Radiographie des propriétaires-bailleurs en France : tendances et perspectives 2025
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Malgré un environnement réglementaire instable marqué par la fin du dispositif Pinel et les exigences du DPE, la pierre reste une valeur refuge pour de nombreux foyers. Une étude de BPCE L'Observatoire publiée en novembre 2025 décrypte les nouvelles habitudes des investisseurs et les freins qui pèsent sur le marché locatif actuel.
Les caractéristiques sociales et financières des investisseurs immobiliers
Le profil type du bailleur en 2025 révèle une certaine stabilité sociologique malgré une légère érosion de la détention globale. Aujourd'hui, environ 11 % des Français possèdent un actif immobilier destiné à la location, contre 13 % il y a trois ans. Ces investisseurs sont majoritairement des actifs (62 %) vivant en couple (75 %). Signe d'une assise financière solide, plus de la moitié d'entre eux ont déjà soldé le crédit de leur résidence principale et près de 40 % disposent d'une épargne financière dépassant les 100 000 euros.
Géographiquement, l'investissement reste une affaire de citadins : la moitié des bailleurs résident dans des zones urbaines de plus de 100 000 habitants, dont 22 % au sein de l'agglomération parisienne. L'accès à ce statut se fait principalement par l'acquisition directe (61 %), l'héritage ne concernant qu'un quart des situations. Côté financement, le recours à l'emprunt bancaire demeure la norme, puisque seulement 17 % des projets sont financés exclusivement par un apport personnel.
Évolution des stratégies de détention et types de biens privilégiés
Entre 2022 et 2025, les comportements de d'investissement ont glissé vers une préférence marquée pour le collectif. Les appartements captent désormais 70 % des mises en location, au détriment des maisons individuelles qui reculent à 30 %. Les petites surfaces restent les reines du marché, portées par les T2 (38 %) et les studios (27 %).
On observe également une professionnalisation de la gestion. Pour faire face à la complexité administrative, 50 % des bailleurs confient désormais leur bien à une agence, contre 41 % en 2022. Parallèlement, la durée de détention s'allonge, signe d'une vision patrimoniale de long terme.
| Indicateur du parc locatif | Statistiques 2022 | Statistiques 2025 |
|---|---|---|
| Part des appartements | 64 % | 70 % |
| Bailleurs multi-détenteurs | 38 % | 41 % |
| Détention de plus de 10 ans | 24 % | 32 % |
| Location saisonnière | 12 % | 14 % |
La préparation de la retraite détrône la quête de rentabilité pure
Un changement majeur s'opère dans les motivations des Français. Si la rentabilité locative reste un critère de sélection crucial lors de l'achat (citée par 45 % des sondés), elle n'est plus le moteur principal de l'engagement. En 2025, la volonté d'anticiper la fin de carrière et de s'assurer un complément de revenus pour la retraite devient la priorité absolue pour près d'un bailleur sur deux (49 %). Cette quête de sécurité l'emporte sur la recherche de profit immédiat, dont l'intérêt a chuté de 7 points en trois ans.
Cette approche patrimoniale explique pourquoi 40 % des propriétaires comptent maintenir leur parc actuel en l'état. Néanmoins, l'enthousiasme pour de nouveaux projets s'essouffle : la part de ceux souhaitant réinvestir tombe à 23 %.
Les facteurs de découragement et le phénomène de désengagement
L'étude pointe une hausse préoccupante des intentions de vente. Aujourd'hui, un quart des bailleurs envisagent de se séparer de leur bien locatif, une progression nette par rapport aux 18 % enregistrés en 2022. Les causes de ce désamour sont multiples, mais la pression fiscale sur les revenus fonciers arrive largement en tête, particulièrement chez les 35-49 ans qui sont 45 % à dénoncer cette charge.
Au-delà de l'impôt, les contraintes liées à la transition énergétique pèsent lourd. Les incertitudes sur le calendrier du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et l'obligation de rénover les "passoires thermiques" incitent 20 % des futurs vendeurs à jeter l'éponge. Enfin, la difficulté de gestion quotidienne reste un frein pour un quart des propriétaires.
Un intérêt persistant chez les jeunes générations d'actifs
Malgré ce climat morose, le désir d'investir reste ancré chez les non-propriétaires. Environ 23 % des Français envisagent de franchir le pas. Ce dynamisme est particulièrement visible chez les 30-49 ans, dont la part parmi les aspirants bailleurs a bondi à 45 %. On note également une démocratisation de l'investissement : si les cadres restent majoritaires, la proportion d'employés et d'ouvriers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier a progressé pour atteindre 38 %.
En somme, l'immobilier locatif en 2025 se polarise entre des bailleurs historiques parfois usés par la réglementation et une nouvelle vague d'investisseurs pragmatiques qui voient dans la pierre le dernier rempart efficace pour protéger leur futur niveau de vie.
