Crise de la location longue durée : l'impact financier des procédures judiciaires en 2026
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Une étude de l'assureur Mila, publiée fin janvier 2026, révèle une fragilisation inédite du marché locatif face à l'allongement des procédures d'expulsion. Entre saturation des tribunaux et explosion des frais de justice, les propriétaires bailleurs font face à un risque financier qui dépasse désormais les 10 000 euros par dossier contentieux.
Les imprévus de la vie : principale cause des incidents de paiement
Loin des préjugés sur la malhonnêteté, l'étude menée par l'assureur Mila sur un échantillon de 10 000 dossiers démontre que la fraude reste marginale, ne représentant que 8 % des cas. La réalité du terrain est celle d'une précarisation sociale : 62 % des impayés sont provoqués par des accidents de la vie. Perte d'emploi, problèmes de santé ou ruptures familiales constituent le terreau principal des difficultés financières des locataires.
Cette mutation du risque locatif rend la résolution amiable plus complexe. Les litiges directs ou les fragilités budgétaires antérieures au bail ne forment qu'une part mineure des contentieux. Pour les bailleurs, cette situation impose une vigilance accrue dès la sélection des dossiers, car la "bonne foi" du locataire n'empêche pas l'interruption prolongée des versements en cas de coup dur personnel.
Une saturation judiciaire aux conséquences financières lourdes
La résolution des conflits bascule de plus en plus vers la sphère judiciaire. Selon Mila, 70 % des dossiers nécessitent l'intervention d'un commissaire de justice pour la délivrance d'un commandement de payer, faute de départ volontaire ou de régularisation. Plus inquiétant encore, le recours à un avocat devient nécessaire dans 34 % des situations, augmentant drastiquement les frais annexes pour le propriétaire.
L'écart de coût entre une solution amiable et un procès est frappant. Le montant moyen d'un impayé grimpe à 10 140 € lorsqu'une procédure judiciaire complète est engagée, contre seulement 2 440 € en cas d'accord négocié. Cette multiplication par quatre du préjudice financier s'explique par le cumul des loyers non perçus sur de longs mois et les honoraires d'experts.
| Type de résolution | Coût moyen (loyers + frais) |
|---|---|
| Résolution amiable | 2 440 € |
| Procédure judiciaire avec avocat | 10 140 € |
Des disparités territoriales qui pénalisent l'investissement
L'efficacité de la justice est loin d'être uniforme sur le territoire français. L'étude met en lumière des délais d'audience vertigineux dans certaines zones saturées. Si des villes comme Marseille, Toulon ou Grasse parviennent à traiter les dossiers en moins de 3,5 mois, d'autres juridictions affichent des délais records qui mettent en péril l'équilibre financier des bailleurs.
- Longjumeau : 18,9 mois d'attente moyenne.
- Roanne : 14,7 mois de délai.
Pour un investisseur ayant recours à un crédit immobilier, une telle vacance de revenus pendant plus d'un an et demi peut mener à une situation de surendettement. Dans ce contexte de tension extrême, la souscription à une Garantie Loyers Impayés (GLI) ou le recours à des dispositifs de sécurisation devient une étape quasi obligatoire pour protéger la rentabilité de son patrimoine immobilier en 2026.
