Prêt achat revente : comment financer un achat avant la revente ?

Qu'est-ce que le prêt achat-revente et pourquoi le choisir

Le prêt achat-revente est un crédit immobilier qui regroupe en un seul contrat le financement du nouveau bien, le remboursement de l'ancien prêt en cours et l'avance sur la plus-value attendue de la vente du bien actuel. Contrairement au prêt relais classique qui nécessite deux contrats distincts, le prêt achat-revente simplifie le montage avec une seule mensualité et une gestion unifiée.

Le concept du prêt achat-revente

Le prêt achat-revente fusionne trois éléments en un seul crédit : le capital restant dû de l'ancien prêt immobilier (remboursé par la banque), le financement du nouveau bien et une avance sur la valeur nette du bien à vendre (valeur estimée moins capital restant dû). Lors de la vente effective, le produit de cession vient réduire le capital restant dû du prêt achat-revente, diminuant mécaniquement les mensualités ou la durée.

Pourquoi choisir le prêt achat-revente

• Un seul contrat et une seule mensualité (simplification totale)
• Pas de double charge financière (ancien prêt + relais + nouveau prêt)
• Mensualité unique souvent inférieure à la somme des mensualités d'un montage relais
• Pas de pression temporelle aussi forte que le prêt relais (durée longue)
• Après la vente, le capital diminue et les mensualités s'allègent

Le mécanisme du prêt achat-revente et sa différence avec le prêt relais

Comment fonctionne concrètement le prêt achat-revente

La banque calcule le montant total du prêt achat-revente en additionnant : le prix du nouveau bien + les frais (notaire, garantie) + le capital restant dû de l'ancien prêt - la valeur nette estimée du bien à vendre (après décote de sécurité). Ce montant est financé par un seul prêt amortissable sur 15 à 25 ans. Lors de la vente du bien ancien, le produit de cession est affecté au remboursement partiel anticipé du prêt achat-revente.

Prêt relais classique vs prêt achat-revente

Les avantages et les inconvénients du prêt achat-revente

Les avantages du prêt achat-revente

• Simplification administrative (un seul contrat, une seule mensualité)
• Taux d'endettement mieux maîtrisé (mensualité unique souvent plus basse)
• Pas de pression de vente dans un délai de 12-24 mois
• Remboursement partiel automatique lors de la vente (sans IRA dans certains cas)
• Compatible avec un capital restant dû élevé sur l'ancien prêt

Les inconvénients et points de vigilance

• Offre moins répandue que le prêt relais (toutes les banques ne le proposent pas)
• Décote de sécurité sur l'estimation du bien (20 à 30 %)
• Si le bien se vend moins cher que prévu, le capital restant dû augmente
• Frais de garantie et de dossier sur un montant total plus élevé
• Coût total potentiellement supérieur si la vente tarde (intérêts sur le montant global)

Le calcul du montant et les conditions d'éligibilité

Comment est calculé le montant du financement

Le montant du prêt achat-revente se calcule ainsi : prix du nouveau bien + frais d'acquisition + capital restant dû de l'ancien prêt - valeur nette estimée du bien à vendre (après décote). Par exemple : nouveau bien 350 000 € + frais 25 000 € + CRD ancien 80 000 € - valeur nette 200 000 € (estimation 280 000 € × 70 %) = prêt achat-revente de 255 000 €. Lors de la vente effective à 280 000 €, le capital diminue de 200 000 €, ramenant le solde à 55 000 €. La calculette de mensualités de crédit immobilier vous aide à simuler les deux phases.

Les conditions d'éligibilité pour un prêt achat-revente

• Être propriétaire d'un bien immobilier mis en vente ou à mettre en vente
• Disposer d'une estimation fiable du bien à vendre
• Taux d'endettement inférieur à 35 % sur la mensualité unique
• Revenus stables et historique bancaire sain
• Apport personnel couvrant a minima les frais d'acquisition

La durée, les modalités de remboursement et le coût du crédit

La durée et les modalités de remboursement

Le prêt achat-revente a une durée de 15 à 25 ans (prêt amortissable classique). Avant la vente, la mensualité est calculée sur le montant total. Après la vente, le remboursement partiel réduit le capital et la banque peut ajuster les mensualités ou la durée restante. Vérifiez votre taux d'endettement grâce à la calculette dédiée sur la base de la mensualité avant vente pour valider la faisabilité.

Le coût du crédit : taux, frais de dossier et assurance

Le taux du prêt achat-revente est généralement aligné sur celui du prêt immobilier classique (pas de majoration comme le relais). Les frais de dossier et de garantie sont calculés sur le montant total (plus élevé initialement). L'assurance emprunteur couvre le capital total avant vente. Consultez le baromètre des taux immobiliers pour comparer les conditions actuelles des prêts achat-revente.

La simulation, le scénario de non-vente et les banques proposant le prêt achat-revente

Simulation et reste à vivre

La simulation de prêt immobilier vous permet de modéliser le prêt achat-revente avec les deux phases (avant et après vente) et de calculer le reste à vivre. Évaluez votre capacité d'emprunt pour votre projet immobilier en intégrant le montant total du prêt achat-revente avant vente.

Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas

Si le bien ne se vend pas, le prêt achat-revente continue avec la mensualité initiale (calculée sur le montant total). Il n'y a pas de couperet comme avec le relais : le prêt est amortissable sur 15-25 ans. L'emprunteur peut prendre le temps de vendre sans pression, mais supporte une mensualité plus élevée tant que la vente n'est pas intervenue.

Les établissements proposant le prêt achat-revente

Le prêt achat-revente n'est pas proposé par toutes les banques. Les grandes banques de réseau et certaines banques en ligne le commercialisent sous des appellations différentes. Faire appel à un courtier en crédit immobilier permet d'identifier les établissements proposant le prêt achat-revente et de négocier les meilleures conditions pour votre transition immobilière.

FAQ - Prêt achat-revente

Qu'est-ce qu'un prêt achat-revente ?

Le prêt achat-revente est un crédit unique regroupant le financement du nouveau bien, le remboursement de l'ancien prêt et l'avance sur la valeur du bien à vendre. Il simplifie la transition immobilière avec une seule mensualité.

Le prêt achat-revente est-il moins cher que le prêt relais ?

Le prêt achat-revente bénéficie généralement d'un taux aligné sur le prêt classique (sans majoration du relais). La mensualité unique est souvent inférieure à la double charge d'un montage relais.

Que se passe-t-il après la vente du bien avec un prêt achat-revente ?

Le produit de la vente réduit le capital du prêt achat-revente. Les mensualités diminuent ou la durée se raccourcit mécaniquement après le remboursement partiel.

Le prêt achat-revente impose-t-il un délai de vente ?

Non, contrairement au prêt relais (12-24 mois), le prêt achat-revente n'impose pas de délai strict. Le prêt continue à être remboursé normalement tant que la vente n'intervient pas.

Toutes les banques proposent-elles le prêt achat-revente ?

Non, le prêt achat-revente n'est pas disponible dans tous les établissements. Un courtier peut identifier les banques le proposant et négocier les meilleures conditions.

Quel apport faut-il pour un prêt achat-revente ?

L'apport doit couvrir a minima les frais d'acquisition du nouveau bien. La valeur nette du bien à vendre (après décote) joue le rôle d'apport complémentaire dans le montage du prêt achat-revente.

Un courtier peut-il aider à obtenir un prêt achat-revente ?

Oui, un courtier identifie les banques proposant le prêt achat-revente, compare les offres et négocie les meilleures conditions de taux et de montage pour votre projet de transition immobilière.