Quels types de revenus sont pris en compte lors d'un rachat de crédits ?

✍ Les points à retenir

• Le rachat de crédits permet de réduire le montant global des mensualités, mais implique la contraction d'un nouveau prêt.
• L'établissement prêteur analyse la capacité financière de l'emprunteur, notamment en étudiant ses revenus.
• Le niveau de revenus est un critère décisif, qu'il s'agisse de salaires, de revenus locatifs, de pensions, etc.
• Au-delà du montant, c'est la régularité et la stabilité des revenus qui sont déterminantes pour sécuriser le remboursement.
• L'ancienneté des revenus influe également sur la décision de l'organisme prêteur.
• Les charges récurrentes de l'emprunteur sont examinées afin d'évaluer leur impact sur le budget global et la capacité à honorer les échéances du nouveau prêt.

Le salaire net

Le salaire net imposable

Le premier critère que va considérer la banque ou l'organisme spécialisé dans le rachat de crédits, c'est votre salaire net. Le salaire net est le montant que vous percevez chaque mois après déduction des cotisations sociales, des impôts à la source (le cas échéant) et des éventuelles retenues. Il s'agit généralement de la principale source de revenus pour les salariés, et donc du point de départ pour évaluer votre capacité de remboursement.

Stabilité de l'emploi et type de contrat

Outre le montant du salaire, la stabilité de votre emploi et la nature de votre contrat de travail vont également influer sur l'analyse de votre dossier. Un CDI à temps plein sera souvent considéré comme plus fiable qu'un CDD, un intérim ou une période d'essai. Si vous êtes en CDI, vos revenus sont perçus comme réguliers et pérennes, ce qui rassure le prêteur.

Les primes et les heures supplémentaires

Les primes annuelles, les bonus et les heures supplémentaires peuvent également être prises en compte, mais de manière plus prudente. Les établissements financiers recherchent avant tout la stabilité. Si les primes sont régulières, justifiées par plusieurs années de perception, elles pourront être considérées. Dans le cas contraire, elles seront parfois ignorées ou uniquement partiellement retenues.

Les revenus provenant d'une activité non salariée

Les indépendants, auto-entrepreneurs et professions libérales

Si vous n'êtes pas salarié, mais que vous exercez une activité indépendante (commerçant, artisan, profession libérale), vos revenus seront analysés différemment. Les prêteurs exigent généralement plusieurs années de bilans comptables, liasses fiscales et autres justificatifs afin d'évaluer la stabilité et la pérennité de votre activité.

Le chiffre d'affaires et le bénéfice

Plus que le chiffre d'affaires, c'est le bénéfice net dégagé par votre entreprise qui intéresse l'organisme de rachat de crédits. Il s'agit de vérifier que, même après déduction des charges professionnelles, vous conservez un revenu régulier suffisamment élevé pour rembourser votre futur prêt.

Antériorité et stabilité des revenus

L'un des critères clés pour les non-salariés est l'ancienneté de l'activité. Les banques préfèrent des activités installées depuis au moins deux à trois ans, avec des revenus stables ou en progression. Les débuts d'activité, souvent marqués par des fluctuations de revenus, sont davantage perçus comme risqués.

Les pensions, les allocations et les rentes perçues

Les pensions de retraite

Les pensions de retraite sont généralement considérées comme des revenus fiables et stables, puisque leur versement est régulier et assuré par des organismes publics ou des caisses de retraite privées. Ainsi, si vous êtes retraité, votre pension sera intégrée dans le calcul de votre capacité de remboursement, au même titre qu'un salaire stable.

Les allocations (chômage, familiales, sociales)

Les allocations chômage, familiales ou autres aides sociales peuvent être prises en compte, mais avec prudence. Les allocations chômage, par exemple, sont généralement considérées comme temporaires. Leur prise en compte dépendra de la durée résiduelle de vos droits et de la perspective de retrouver un emploi. Les allocations familiales, quant à elles, sont souvent perçues comme plus stables si vous avez de jeunes enfants, mais certaines banques restent réticentes à les intégrer pleinement, estimant qu'elles sont liées à la situation familiale et peuvent cesser.

Les rentes viagères ou issues d'assurances

Les rentes viagères, issues par exemple d'un contrat d'assurance-vie ou d'un capital placé, sont généralement retenues si elles sont garanties sur une longue durée et versées régulièrement. Leur caractère pérenne et contractuel les rend assimilables à un revenu stable.

Les revenus locatifs

Les loyers perçus

Si vous êtes propriétaire de biens immobiliers que vous louez, les revenus locatifs constituent un complément de revenus pouvant être pris en compte pour le rachat de crédits. Cependant, ces revenus sont soumis à une analyse attentive. Les organismes prêteurs cherchent à s'assurer que les loyers sont régulièrement perçus, que le bien est en bon état, et que la localisation permet une location pérenne.

Application d'un coefficient de pondération

Les revenus locatifs ne sont généralement pas retenus à 100%. Dans la plupart des cas, une décote (souvent de l'ordre de 70% à 80%) est appliquée afin de tenir compte des éventuelles vacances locatives, des charges d'entretien et des risques d'impayés. Par exemple, si vous percevez 1 000 € de loyer mensuel, la banque pourra n'en retenir que 700 € à 800 € pour calculer votre capacité de remboursement.

Justificatifs attendus

Pour prouver la stabilité de vos revenus locatifs, on vous demandera généralement les baux, les derniers avis d'échéances, les taxations foncières, et éventuellement les comptes de résultats si vous détenez plusieurs biens gérés de manière professionnelle. Des relevés bancaires montrant l'encaissement régulier des loyers peuvent aussi être exigés.

Quels revenus ne sont pas pris en compte pour un rachat de crédits ?

Les revenus trop incertains ou ponctuels

Les revenus non réguliers, purement occasionnels ou incertains, comme les gains provenant de la vente de biens ponctuels, les gains de jeux ou de paris, ne sont généralement pas retenus. Les banques ne retiennent que les flux financiers offrant une certaine stabilité.

Les revenus non déclarés

Les sommes perçues sans justificatif officiel (revenus non déclarés, travail non déclaré) ne seront pas prises en compte. Les organismes prêteurs ont besoin de documents officiels (contrats, bulletins de salaire, avis d'imposition) pour valider la réalité et la régularité des revenus.

Les aides ponctuelles ou exceptionnelles

Des aides exceptionnelles, des dons ponctuels, des héritages non encore perçus, ne sont pas considérés comme des revenus stables. Ils ne peuvent donc pas être intégrés au calcul de votre capacité de remboursement, même s'ils peuvent améliorer temporairement votre trésorerie.

Quelles charges sont retenues dans le rachat de crédits ?

Outre les revenus, les banques examinent également vos charges pour déterminer votre capacité à rembourser le nouveau prêt après le rachat de crédits. Comprendre quelles charges sont prises en compte est essentiel pour évaluer la faisabilité de votre projet.

Les charges courantes

Les charges courantes, telles que le loyer, les factures d'énergie, les abonnements téléphoniques, internet, assurances, impôts, et autres dépenses récurrentes, sont intégrées dans le calcul du taux d'endettement. La banque cherche à déterminer quel montant reste réellement disponible après règlement de ces frais indispensables.

Les crédits en cours

Bien entendu, les crédits que vous souhaitez racheter sont inclus dans les charges. Cependant, une fois le rachat effectué, ces crédits seront regroupés en un seul, ce qui devrait simplifier l'analyse. Si vous conservez un crédit non inclus dans le rachat, son montant continuera d'être pris en compte dans vos charges.

Les pensions alimentaires

Si vous versez une pension alimentaire, elle est considérée comme une charge fixe et régulière. Elle vient donc diminuer votre capacité de remboursement disponible.

Les autres engagements financiers

D'autres engagements, comme des mensualités de crédit-bail, des prêts entre particuliers, ou des dettes fiscales, peuvent également être retenus. L'objectif est d'avoir une vision la plus complète et réaliste possible de votre situation financière.