Nos conseils pour bien réussir son investissement en Ehpad
Les récentes manifestations du personnel travaillant dans les Etablissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes ont incité BoursedesCrédits à envisager les perspectives d'investissement que peuvent représenter les quelques 7.000 Ehpad situés en France. Voici les critères à prendre en compte afin d'investir efficacement dans un Ehpad.
Avec la hausse de l'espérance de vie, le nombre d'Ehpad en France devrait augmenter dans les années à venir
Aujourd'hui, ils sont plus d'un demi-million de Français à vivre dans ces établissements médicaux spécialement aménagés. Avec la hausse de l'espérance de vie française, il est fort probable que le nombre d'Ehpad augmente dans les années à venir en France. A titre indicatif, d'ici 2060, la France comptera plus de 2 millions de personnes âgées dépendantes et les personnes de plus de 80 ans représenteront un dixième de la population nationale contre à peine 5% à l'heure actuelle.
Ceci laisse donc présager un intérêt croissant pour tout particulier à investir dans ces établissements qui présentent des aménagements spécifiques (notamment des lieux conviviaux tels qu'un restaurant ou une salle de loisir) afin de fournir des services de soins et administratifs aux occupants. A cet égard, le personnel et son coût doit essentiellement être pris en compte avant d'y investir.
L'importance de l'exploitant et de son bail commercial
Il s'agit d'un acteur clé de l'Ehpad au sujet duquel il faut être bien renseigné. Concrètement, un promoteur lui confie la gestion de la chambre de l'Ehpad que vous achetez. Il faut alors privilégier les exploitants, d'une part expérimentés et d'autre part au sein de grandes structures comportant au moins 80 à 90 chambres car ce type d'Ehpad, plus fiables en termes de sécurité, permet de mieux amortir les coûts fixes relativement élevés, induits par un tel investissement.
Le bail commercial, d'une durée allant de neuf à douze ans, est régi par la loi Allur qui inclut au-delà de la propriété de la chambre de l'Ehpad, celle d'une fraction des parties communes de l'établissement. Dans le bail commercial, il est nécessaire de vérifier si l'exploitant est bel et bien propriétaire du mobilier et s'il prend en charge à la fois son entretien et son remplacement, le cas échéant. En effet, dans certains cas, l'exploitant peut décider d'assumer les gros travaux occasionnés mais ceci n'est pas systématique. Dans ce cas, il faut clarifier ce point au sein du bail commercial, tout comme le loyer dont le versement se doit d'être mensuel ou trimestriel à la rigueur.
Optimisez le coût de votre investissement
En premier lieu, il ne faut pas tomber dans le piège d'un prix excessif de la chambre d'Ehpad qui oscille généralement entre 100 000 et 200 000 euros pour une vingtaine de mètres carrés. Cette fourchette est prix est largement supérieure aux prix pratiqués sur le marché immobilier ordinaire et elle ne saurait être justifiée par la présence de services, équipements et autres normes de sécurité bien que les régulières remises en conformité soient coûteuses.
L'optimisation du montant de l'investissement passe également par une connaissance des avantages fiscaux. L'investissement en tant que tel est lié à la fiscalité du loueur en meublé, un régime plus avantageux que celui des revenus fonciers. En ce qui concerne les loyers perçus, si leur accumulation est inférieure à 70 000 euros, le régime des micro-bénéfices industriels et commerciaux s'applique avec un abattement de moitié sur les recettes en question. Si l'agrégat de ces mêmes recettes est supérieur au seuil de 70 000 euros, le régime réel est appliqué, ce dernier permettant un meilleur amortissement des charges liées à la location.
Enfin, il est primordial d'envisager une possible revente de votre investissement. Afin d'obtenir la rentabilité la plus élevée qui soit, il vaut mieux le vendre à la moitié du bail en cours, plutôt qu'à la fin ou alors dès que son renouvellement a lieu afin que sa valeur d'appréciation soit maximale.
>> Pour aller plus loin : Vieillesse: 50 millions d'euros supplémentaires pour les Ehpad en difficulté
