Investissement locatif : le match meublé contre vide à l'épreuve des nouvelles réformes
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Longtemps plébiscitée pour sa fiscalité avantageuse, la location meublée traverse une zone de turbulences législatives. Entre le durcissement des règles de revente et l'alourdissement des prélèvements, les propriétaires bailleurs doivent aujourd'hui arbitrer entre rendement immédiat et stabilité locative.
Un cadre fiscal de moins en moins incitatif pour le meublé
Historiquement, proposer un bien équipé permettait de bénéficier du régime réel et d'amortir comptablement la valeur du logement, réduisant ainsi drastiquement l'assiette imposable. Cependant, la donne a changé. Comme le souligne une analyse de Ouest-France, les mesures budgétaires récentes ont érodé cette attractivité. Depuis 2025, le calcul de la plus-value lors de la cession d'un bien en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) a été profondément modifié.
Désormais, les amortissements déduits durant l'exploitation du bien sont réintégrés dans la base taxable au moment de la vente, alourdissant mécaniquement la facture fiscale pour l'investisseur. À cela s'ajoute une progression de la CSG spécifique aux revenus tirés du mobilier, ainsi qu'une offensive législative ciblée sur les résidences de tourisme pour freiner l'expansion des plateformes de type Airbnb.
| Critères de comparaison | Location Meublée | Location Vide |
|---|---|---|
| Durée du bail | 1 an (ou 9 mois étudiant) | 3 ans minimum |
| Fiscalité 2026 | Amortissements réintégrés à la revente | Régime foncier classique |
| Gestion | Rotation élevée, entretien du mobilier | Stabilité, gestion simplifiée |
Le retour en grâce du bail nu pour la sérénité du bailleur
Face à une gestion devenue plus complexe et une rentabilité nette rabotée par les nouvelles taxes, la location vide retrouve des couleurs. Si elle impose un engagement plus long (trois ans), elle garantit une rotation des occupants bien plus faible. Pour le bailleur, cela signifie moins de frais d'état des lieux, moins de périodes de vacance locative et l'absence totale de budget dédié au remplacement de l'électroménager ou de la literie.
Le choix doit donc s'appuyer sur une stratégie patrimoniale claire. Le meublé reste pertinent pour les investisseurs capables d'absorber une gestion active et un turnover important, notamment dans les zones étudiantes. À l'inverse, ceux qui recherchent une rente pérenne avec une implication minimale ont tout intérêt à privilégier le bail nu, d'autant que l'écart de pression fiscale entre les deux modèles tend à se réduire considérablement en cette année 2026.
Arbitrer selon son profil d'investisseur et sa zone géographique
Enfin, la localisation du bien est déterminante. Dans les villes où les règles "anti-Airbnb" se multiplient, le passage à la location nue peut s'avérer salvateur pour éviter des amendes ou des contraintes administratives insurmontables. L'investisseur moderne ne peut plus se contenter de regarder le rendement brut ; il doit intégrer le coût de la gestion et l'imposition différée lors de la sortie du dispositif.
En somme, le "paradis fiscal" de la location meublée s'est transformé en un régime de droit commun plus exigeant. La simplicité du logement vide, couplée à une fiscalité prévisible sur le long terme, constitue aujourd'hui un refuge pour les propriétaires souhaitant sécuriser leur patrimoine sans subir les aléas des réformes incessantes sur le mobilier.
