Prêt relais sec : financer un nouveau bien sans vendre le précédent
✍ Les points à retenir
- Le prêt relais sec est un crédit immobilier à court terme qui finance l'achat d'un nouveau bien sans être adossé à un prêt amortissable complémentaire, formule simple ne comportant qu'un seul contrat.
- Le prêt relais sec s'utilise lorsque le nouveau bien coûte moins cher que l'ancien ou lorsque l'avance de la banque suffit à couvrir le prix d'achat sans recours à un crédit additionnel.
- Les intérêts du prêt relais sec peuvent être payés mensuellement en franchise partielle option la moins coûteuse, ou reportés à l'échéance en franchise totale avec capitalisation des intérêts plus onéreuse.
- Le montant du prêt relais sec se calcule sur la valeur estimée du bien à vendre, après déduction du capital restant dû sur l'ancien prêt immobilier en cours de remboursement chez la banque.
- Le prêt relais sec convient particulièrement aux emprunteurs vendant un bien de grande valeur pour acheter plus petit ou dans une zone moins chère, configuration patrimoniale spécifique justifiant ce montage simplifié.
Qu'est-ce qu'un prêt relais sec et comment fonctionne-t-il
Le prêt relais sec est un crédit immobilier à court terme (12 à 24 mois) qui finance l'achat d'un nouveau bien sans être adossé à un prêt amortissable complémentaire. Il s'utilise lorsque le nouveau bien coûte moins cher que l'ancien ou lorsque l'avance de la banque suffit à couvrir le prix d'achat. Le prêt relais sec est remboursé intégralement lors de la vente du bien actuel.
Le mécanisme du prêt relais sec
La banque accorde une avance de 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. Pendant la durée du prêt relais sec, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts mensuels (franchise partielle) ou reporte les intérêts à l'échéance (franchise totale). Le capital est remboursé en une seule fois lors de la vente effective du bien. Le prêt relais sec est la formule la plus simple car elle n'implique qu'un seul contrat de crédit.
Les situations adaptées au prêt relais sec
- Le nouveau bien coûte moins cher que l'ancien (pas besoin de prêt complémentaire)
- L'emprunteur dispose d'une épargne personnelle pour compléter l'avance
- Le bien à vendre est déjà sous compromis (vente quasi certaine à court terme)
- L'ancien prêt immobilier est remboursé (pas de double mensualité)
Prêt relais sec vs prêt relais adossé et les modalités de remboursement
Les différences entre prêt relais sec et prêt relais adossé
| Critère | Prêt relais sec | Prêt relais adossé |
|---|---|---|
| Prêt complémentaire | Aucun | Prêt amortissable classique |
| Mensualités | Intérêts seuls du relais | Intérêts relais + mensualités prêt classique |
| Situation type | Nouveau bien ≤ valeur de l'ancien | Nouveau bien > valeur de l'ancien |
| Complexité | Simple (un seul contrat) | Deux contrats à gérer |
| Taux d'endettement | Plus faible | Plus élevé (double mensualité) |
Les modalités de remboursement du capital et des intérêts
En prêt relais sec, le capital est remboursé en totalité lors de la vente du bien. Les intérêts peuvent être payés mensuellement (franchise partielle, option la moins coûteuse) ou reportés à l'échéance (franchise totale, intérêts capitalisés). La calculette de mensualités de crédit immobilier vous aide à comparer le coût des deux options de franchise pour votre prêt relais sec.
Les conditions d'éligibilité et le calcul du montant du prêt relais sec
Les conditions d'éligibilité
- Être propriétaire d'un bien immobilier mis en vente
- Disposer d'une estimation fiable (expertise ou avis de valeur)
- Taux d'endettement global inférieur à 35 % (y compris le prêt relais sec)
- Historique bancaire sain et revenus stables
- Fournir un mandat de vente ou un compromis signé
Le calcul du montant : quel pourcentage emprunter
Le montant du prêt relais sec représente 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, après déduction du capital restant dû sur l'ancien prêt. Par exemple, pour un bien estimé à 350 000 € avec un capital restant dû de 50 000 €, le prêt relais sec sera de (350 000 × 70 %) - 50 000 = 195 000 €. Évaluez votre capacité d'emprunt pour votre projet immobilier en intégrant ce montant.
La durée, les taux d'intérêt et le coût réel du prêt relais sec
La durée du prêt relais sec
Le prêt relais sec a une durée de 12 mois, renouvelable une fois (24 mois maximum). Certaines banques proposent directement 24 mois. La durée doit être calibrée selon le dynamisme du marché immobilier local et le prix de vente fixé. Consultez le baromètre des taux immobiliers pour évaluer les conditions actuelles du marché.
Taux d'intérêt et coût réel du prêt relais sec
Le taux du prêt relais sec est généralement supérieur de 0,1 à 0,3 point au taux du prêt amortissable classique. En franchise partielle, pour un prêt relais sec de 200 000 € à 4 % sur 18 mois, les intérêts mensuels s'élèvent à environ 667 €, soit un coût total d'intérêts de 12 000 €. En franchise totale, les intérêts capitalisés portent le coût à environ 12 500 €.
Les avantages, inconvénients et l'assurance emprunteur du prêt relais sec
Les avantages et inconvénients du prêt relais sec
- Simplicité (un seul contrat, pas de double mensualité lourde)
- Mensualités réduites (intérêts seuls)
- Permet d'acheter rapidement sans attendre la vente
- Coût non négligeable sur 12-24 mois
- Risque si le bien ne se vend pas dans les délais
- Quotité limitée (60-80 % de la valeur estimée)
L'assurance emprunteur pour un prêt de courte durée
L'assurance emprunteur du prêt relais sec couvre décès, invalidité et incapacité sur la durée courte du crédit (12-24 mois). Le coût est proportionnel à la durée et au capital assuré. La délégation d'assurance est possible grâce à la loi Lemoine. Vérifiez votre taux d'endettement grâce à la calculette dédiée en intégrant le coût de l'assurance du prêt relais sec.
« Le prêt relais sec est la formule la plus simple et la moins coûteuse quand la configuration le permet. L'emprunteur qui vend un bien de grande valeur pour acheter plus petit ou dans une zone moins chère peut financer la totalité de son acquisition avec le seul relais, sans s'engager dans un prêt amortissable complémentaire. La clé reste l'estimation réaliste du bien à vendre et la maîtrise des délais de cession. »
Arsalain EL KESSIR, Fondateur de BoursedesCrédits
Les risques, les critères bancaires et les conseils pour réussir votre prêt relais sec
Les risques de la vente tardive et comment s'en protéger
Le principal risque du prêt relais sec est la non-vente du bien dans le délai imparti. Pour s'en protéger : fixer un prix de vente réaliste dès le départ, mandater plusieurs agences, prévoir une marge de négociation de 5 à 10 % et anticiper un plan B (prolongation du relais, baisse de prix, location temporaire). Si le bien reste invendu à l'échéance, la banque peut convertir le relais en prêt immobilier amortissable classique.
Les critères des banques pour évaluer votre bien et optimiser votre plan de financement
Les banques évaluent le bien à vendre via une ou deux expertises indépendantes et appliquent une décote de sécurité de 20 à 40 %. Un bien en zone tendue avec une forte demande locative sera mieux valorisé qu'un bien en zone rurale détendue. Faire appel à un courtier en crédit immobilier permet de comparer les offres de prêt relais sec de plusieurs banques, de négocier la quotité et le taux, et d'optimiser votre plan de financement global.
FAQ - Prêt relais sec
Qu'est-ce qu'un prêt relais sec ?
Le prêt relais sec est un crédit de transition (12-24 mois) finançant un nouvel achat sans prêt complémentaire. Le capital du prêt relais sec est remboursé lors de la vente du bien actuel.
Quelle est la différence entre un prêt relais sec et un prêt relais adossé ?
Le prêt relais sec n'est pas accompagné d'un prêt amortissable complémentaire. Le prêt relais adossé combine l'avance avec un prêt classique pour financer un bien plus cher.
Quel montant peut-on emprunter avec un prêt relais sec ?
Le prêt relais sec représente 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, après déduction du capital restant dû sur l'ancien prêt.
Combien coûte un prêt relais sec ?
Le taux du prêt relais sec est majoré de 0,1 à 0,3 point par rapport au prêt classique. Le coût total dépend du montant, de la durée et du mode de franchise choisi.
Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas pendant le prêt relais sec ?
La banque peut prolonger le prêt relais sec, exiger une baisse du prix de vente ou convertir le relais en prêt amortissable classique si le bien reste invendu.
Faut-il une assurance emprunteur pour un prêt relais sec ?
Oui, l'assurance emprunteur est exigée pour le prêt relais sec, couvrant décès et invalidité sur la durée courte du crédit. La délégation est possible.
Un courtier peut-il aider à obtenir un meilleur prêt relais sec ?
Oui, un courtier compare les offres de prêt relais sec de plusieurs banques et négocie les meilleures conditions de taux, quotité et durée pour votre transition immobilière.
