Prêt in fine : rembourser le capital en fin de prêt

Qu'est-ce qu'un prêt in fine ? Définition et principe de fonctionnement

Le prêt in fine se distingue radicalement des formules de financement traditionnelles par sa structure de remboursement atypique. Alors que la majorité des emprunteurs sont habitués au prêt amortissable, où chaque mensualité réduit progressivement la dette, cette solution financière propose une approche différente. Le terme "in fine", issu du latin, signifie littéralement "à la fin". Dans ce cadre contractuel, l'emprunteur s'engage à rembourser l'intégralité du capital emprunté en une seule fois, lors de l'ultime échéance du crédit. Cette caractéristique fondamentale modifie l'équilibre financier de l'opération et offre des leviers de gestion patrimoniale spécifiques, notamment pour les investisseurs immobiliers.

Une structure de mensualité concentrée sur les intérêts

Dans le cadre d'un prêt in fine, la mensualité payée par l'emprunteur pendant toute la durée du crédit est exclusivement composée des intérêts et des cotisations d'assurance. Contrairement à un prêt classique, aucune part de capital n'est remboursée mois après mois. Cela signifie que le montant de la dette reste constant du premier au dernier jour du contrat. Pour l'emprunteur, cela se traduit par des mensualités généralement moins élevées que pour un prêt amortissable de même montant et de même durée, puisque l'effort financier porte uniquement sur le loyer de l'argent. Cette stabilité du capital restant dû est le moteur principal des avantages fiscaux recherchés par les contribuables fortement imposés.

Le dénouement du crédit par un remboursement unique

Le principe de fonctionnement du prêt in fine repose sur la capacité de l'emprunteur à solder la totalité de sa dette à l'issue de la période convenue, souvent comprise entre 10 et 20 ans. Le jour de la dernière échéance, la banque prélève le montant initialement prêté. Pour assurer cette sortie, l'emprunteur doit avoir constitué une épargne suffisante en parallèle. Ce mécanisme permet de dissocier le financement de l'acquisition (le flux sortant pour payer les intérêts) de la constitution du capital (l'épargne accumulée). À la fin du contrat, le capital placé sert à désintéresser la banque, tandis que l'investisseur reste pleinement propriétaire du bien immobilier, lequel a souvent pris de la valeur entre-temps.

Une technique financière au service du patrimoine

Comprendre le prêt in fine nécessite de le percevoir comme un outil de stratégie patrimoniale plutôt que comme un simple crédit à la consommation de logement. Son fonctionnement est intimement lié à la notion d'effet de levier. En ne remboursant pas le capital immédiatement, l'investisseur conserve ses liquidités qu'il peut placer sur des supports financiers (assurance-vie, compte-titres) afin de générer des rendements. L'objectif est souvent que la rentabilité de l'épargne placée, cumulée aux avantages fiscaux obtenus par la déduction des intérêts constants, soit supérieure au coût réel du crédit. C'est cette ingénierie qui rend ce montage particulièrement attractif pour les profils ayant déjà une assise financière solide.

Prêt amortissable vs prêt in fine : le match des structures de remboursement

Le choix entre un prêt amortissable et un prêt in fine dépend essentiellement des objectifs de l'emprunteur. Le prêt amortissable est la norme pour l'achat d'une résidence principale car il permet de se libérer de sa dette de manière linéaire. À l'inverse, le prêt in fine est une option tactique. La différence majeure réside dans la répartition du risque et la gestion de la trésorerie. Dans un cas, on s'appauvrit chaque mois pour posséder le bien à terme ; dans l'autre, on maintient une dette maximale pour optimiser son imposition et faire fructifier son épargne en parallèle.

La dynamique des intérêts bancaires

Dans un prêt amortissable, les intérêts diminuent au fur et à mesure que le capital est remboursé. Dans un prêt in fine, les intérêts sont calculés sur la totalité de la somme empruntée jusqu'au dernier jour. Cela signifie que, pour un même taux nominal, le coût du crédit in fine est mathématiquement beaucoup plus élevé. Cependant, cette charge financière constante est précisément ce que recherche l'investisseur locatif pour effacer ses revenus fonciers. La structure de remboursement transforme donc un coût brut élevé en un avantage net après impôts, à condition que la tranche marginale d'imposition de l'emprunteur soit suffisamment importante.

La gestion du risque de capital

Le match entre ces deux structures porte aussi sur le risque. Le prêt amortissable est sécurisant : chaque mois, l'emprunteur est un peu plus propriétaire. Le prêt in fine comporte un risque de capital à l'échéance. Si l'épargne placée pour rembourser le prêt n'a pas performé comme prévu, ou si le bien immobilier a perdu de la valeur au moment où il doit être vendu pour solder la dette, l'emprunteur peut se retrouver en difficulté. C'est pourquoi la banque exige souvent une garantie solide, comme le nantissement d'un contrat d'assurance-vie, pour s'assurer que le remboursement final sera effectif quoi qu'il arrive.

L'impact sur la capacité d'autofinancement

Le prêt in fine permet souvent de dégager un "cash-flow" plus important au quotidien. Comme la mensualité ne contient pas de capital, la charge décaissée est moindre par rapport à un prêt classique. Pour un investisseur, cela peut signifier que les loyers perçus couvrent l'intégralité des intérêts et de l'assurance, voire dégagent un surplus de trésorerie. Ce surplus peut être réinvesti dans d'autres supports d'épargne. Le prêt amortissable, en revanche, nécessite souvent un effort d'épargne mensuel (le loyer ne couvrant pas la part de capital remboursée), ce qui limite la capacité d'investissement immédiate sur d'autres projets.

Les avantages fiscaux du prêt in fine pour l'investissement locatif

Le prêt in fine est l'outil d'optimisation par excellence pour les investisseurs immobiliers soumis à une forte imposition. Son architecture financière est conçue pour maximiser les déductions fiscales permises par le régime des revenus fonciers. En maintenant une dette constante, l'emprunteur crée une charge financière artificielle qui vient neutraliser les loyers perçus, réduisant ainsi la base imposable de manière spectaculaire sur une longue période.

La déductibilité intégrale des intérêts constants

Le premier levier fiscal du prêt in fine réside dans le montant des intérêts. En droit fiscal français, les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition d'un bien locatif sont déductibles des revenus fonciers. Dans un prêt classique, cette déduction diminue chaque année. Avec le crédit in fine, les intérêts restent au plafond maximum pendant toute la durée du prêt. Pour un investisseur situé dans une tranche marginale d'imposition à 41% ou 45%, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux, chaque euro d'intérêt payé permet de réduire l'impôt de manière très efficace. Le coût réel des intérêts est ainsi largement subventionné par l'économie d'impôt réalisée.

Le report des déficits fonciers

Grâce au prêt in fine, il est fréquent que le montant des intérêts et des charges soit supérieur aux loyers encaissés, créant ainsi un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur les autres revenus fonciers de l'investisseur, ou dans une certaine limite sur son revenu global. Si le déficit excède ces plafonds, il est reportable sur les dix années suivantes. Cette stratégie permet de "blanchir" les revenus d'autres propriétés immobilières déjà payées, optimisant ainsi l'ensemble du patrimoine immobilier. Le choix du remboursement à terme devient alors une méthode pour protéger ses revenus globaux contre la pression fiscale.

L'arbitrage entre rendement financier et fiscalité

L'avantage fiscal du prêt in fine ne doit pas être analysé seul, mais en comparaison avec le rendement de l'épargne placée. L'investisseur réalise un arbitrage : au lieu de rembourser sa dette, il place son argent. Les intérêts de son épargne (souvent logée dans une assurance-vie) sont fiscalisés selon le régime avantageux de l'épargne, tandis que les intérêts de son emprunt sont déduits de ses revenus fonciers lourdement taxés. C'est ce différentiel de taux d'imposition entre les deux opérations qui génère le gain financier final. Plus l'imposition sur le revenu est forte, plus le montage in fine devient mathématiquement gagnant.

Quels sont les inconvénients et les risques d'un remboursement à terme ?

Malgré ses atouts, le prêt in fine n'est pas exempt de dangers. C'est un produit financier complexe qui demande une vigilance constante et une capacité d'anticipation élevée. Le risque majeur est celui de ne pas pouvoir faire face à l'obligation de remboursement du capital à l'échéance. Contrairement au prêt amortissable où la dette s'éteint d'elle-même, le crédit in fine exige une discipline financière rigoureuse sur plusieurs décennies pour garantir le dénouement de l'opération.

Le coût brut élevé du crédit

L'inconvénient le plus immédiat est le coût nominal. Puisque les intérêts sont calculés sur 100% du capital pendant toute la durée, la somme totale des intérêts versés à la banque est largement supérieure à celle d'un prêt amortissable. Si la stratégie fiscale ne fonctionne pas (changement de législation, baisse des revenus de l'emprunteur, ou tranche d'imposition trop faible), le prêt in fine devient une opération extrêmement coûteuse. Il est donc impératif de réaliser des simulations précises intégrant tous les paramètres fiscaux pour s'assurer que le coût supplémentaire du crédit est bien compensé par les gains générés ailleurs.

L'aléa sur la performance de l'épargne adossée

Le succès d'un prêt in fine repose souvent sur le rendement du placement financier qui sert de garantie. Si l'emprunteur a misé sur des supports en unités de compte (actions, OPCVM) au sein de son assurance-vie et que les marchés financiers traversent une crise au moment du remboursement, le capital accumulé peut s'avérer insuffisant pour solder la dette. L'emprunteur est alors contraint de puiser dans son patrimoine personnel ou de vendre le bien immobilier dans l'urgence, parfois à un prix défavorable. Ce risque de marché est l'un des points les plus sensibles de ce type de financement.

La dépendance au marché immobilier

Dans certains cas, les emprunteurs prévoient de rembourser le prêt in fine en vendant le bien immobilier à l'échéance. Ce scénario expose à un risque de liquidité et de valorisation. Si le marché immobilier local s'est retourné, le prix de vente peut être inférieur au capital dû à la banque. Contrairement au prêt amortissable où la dette aurait été réduite, ici, l'emprunteur doit toujours 100% de la somme. Cette situation de "negative equity" (dette supérieure à la valeur de l'actif) peut transformer un investissement patrimonial en un gouffre financier, surtout si le bien était le seul levier de remboursement prévu.

L'adossement d'une épargne : comment garantir le remboursement du capital ?

Pour qu'une banque accepte d'octroyer un prêt in fine, elle exige une sécurité quasi absolue quant au remboursement final du capital. Cette sécurité passe par l'adossement d'une épargne financière, généralement un contrat d'assurance-vie. Ce mécanisme contractuel permet de lier le sort du crédit à celui d'un placement financier, offrant ainsi une garantie tangible à l'établissement prêteur qui voit le capital se constituer sous son contrôle au fil du temps.

Le nantissement du contrat d'assurance-vie

Le nantissement est l'acte juridique par lequel l'emprunteur affecte son contrat d'épargne en garantie de son prêt in fine. Concrètement, la banque devient bénéficiaire prioritaire des sommes logées sur le contrat. L'emprunteur ne peut plus disposer librement de son argent sans l'accord de la banque. En cas de défaut de paiement à l'échéance, la banque peut racheter le contrat d'office pour se rembourser. Cette garantie est rattachée au prêt pendant toute sa durée, ce qui permet à l'établissement financier de prendre le risque de ne pas recevoir de remboursement de capital pendant 15 ou 20 ans.

Les modalités de versement : versement initial ou programmé

L'adossement de l'épargne peut prendre deux formes principales. La première est l'apport d'un capital initial important, représentant souvent 30% à 50% du montant du prêt in fine dès le premier jour. La banque calcule que, grâce aux intérêts composés, ce capital atteindra 100% de la dette à l'échéance. La seconde méthode consiste en des versements programmés mensuels ou annuels. Dans ce cas, la mensualité globale de l'emprunteur se décompose en trois flux : les intérêts du prêt, l'assurance, et le versement sur le placement adossé. Cette approche demande une grande régularité pour s'assurer que la cible de capitalisation sera atteinte.

Le choix des supports de placement

La nature des supports au sein de l'épargne adossée au prêt in fine est un sujet de négociation avec la banque. Les établissements financiers préfèrent souvent les fonds en euros, dont le capital est garanti, mais dont le rendement est faible. Pour optimiser l'opération, l'emprunteur peut souhaiter une part d'unités de compte pour dynamiser la performance. Plus le placement est risqué, plus la banque risque de demander un nantissement supérieur (par exemple nantir 120% du capital dû pour compenser une éventuelle baisse des marchés). L'équilibre entre sécurité pour la banque et rendement pour l'emprunteur est la clé d'un adossement réussi.

Le coût du crédit : pourquoi le taux d'intérêt est-il plus élevé ?

Il est systématiquement constaté que le taux d'intérêt nominal d'un prêt in fine est supérieur à celui d'un prêt amortissable équivalent. Cet écart, qui peut varier de 0,20% à 0,50% ou plus, s'explique par des raisons techniques et des logiques de gestion du risque bancaire. Pour l'établissement prêteur, immobiliser des capitaux sans retour sur le principal pendant plusieurs années représente un coût d'opportunité et un risque de liquidité qui doivent être rémunérés.

La prime de risque liée à l'absence d'amortissement

Dans un crédit classique, la banque récupère chaque mois une partie des fonds prêtés, ce qui réduit progressivement son exposition au risque de défaut. Avec le prêt in fine, l'exposition reste à 100% jusqu'au dernier jour. Si l'emprunteur fait faillite après 10 ans, la perte potentielle pour la banque est bien plus grande qu'avec un prêt amortissable. Cette prise de risque accrue est compensée par un taux d'intérêt plus élevé. La banque doit également se prémunir contre l'inflation et l'évolution des taux d'intérêt sur le marché interbancaire pendant une période où elle ne peut pas réemployer le capital remboursé.

L'impact du calcul des intérêts sur la marge bancaire

Le mode de calcul des intérêts favorise naturellement les revenus de la banque. Comme les intérêts sont assis sur le capital initial constant, l'assiette de calcul ne diminue jamais. Pour le banquier, le prêt in fine est un produit très rentable car il génère un flux de revenus d'intérêts maximal sur toute la durée du contrat. En appliquant un taux plus élevé, la banque maximise cette rentabilité. L'emprunteur, de son côté, accepte ce surcoût car il sait que la performance globale de son montage (avantage fiscal + rendement de l'épargne) compensera largement ce taux facial plus onéreux.

Les frais d'assurance emprunteur

Le coût du prêt in fine est également impacté par l'assurance emprunteur. Dans un prêt amortissable, l'assurance peut être calculée sur le capital restant dû (donc elle diminue avec le temps). Dans un crédit in fine, le capital restant dû est fixe. Par conséquent, la cotisation d'assurance reste elle aussi constante et élevée jusqu'au terme. Sur la durée totale, le coût de l'assurance est donc bien supérieur. C'est un élément souvent sous-estimé par les emprunteurs mais qui alourdit significativement le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de l'opération, renforçant encore la nécessité d'un avantage fiscal massif pour justifier le montage.

Quel est le profil idéal de l'emprunteur pour un prêt in fine ?

Le prêt in fine n'est pas un produit "grand public". Il s'adresse à une catégorie spécifique d'emprunteurs disposant d'un patrimoine déjà constitué et d'une fiscalité lourde. Pour que ce montage soit pertinent, il faut réunir plusieurs conditions liées à la situation financière, fiscale et aux objectifs patrimoniaux. Un emprunteur sans épargne préalable ou peu imposé aurait tout intérêt à se tourner vers un prêt amortissable classique.

Une imposition sur le revenu élevée

Le profil type de l'emprunteur pour un prêt in fine est une personne située au minimum dans la tranche marginale d'imposition (TMI) de 30%, et idéalement de 41% ou 45%. Comme l'intérêt principal du montage est la déduction des intérêts constants des revenus fonciers, plus le taux d'imposition est élevé, plus l'économie d'impôt est importante. Pour un contribuable faiblement imposé, le surcoût des intérêts bancaires ne serait jamais compensé par l'avantage fiscal, rendant l'opération mathématiquement perdante dès le départ.

Un patrimoine financier préexistant

Le prêt in fine requiert généralement que l'emprunteur dispose déjà de liquidités importantes. Soit pour effectuer le versement initial substantiel sur le contrat d'assurance-vie adossé, soit pour rassurer la banque sur sa capacité à épargner massivement chaque mois. Ce crédit est un outil de "gestion de fortune" qui permet de ne pas mobiliser son capital pour acheter de l'immobilier, mais de s'endetter pour conserver son épargne placée. Il convient donc aux investisseurs qui ont déjà une base financière solide et qui souhaitent optimiser la transmission ou la rentabilité de leurs actifs.

L'objectif d'investissement locatif patrimonial

Ce type de crédit est idéal pour celui qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier locatif à long terme sans effort de trésorerie immédiat trop lourd. Le profil idéal est un investisseur qui n'a pas besoin des loyers pour vivre au quotidien, mais qui souhaite capitaliser pour sa retraite. En utilisant le prêt in fine, il laisse les loyers payer les intérêts et utilise son épargne personnelle pour générer des intérêts composés. À l'échéance, il possède un bien immobilier libre de dettes et a conservé un capital financier important, ayant utilisé la fiscalité française comme un levier de croissance.

L'impact du prêt in fine sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Depuis le remplacement de l'ISF par l'IFI, les règles de déductibilité des dettes ont été durcies, impactant directement l'attractivité du prêt in fine pour les gros patrimoines. Si l'immobilier financé par un crédit in fine reste déductible de la base de l'IFI, le mode de calcul de cette déduction a été modifié par le législateur pour éviter des optimisations trop agressives qui permettaient d'effacer durablement la base taxable.

L'amortissement théorique de la dette IFI

Pour le calcul de l'IFI, le capital restant dû d'un prêt in fine n'est plus déductible en totalité pendant toute sa durée. La loi impose désormais un amortissement théorique linéaire. Concrètement, pour un prêt in fine de 10 ans, on considère que la dette déductible diminue de 1/10ème chaque année aux yeux de l'administration fiscale, même si dans la réalité l'emprunteur doit toujours 100% de la somme. Cette mesure vise à aligner fiscalement le prêt in fine sur le prêt amortissable concernant l'assiette de l'IFI, réduisant ainsi l'un des anciens avantages majeurs de ce type de crédit pour les contribuables fortunés.

Le maintien de la dette au passif

Malgré cet amortissement théorique, le prêt in fine reste un outil intéressant pour limiter l'IFI lors des premières années du crédit. En effet, au début du prêt, la dette déductible (même amortie linéairement) reste importante. Cela permet de minorer la valeur nette du patrimoine immobilier imposable. Comparé à une acquisition cash qui augmenterait immédiatement l'assiette de l'IFI de 100% de la valeur du bien, le crédit in fine permet une entrée progressive de l'actif dans la base taxable, offrant ainsi une transition patrimoniale plus douce sur le plan fiscal.

Les limites imposées aux prêts familiaux

Dans le cadre de l'IFI, l'administration fiscale surveille particulièrement les prêts in fine contractés au sein du cercle familial. Si le prêt est accordé par un membre de la famille ou une société contrôlée par la famille, la déductibilité peut être remise en cause si elle n'est pas justifiée par un objectif économique réel. Les conditions du prêt (taux, durée, garanties) doivent être strictement conformes au marché. L'usage du crédit in fine comme simple outil de réduction de l'IFI sans stratégie d'investissement réelle est un terrain sur lequel le fisc exerce un contrôle rigoureux, exigeant une documentation précise du montage.

Quelles sont les conditions d'octroi des banques pour ce type de crédit ?

Les banques sont particulièrement sélectives lorsqu'il s'agit d'accorder un prêt in fine. Comme elles s'engagent sur une longue période sans remboursement de capital, elles exigent des garanties de solvabilité et de patrimoine bien supérieures à celles d'un prêt classique. Le dossier de l'emprunteur doit présenter une solidité financière irréprochable et un projet d'investissement cohérent avec une stratégie de long terme.

Des exigences de revenus et de reste à vivre

L'analyse des revenus est la première étape. La banque vérifie que les revenus actuels et futurs de l'emprunteur permettent de couvrir les intérêts du prêt in fine sans difficulté, même en cas de vacance locative. Le taux d'endettement, bien que plafonné par les autorités financières (HCSF), est scruté à la loupe. Mais au-delà du taux, c'est le "reste à vivre" qui prime. Pour ce type de montage, les banques ciblent des emprunteurs ayant des revenus élevés et stables, capables d'absorber les coûts fixes du crédit tout en continuant à épargner ou à maintenir leur train de vie.

La qualité du bien immobilier financé

La banque considère le bien immobilier comme une garantie de second rang (après l'épargne adossée). Elle va donc analyser la qualité intrinsèque de l'actif financé par le prêt in fine. L'emplacement, le potentiel de revente et la rentabilité locative sont passés au crible. Un bien situé dans une zone géographique dynamique (Paris, grandes métropoles) sera plus facilement accepté qu'un bien en zone rurale. La banque veut s'assurer que si tout le reste échoue, la valeur du bien sera suffisante pour couvrir 100% du capital dû, ce qui n'est pas toujours garanti dans un marché baissier.

L'importance de la relation bancaire globale

L'octroi d'un prêt in fine est souvent l'occasion pour la banque de capter l'ensemble du patrimoine de son client. Comme le prêt nécessite l'ouverture et le nantissement d'un contrat d'assurance-vie, la banque exige presque systématiquement que ce contrat soit logé chez elle. Elle perçoit ainsi des frais de gestion sur l'épargne placée en plus des intérêts du crédit. Pour l'emprunteur, cela signifie qu'il doit accepter de centraliser ses avoirs. Les banques de gestion privée sont les plus enclines à proposer ces montages, les percevant comme un outil de fidélisation d'une clientèle haut de gamme aux besoins sophistiqués.

FAQ - Prêt in fine : rembourser le capital en fin de prêt

Peut-on rembourser un prêt in fine par anticipation ?

Oui, comme tout crédit immobilier, il est tout à fait possible de procéder à un remboursement anticipé d'un prêt in fine, qu'il soit partiel ou total. Cependant, il faut être vigilant sur les clauses du contrat. Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont généralement prévues, plafonnées par la loi à 3% du capital restant dû ou six mois d'intérêts. Dans le cas du in fine, comme le capital dû est toujours égal au montant initial, l'indemnité peut être maximale. De plus, un remboursement anticipé casse souvent l'intérêt fiscal du montage, il faut donc calculer la pertinence de l'opération avant d'agir.

Quelle est la durée maximale d'un crédit in fine ?

La durée d'un prêt in fine est généralement plus courte que celle d'un prêt amortissable. Elle se situe le plus souvent entre 10 et 15 ans, bien que certains établissements acceptent d'aller jusqu'à 20 ans. Les banques sont réticentes à prêter sur des durées plus longues sans amortissement car le risque sur la valeur de l'épargne adossée et sur le marché immobilier devient trop difficile à modéliser. La durée est également calée sur l'horizon de placement du contrat d'assurance-vie adossé pour optimiser la fiscalité des retraits lors du remboursement final.

Est-il obligatoire d'avoir une assurance décès-invalidité ?

Absolument. L'assurance emprunteur est une condition sine qua non pour l'obtention d'un prêt in fine. Elle est d'autant plus importante que la banque doit être certaine de récupérer 100% du capital en cas de décès de l'assuré. Si l'emprunteur décède pendant la durée du prêt, l'assurance rembourse la banque, et le capital placé sur le contrat d'assurance-vie adossé revient aux héritiers. C'est un excellent outil de transmission de patrimoine. Sans assurance, le risque de non-remboursement du capital en cas d'accident de la vie est jugé inacceptable par les banques.

Peut-on transformer un prêt in fine en prêt amortissable ?

Cette opération, appelée "novation" ou renégociation de contrat, est techniquement possible mais dépend du bon vouloir de la banque. Si la situation fiscale de l'emprunteur change et que le prêt in fine perd son intérêt, il peut demander à passer sur une structure amortissable. Cela entraînera la signature d'un avenant, des frais de dossier, et la libération éventuelle du nantissement sur l'épargne. Cependant, le taux d'intérêt devra être revu et l'emprunteur devra prouver sa capacité à rembourser des mensualités désormais plus élevées (puisqu'elles incluront du capital).

Le prêt in fine est-il possible pour une résidence principale ?

Théoriquement oui, mais c'est extrêmement rare et souvent déconseillé. L'intérêt majeur du prêt in fine est la déductibilité des intérêts des revenus fonciers. Comme la résidence principale ne génère pas de revenus fonciers taxables, cet avantage disparaît. L'emprunteur se retrouve avec un crédit plus cher (taux plus élevé) et aucun gain fiscal pour compenser. À moins d'avoir une stratégie financière très particulière (espérer un rendement de placement très supérieur au coût du crédit), le prêt amortissable reste la solution la plus logique pour acquérir son propre logement.

Qu'advient-il si l'épargne placée est insuffisante au terme du prêt ?

C'est le scénario redouté du "défaut de couverture". Si au terme du prêt in fine, le capital accumulé sur le placement adossé est inférieur au montant emprunté (à cause d'une mauvaise performance boursière par exemple), l'emprunteur doit combler la différence par ses propres moyens. S'il n'a pas les liquidités, la banque peut exiger la vente du bien immobilier ou engager des poursuites sur ses autres actifs. C'est pourquoi il est recommandé de choisir des supports sécurisés pour au moins une partie de l'épargne adossée ou de prévoir une marge de sécurité.

Peut-on nantir un contrat d'assurance-vie déjà existant ?

Oui, il est tout à fait possible de proposer à la banque le nantissement d'un contrat d'assurance-vie que vous possédez déjà, même s'il est ouvert dans une autre compagnie. Cependant, la banque peut refuser si elle estime que le contrat n'est pas assez performant ou si elle souhaite que vous ouvriez un contrat chez elle pour des raisons commerciales. Si le contrat existant a déjà une certaine ancienneté, c'est un atout majeur car les gains futurs seront moins fiscalisés, ce qui optimise le remboursement final du prêt in fine.