Bilan et perspectives immobilières : entre résilience de l'ancien et blocages du neuf
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Le paysage immobilier français affiche un visage contrasté en ce début d'année 2026. Alors que le marché de l'ancien s'autorégule grâce à une baisse des prix et des banques plus offensives, le secteur de la construction neuve s'enfonce dans une crise d'offre sans précédent, selon les derniers bilans de la FPI et de Century 21.
Le marché de l'ancien retrouve son souffle après le choc des taux
L'immobilier ancien semble avoir digéré le traumatisme des années précédentes. Avec un volume avoisinant les 940 000 transactions en 2025, le secteur se hisse parmi les meilleures performances de ces deux dernières décennies. Ce rebond est d'autant plus remarquable que le marché sort d'une période de récession brutale où les ventes avaient dégringolé de 32 % sous l'effet de taux d'intérêt quadruplés.
Aujourd'hui, les indicateurs se stabilisent. Le coût du crédit avoisine les 3,2 %, offrant une visibilité bienvenue aux acquéreurs. Cette reprise est soutenue par des dispositifs comme MaPrimeRénov' et le Prêt à Taux Zéro (PTZ), mais aussi par une flexibilité accrue des établissements bancaires.
On observe toutefois une transformation profonde de la valeur des biens : la performance énergétique devient un critère de négociation majeur. Les logements énergivores (DPE F ou G) subissent désormais des décotes automatiques comprises entre 10 % et 20 %.
| Indicateurs de l'ancien | Valeurs observées |
|---|---|
| Transactions annuelles (2025) | Env. 940 000 |
| Taux d'intérêt moyen | 3,2 % |
| Marge de négociation moyenne | 4 % |
| Délai moyen de vente (Appartement) | 90 jours |
Le secteur du neuf face à une érosion critique de l'offre
Si l'ancien sourit, le neuf inquiète. L'année 2025 s'est achevée sur une baisse de 10 % des commercialisations et des mises en chantier. Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI, pointe un signal alarmant : 20 % des projets immobiliers sont abandonnés pour des raisons de viabilité économique. Cette fragilité du stock de logements laisse présager une pénurie sévère dans les mois à venir, alors que les besoins de la population restent constants.
Pourtant, la qualité intrinsèque de l'immobilier neuf n'a jamais été aussi élevée. La France affiche une avance technologique considérable sur les normes européennes en matière de construction bas carbone. Ces programmes privilégient désormais la réhabilitation urbaine, l'usage de matériaux durables et l'innovation architecturale pour garantir une qualité de vie supérieure. Pour les investisseurs, des opportunités comme le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) permettent d'accéder à une TVA réduite à 10 % et des exonérations fiscales intéressantes via des structures de type SCI.
Urgence sociale et nécessité d'un statut pour le bailleur privé
Un consensus émerge chez les experts : la relance du marché locatif passe impérativement par le soutien aux investisseurs particuliers. Aujourd'hui délaissé au profit d'autres placements, l'investissement immobilier souffre d'une fiscalité lourde et d'un encadrement des loyers qui grève la rentabilité. Charles Marinakis et Didier Bellier-Ganière plaident pour la création d'un véritable "statut du bailleur privé" afin de sécuriser l'épargne des Français qui préparent leur retraite tout en logeant les étudiants et les jeunes actifs.
Au-delà de l'aspect purement financier, l'acquisition d'un logement doit redevenir une décision axée sur le projet de vie. Que l'on se tourne vers la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) pour investir ou vers une résidence principale pour se loger, la clé réside dans une projection à long terme et une gestion prudente du budget. L'immobilier doit rester un plaisir et un levier de constitution de patrimoine durable pour des millions de Français "ordinaires".
