Crédit immobilier : comment Bercy tente d'éviter la surchauffe ?

Mickaël Touré • 04 Novembre 2019 • 12:19

Prudent face à la situation actuelle, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) tente de trouver des solutions pour éviter un emballement des crédits immobiliers.

Crédit immobilier : comment Bercy tente d'éviter la surchauffe ?

À force de le répéter, cela commence par faire effet. Depuis plusieurs mois, les taux immobiliers présentent des niveaux historiquement bas. Une aubaine pour les ménages, qui peuvent renégocier leur emprunt ou contracter un crédit immobilier au meilleur taux.

Problème, face à cette demande toujours plus importante, certains commencent à craindre la surchauffe. Afin de se prémunir face à cette éventualité, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) présidé par le ministre des Finances Bruno Le Maire, a décidé de prendre le problème à bras le corps. Même si les discussions sont encore loin d'avoir abouti, le conseil réfléchit déjà à plusieurs pistes.

Un taux de 33 % plus contraignant ?

Depuis le mois dernier, l'autorité a donc lancé une consultation auprès des banquiers, courtiers et consommateurs afin d'éviter le surendettement des emprunteurs et protéger la rentabilité des banques déjà mise à mal par la conjoncture actuelle.

Plusieurs idées ont ainsi commencé à émerger. L'une d'entre elle concerne le taux d'effort. Ce taux correspond à la part des revenus consacrés au remboursement de l'emprunt en comprenant les charges. Généralement, une limite de 33 % est fixée par les acteurs du marché. Néanmoins, cette limite reste plus ou moins symbolique. Dans le contexte actuel, le taux d'effort à ainsi tendance à augmenter. Il s'établissait à un peu plus de 30 % en moyenne en 2018 selon la Banque de France.

Ainsi, au vu du contexte actuel où la concurrence est plus féroce que jamais, les autorités seraient tentées de rendre le taux de 33% contraignant. Cela permettrait de protéger les ménages et les banques les plus vulnérables.

Halte aux rachats de crédit

Au vu des taux actuels, nombreux sont les ménages qui tentent d'obtenir un taux plus attractif pour leur crédit immobilier. Alors que certaines renégocie directement avec leur banque, d'autres préfèrent faire jouer la concurrence et solliciter un rachat de crédit à un taux plus faible.

Lors d'une opération de rachat, l'emprunteur doit payer à sa banque 3 % du capital restant dû plafonné à six mois d'intérêt. Une tactique payante dans un contexte de taux élevés, beaucoup moins dans un contexte de taux bas. En effet, les gains réalisables couvrent largement le coût du rachat de crédit. Une situation qui pousse les banques à proposer des taux toujours plus bas pour attirer plus de clients.

Afin de briser cette spirale, l'HCSF souhaite augmenter le plafond de six mois et donc à faire évoluer la formule du rachat de crédit. Une solution qui pourrait convenir aux banques qui gagneraient ainsi plus d'argent.

Une hausse du taux d'usure à prévoir ?

Dernière piste étudiée, une hausse du taux d'usure.  Ce dernier a connu une baisse importante ces dernières années. Actuellement et jusqu'au 31 décembre, il est fixé à 2,77 % pour un emprunt à taux fixe d'une durée d'au moins 20 ans (2,67 % en dessous).

Selon certains experts du secteur, une hausse des taux passerait obligatoirement par une hausse du taux d'usure. Cette hausse permettrait aux banques de dégager plus de marge sur les crédits sans pour autant perdre de la clientèle.

Alors que les pistes étudiées semblent aller dans le bon sens, reste désormais à savoir quelle sera la réaction des ménages. En tout cas, la récente nomination de Christine Lagarde, ce 1er novembre, ne devrait pas entraîner une remontée des taux d'ici peu.

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