Quels types de revenus sont pris en compte lors d'un rachat de crédits ?

Les revenus stables : salaire net et base de l'évaluation bancaire

Lorsqu'un organisme étudie votre demande de rachat de crédits, il commence toujours par analyser vos revenus stables. Ce sont eux qui constituent la base de l'évaluation bancaire et déterminent votre capacité de remboursement. Comprendre quels types de revenus sont pris en compte lors d'un rachat de crédits est donc essentiel pour présenter un dossier solide.

Le revenu stable le plus valorisé est le salaire net régulier, perçu chaque mois dans le cadre d'un contrat de travail. Les établissements prêteurs privilégient les emprunteurs en CDI (hors période d'essai), en poste depuis au moins six mois à un an. Pour les fonctionnaires, cette stabilité est encore mieux perçue en raison de la sécurité de l'emploi.

Les revenus retenus dans l'analyse sont :

• le salaire net mensuel, hors primes exceptionnelles,
• les revenus fixes issus d'un contrat à durée indéterminée,
• les traitements publics et assimilés (fonctionnaires, militaires),
• les pensions de retraite, lorsqu'elles sont versées de manière pérenne.

En revanche, les primes, heures supplémentaires ou autres variables de rémunération ne sont intégrées que partiellement, ou sont classées dans les revenus complémentaires, avec des pondérations spécifiques selon les établissements.

Pour renforcer votre dossier, il est essentiel de présenter vos trois dernières fiches de paie, ainsi qu'un contrat de travail à jour. Une ancienneté professionnelle stable augmente significativement vos chances d'obtenir un rachat de crédits à des conditions avantageuses.

Revenus provenant d'une activité non salariée

Pour les emprunteurs indépendants, il est important de savoir quels types de revenus sont pris en compte lors d'un rachat de crédits lorsque l'on exerce une activité non salariée. Les établissements financiers évaluent la stabilité, la régularité et la pérennité de ces revenus afin de déterminer la faisabilité de l'opération.

Profils concernés

Les revenus non salariés regroupent plusieurs statuts :

• travailleurs indépendants (artisans, commerçants, professions libérales),
• auto-entrepreneurs (micro-entrepreneurs),
• gérants de sociétés (SARL, SAS, etc.),
• agriculteurs ou exploitants.

Documents demandés

Contrairement aux salariés, les travailleurs non salariés doivent fournir des justificatifs sur plusieurs années pour démontrer la régularité de leur activité. Les documents généralement exigés sont :

• les bilans comptables et comptes de résultat des trois derniers exercices,
• les déclarations fiscales (impôt sur le revenu ou BIC/BNC),
• les relevés bancaires professionnels et personnels.

Analyse des revenus

Les banques s'appuient principalement sur le revenu net imposable moyen sur deux à trois ans pour évaluer la capacité de remboursement. Une tendance stable ou en croissance est un signal positif. Les revenus fortement fluctuants peuvent faire l'objet d'une pondération, voire d'un refus si la stabilité financière n'est pas démontrée.

Dans le cadre d'un rachat de crédits, les revenus non salariés peuvent donc être retenus, à condition de prouver la continuité de l'activité et la rentabilité sur le long terme. C'est une donnée clé pour déterminer quels types de revenus sont pris en compte lors d'un rachat de crédits pour les profils non salariés.

Revenus variables et complémentaires

Dans l'analyse de votre solvabilité, les établissements examinent attentivement quels types de revenus sont pris en compte lors d'un rachat de crédits. Au-delà des revenus stables, les revenus variables et complémentaires peuvent également être intégrés dans le calcul, sous certaines conditions strictes.

Quels revenus sont considérés comme variables ou complémentaires ?

Les revenus variables et complémentaires regroupent :

• les primes professionnelles (annuelles, de performance, de fin d'année),
• les heures supplémentaires,
• les commissions (notamment dans les métiers de la vente),
• les indemnités diverses (astreintes, déplacements),
• les revenus liés à une activité secondaire (auto-entreprise, missions ponctuelles),
• les dividendes, à condition qu'ils soient récurrents.

Conditions d'acceptation par les banques

Pour qu'un revenu variable soit pris en compte, les banques exigent qu'il soit perçu régulièrement et sur une période suffisamment longue, généralement au moins 2 ou 3 années consécutives. Elles calculent alors une moyenne sur cette période afin de lisser les fluctuations.

Certains établissements appliquent une décote sur ces revenus (souvent 30 à 50 %), voire les excluent s'ils sont jugés trop instables. Le but est de sécuriser l'évaluation de votre capacité de remboursement et d'éviter une surestimation de vos ressources.

Justificatifs à fournir

Pour appuyer la prise en compte de ces revenus, il est conseillé de fournir :

• les bulletins de salaire sur les 12 à 24 derniers mois,
• les attestations de primes ou commissions versées,
• les déclarations fiscales incluant ces compléments de revenus.

Bien que secondaires, ces revenus peuvent faire pencher la balance et améliorer votre profil emprunteur. Ils doivent toutefois être clairement identifiables et vérifiables pour être intégrés dans l'analyse de quels types de revenus sont pris en compte lors d'un rachat de crédits.

Pensions, allocations et rentes perçues

Pour répondre à la question quels types de revenus sont pris en compte lors d'un rachat de crédits, il est important de préciser que les pensions, allocations et rentes peuvent aussi être intégrées dans l'évaluation de votre capacité de remboursement. Ces revenus dits « de remplacement » sont souvent considérés comme stables et réguliers par les établissements prêteurs.

Types de pensions et rentes prises en compte

• Pensions de retraite, qu'elles soient issues du régime général ou de régimes spécifiques,
• Pensions d'invalidité ou d'incapacité,
• Allocations chômage sous certaines conditions de durée et de régularité,
• Rentes viagères ou temporaires versées suite à un accident ou un dommage corporel,
• Allocations familiales ou aides sociales régulières, lorsque leur durée est garantie.

Conditions et justificatifs

Les banques exigent généralement la présentation de documents officiels attestant du montant et de la durée prévisible de ces revenus, comme :

• avis de paiement de pension ou rente,
• attestations de la caisse de retraite,
• relevés bancaires prouvant la régularité des versements.

La stabilité de ces revenus facilite l'acceptation de votre dossier. Ils constituent ainsi une source fiable à intégrer dans le calcul pour quels types de revenus sont pris en compte lors d'un rachat de crédits.

Revenus locatifs

Dans le cadre d'un rachat de crédits, les revenus locatifs font partie des revenus complémentaires que les établissements financiers prennent en compte. Ils contribuent à augmenter la capacité d'emprunt et facilitent l'obtention d'une meilleure offre. Cependant, leur prise en compte est conditionnée à plusieurs critères.

Conditions de prise en compte des revenus locatifs

• Les revenus doivent être réguliers et justifiés par des contrats de location en cours.
• Les revenus locatifs nets, après déduction des charges (taxe foncière, frais de gestion, assurances), sont pris en compte.
• Les banques demandent généralement les avis d'imposition des deux dernières années pour vérifier la stabilité et la régularité des loyers perçus.
• La situation locative doit être stable, c'est-à-dire sans vacance locative importante.

Les revenus locatifs sont donc un élément important pour répondre à la question quels types de revenus sont pris en compte lors d'un rachat de crédits. Ils permettent d'améliorer votre dossier en justifiant d'une source de revenus supplémentaire, ce qui peut influer positivement sur les conditions de votre regroupement de crédits.

Quels revenus ne sont pas pris en compte pour un rachat de crédits ?

Lors d'un rachat de crédits, certaines sources de revenus ne sont pas prises en compte par les établissements financiers. Ces revenus, bien que réguliers, ne sont pas considérés comme fiables ou suffisamment stables pour être intégrés dans le calcul de la capacité d'emprunt.

Revenus non pris en compte

• Les aides sociales variables : Les aides comme le RSA, les allocations familiales ou les aides au logement peuvent être exclues du calcul si leur montant varie fortement ou si elles sont temporaires.
• Les revenus d'auto-entrepreneur ou freelances non stables : Bien que les revenus issus d'une activité non salariée soient parfois pris en compte, les revenus irréguliers ou fluctuants d'un freelance sans un historique stable de bénéfices peuvent être ignorés.
• Les indemnités de chômage : Les indemnités perçues pendant une période de chômage ne sont pas considérées comme des revenus pérennes et peuvent être exclues lors de l'évaluation d'un dossier de rachat de crédits.
• Les gains occasionnels : Les revenus provenant d'activités ponctuelles comme la vente occasionnelle de biens personnels ou des gains de jeu ne sont pas considérés comme des sources de revenus fiables.
• Les primes et bonus exceptionnels : Les primes de fin d'année, les bonus exceptionnels ou les rémunérations liées à des projets spécifiques ne sont généralement pas pris en compte, sauf si elles font partie intégrante d'un salaire stable.

Il est essentiel de connaître quels types de revenus sont pris en compte lors d'un rachat de crédits afin d'éviter d'inclure des sources de revenus non considérées, ce qui pourrait fausser l'évaluation de votre dossier de financement.

Quelles charges sont retenues dans le rachat de crédits et impact sur la capacité d'emprunt

Dans le cadre d'un rachat de crédits, les charges sont prises en compte pour déterminer la capacité d'emprunt. Ces charges, qu'elles soient liées à la vie quotidienne, aux crédits existants ou à d'autres engagements financiers, impactent directement la solvabilité de l'emprunteur. Les établissements financiers utilisent cette information pour évaluer la faisabilité d'un rachat de crédits et le montant maximal que vous pourrez emprunter.

Les charges courantes prises en compte

• Les crédits en cours : Tous les crédits en cours (prêts personnels, crédits conso, crédits immobiliers, etc.) sont pris en compte. Les mensualités de ces crédits affectent directement la capacité d'emprunt restante.
• Les charges liées au logement : Les loyers ou les mensualités de crédit immobilier sont inclus dans le calcul des charges. Cela peut également inclure les charges de copropriété ou les frais d'entretien si vous êtes propriétaire.
• Les pensions alimentaires : Si vous versez une pension alimentaire, celle-ci est également considérée comme une charge dans le cadre de l'évaluation de votre capacité d'emprunt.
• Les impôts et taxes : Les impôts sur le revenu ou les taxes foncières peuvent être pris en compte, en fonction de leur montant annuel et de votre capacité à les supporter financièrement.

L'impact des charges sur la capacité d'emprunt

Les charges mensuelles ont un impact direct sur le taux d'endettement de l'emprunteur. En effet, un taux d'endettement élevé limite la capacité à obtenir un financement supplémentaire. Les établissements financiers veillent à ce que votre taux d'endettement ne dépasse pas un certain seuil, généralement autour de 33 %. Plus vous avez de charges fixes, plus votre capacité à contracter un rachat de crédits peut être réduite.

Il est donc crucial de connaître quelles charges sont retenues dans le rachat de crédits pour mieux comprendre comment elles influencent votre dossier et votre possibilité d'obtenir la meilleure offre.

Stratégies pour optimiser son dossier

Pour maximiser vos chances d'obtenir une offre favorable lors d'un rachat de crédits, il est essentiel de présenter un dossier solide et bien préparé. L'optimisation de votre dossier repose sur plusieurs éléments clés, notamment la présentation de vos revenus, de vos charges et de vos antécédents financiers. Voici quelques stratégies efficaces pour optimiser votre dossier dans le cadre d'un rachat de crédits.

Améliorer votre taux d'endettement

Un taux d'endettement inférieur à 33% est généralement requis pour obtenir une offre de rachat de crédits avantageuse. Si votre taux est trop élevé, vous pouvez :

• Réduire vos charges : Réévaluez vos dépenses mensuelles et identifiez les charges superflues que vous pouvez diminuer.
• Augmenter vos revenus : Si possible, augmentez vos revenus, notamment grâce à des revenus complémentaires ou un second emploi.
• Rembourser certains crédits : Si vous avez des crédits avec des taux d'intérêt très élevés, commencez à les rembourser avant de demander un rachat.

Soigner la présentation de vos revenus

Les établissements prêteurs examinent attentivement vos revenus pour déterminer votre capacité d'emprunt. Pour optimiser votre dossier, veillez à :

• Justifier tous vos revenus : Présentez des preuves de vos revenus (bulletins de salaire, avis d'imposition, etc.). Cela inclut également les revenus non salariaux ou complémentaires, comme les revenus locatifs ou les pensions alimentaires.
• Préciser vos revenus variables : Les revenus variables doivent être détaillés sur plusieurs mois pour montrer leur régularité et leur stabilité.

Rationaliser vos charges

Les charges sont un facteur déterminant dans le calcul de votre capacité d'emprunt. Il est donc important d'optimiser votre gestion financière :

• Regrouper vos crédits : Avant de demander un rachat de crédits, tentez de rembourser certaines dettes ou de consolider plusieurs prêts pour alléger vos mensualités.
• Rationaliser vos dépenses : Réduisez vos charges quotidiennes (loyer, factures, abonnements) pour améliorer votre profil financier.

Mettre en avant une gestion financière irréprochable

Les établissements bancaires apprécient les emprunteurs qui présentent une gestion financière saine. Pour optimiser votre dossier, il est conseillé de :

• Assurer une bonne gestion de votre compte bancaire : Veillez à ne pas cumuler de découverts bancaires et à avoir un solde positif de manière régulière.
• Éviter les retards de paiement : Les antécédents de retards de paiement ou de défauts peuvent nuire à votre dossier. Assurez-vous que vos antécédents financiers soient impeccables.

En appliquant ces stratégies, vous augmentez vos chances d'obtenir un rachat de crédits avec des conditions avantageuses, tout en améliorant votre capacité d'emprunt.

FAQ : Quels types de revenus sont pris en compte lors d'un rachat de crédits ?

Lors d'un rachat de crédits, les établissements financiers évaluent plusieurs types de revenus pour déterminer votre capacité de remboursement et ajuster les conditions du rachat. Voici les principaux revenus pris en compte :

1. Les revenus professionnels

Les revenus provenant d'une activité salariale, qu'ils soient fixes ou variables, sont les plus couramment pris en compte. Cela inclut :

• Le salaire net mensuel ou annuel.
• Les primes, commissions et bonus réguliers.
• Les revenus d'un travail indépendant ou freelance, mais ceux-ci doivent être justifiés par des documents financiers récents.

2. Les revenus non salariaux

Les revenus provenant d'activités non salariées, tels que les honoraires d'un avocat ou d'un consultant, sont également pris en compte, à condition qu'ils soient réguliers et démontrables sur une période prolongée.

3. Les revenus complémentaires

Les revenus complémentaires, comme les allocations familiales, les pensions alimentaires, ou encore les indemnités de chômage, peuvent aussi être pris en compte, si ces revenus sont stables et vérifiables.

4. Les revenus locatifs

Les loyers perçus peuvent constituer une source de revenus importante. Cependant, les établissements bancaires les prennent en compte de manière partielle, en fonction de leur régularité et de la gestion de votre bien immobilier.

Pour optimiser votre demande de rachat de crédits, il est essentiel de fournir une documentation complète et précise concernant tous vos revenus. Les revenus irréguliers ou non documentés peuvent être moins favorisés, mais un dossier clair augmente vos chances d'obtenir des conditions avantageuses.