adossement au prêt long terme limitent le risque financier par rapport au relais sec.
Un courtier peut-il aider à obtenir un meilleur prêt relais adossé ?
Oui, un courtier compare les offres de prêt relais adossé de plusieurs banques et négocie les meilleures conditions de taux, quotité et lissage pour votre transition immobilière.
