Réforme de la loi SRU : ce qui change pour les quotas de HLM en 2026
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Un récent décret gouvernemental vient de modifier en profondeur les exigences de la loi SRU pour de nombreuses métropoles françaises. En relevant le seuil de tension locative, l'exécutif allège les contraintes de construction pesant sur les élus locaux, au coeur d'un débat tendu sur la pénurie de logements.
Un assouplissement réglementaire pour s'adapter à la pénurie de foncier
Le paysage de l'habitat social en France connaît un tournant législatif majeur. Un décret paru le 29 janvier dernier redéfinit les obligations des communes de plus de 50 000 habitants soumises à la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU). Jusqu'alors, ces territoires devaient viser un objectif de 25 % de logements sociaux, sauf si la tension entre l'offre et la demande était jugée modérée. Désormais, le critère technique permettant de bénéficier d'un taux réduit à 20 % a été revu à la hausse.
Le "ratio de tension", qui mesure le nombre de requêtes déposées face aux emménagements réels, voit son curseur passer de 4 à 5,5 pour la période triennale 2026-2028. Ce changement paramétrique permet à 55 intercommunalités d'échapper au seuil des 25 %. Des villes comme Toulouse, qui affichait un taux de 22,59 % au début de l'année 2024, ou Béziers (21,84 %), ne seront plus contraintes d'atteindre le quart de leur parc en logements sociaux.
| Agglomérations concernées par la baisse du taux | Ancien quota cible | Nouveau quota cible (2026-2028) |
|---|---|---|
| Toulouse, Caen, Dijon, Rouen, Valence, Avignon | 25 % | 20 % |
| Montélimar, Béziers, Pointe-à-Pitre | 25 % | 20 % |
Une décision ministérielle qui cristallise les critiques des associations
Pour l'entourage du ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, cet arbitrage est une réponse pragmatique aux difficultés de terrain. L'exécutif argue que de nombreuses municipalités se heurtent à une absence critique de terrains constructibles, rendant l'objectif des 25 % physiquement inatteignable. Cette volonté de coller aux "réalités locales" s'inscrit dans une politique plus globale visant à intégrer le logement intermédiaire dans le décompte SRU, afin de favoriser le parcours des classes moyennes.
Cependant, cette flexibilité suscite une vive opposition chez les défenseurs des mal-logés. Alors que la Banque de France et les organismes sociaux notaient environ 2,9 millions de demandeurs en attente d'un logement social fin 2025, la Fondation pour le logement des défavorisés conteste la pertinence de ce nouveau seuil de 5,5. Noria Derdek, juriste au sein de la Fondation, s'interroge dans les colonnes du Monde : « Passer d'un ratio de tension de 4 à 5,5 est totalement arbitraire et artificiel : pourquoi jusqu'ici un ratio de 4 justifiait de devoir compter au moins 25 % de logements sociaux et dorénavant plus ? ».
Statu quo pour les bons élèves de la mixité sociale
Il est important de préciser que ce décret n'aura aucune incidence pour les communes qui ont déjà franchi le seuil des 25 %. Des agglomérations comme Grenoble, Angers ou Saint-Nazaire, qui disposent déjà d'un parc social important, conservent leur dynamique actuelle. La réforme cible prioritairement les zones en "zone grise", permettant d'éviter des sanctions financières pour des municipalités jugées de bonne foi mais entravées par des contraintes foncières.
Ce nouveau cadre législatif pose toutefois la question de l'équité territoriale. En abaissant les exigences dans des zones où la demande reste forte, le gouvernement prend le risque d'allonger les délais d'attribution. L'équilibre entre pragmatisme foncier réclamé par les maires et urgence sociale portée par les associations reste plus que jamais au coeur des tensions politiques de 2026.
