Quels types de revenus sont pris en compte lors d'un rachat de crédits ?

Revenus pris en compte pour un rachat de crédit : ce que les organismes évaluent vraiment

Lors d'un rachat de crédit, les organismes n'évaluent pas uniquement vos revenus - ils évaluent la stabilité, la régularité et la pérennité prévisible de chaque source de revenu. Un salaire de 3 000 euros en CDI depuis 4 ans pèse très différemment d'un chiffre d'affaires de 3 000 euros par mois en micro-entreprise depuis 8 mois, même si les montants sont identiques.

Comprendre cette logique d'évaluation permet de construire un dossier qui met en valeur les bons éléments - et d'anticiper les questions que le conseiller posera. Le calculateur de taux d'endettement projeté permet de modéliser votre situation avant toute démarche. Plusieurs propositions personnalisées de rachat donnent une réponse concrète sur l'éligibilité de votre profil.

Les revenus pris en compte à 100 % - le socle du dossier

Salaire net CDI et traitements publics

Le salaire net mensuel hors primes perçu dans le cadre d'un CDI est le revenu le mieux valorisé - il est stable, prévisible et vérifiable. Les fonctionnaires bénéficient d'une appréciation encore plus favorable en raison de la sécurité de l'emploi statutaire.

Deux conditions pour qu'un CDI soit pris à 100 % : être hors période d'essai (généralement au moins 6 mois dans le poste) et avoir une ancienneté d'au minimum 1 an dans l'entreprise. Un CDI récent avec moins de 6 mois d'ancienneté sera pondéré par certains organismes. Les documents requis : 3 dernières fiches de paie, contrat de travail, et dernier avis d'imposition.

Pensions de retraite et rentes viagères

Les pensions de retraite (régime général ou spécifique) sont considérées comme des revenus pérennes et acceptées à 100 % par les organismes. Leur caractère garanti et leur régularité en font un des profils les plus appréciés pour les rachats hypothécaires sur les segments seniors.

Les rentes viagères issues d'accidents ou de dommages corporels sont également prises à 100 % si leur versement est garanti et documenté. Documents requis : attestation de la caisse de retraite, relevés bancaires prouvant la régularité des versements.

Revenus locatifs nets - sous conditions

Les loyers perçus sont intégrés dans l'analyse à condition d'être réguliers, justifiés par des contrats de location actifs et documentés sur les deux dernières années d'imposition. Les organismes retiennent généralement 70 à 80 % des loyers nets (après déduction des charges : taxe foncière, frais de gestion, assurance) pour tenir compte du risque de vacance locative.

Pour les propriétaires bailleurs avec plusieurs biens, le rachat de crédit immobilier avec hypothèque permet souvent d'intégrer ces revenus plus favorablement car la garantie sur le bien réduit le risque perçu.

Les revenus pondérés - acceptés partiellement selon les organismes

Les revenus non salariés - le cas spécifique des indépendants

Revenu net imposable, pas chiffre d'affaires

Les travailleurs indépendants (artisans, commerçants, professions libérales, gérants) peuvent accéder au rachat de crédit mais selon des critères d'évaluation distincts. Les organismes retiennent le revenu net imposable moyen sur les deux ou trois derniers exercices - pas le chiffre d'affaires. Un CA de 80 000 euros avec un bénéfice net imposable de 22 000 euros génère une capacité de remboursement calculée sur 22 000 euros, soit 1 833 euros par mois.

La tendance du revenu compte autant que le montant : un revenu en croissance sur 3 ans est perçu favorablement, un revenu en baisse sur 2 exercices consécutifs déclenche des questions. Les documents exigés : bilans comptables et comptes de résultat des 3 derniers exercices, déclarations fiscales BIC/BNC ou IS, relevés bancaires professionnels et personnels.

Note explicative et orientation vers les bons organismes

Un dossier indépendant bien préparé doit inclure une note explicative si l'activité a subi une variation exceptionnelle - Covid, restructuration sectorielle - pour contextualiser les chiffres. Le regroupement de crédits consommation est souvent plus accessible pour les indépendants que le rachat hypothécaire car les critères de revenus y sont moins stricts.

Pour les dossiers complexes, un courtier spécialisé en restructuration de crédits sait quels organismes ont les critères les plus adaptés aux profils non salariés.

Les revenus exclus et comment optimiser son dossier

Les revenus systématiquement exclus

Cinq catégories de revenus sont généralement exclues ou très peu valorisées :

• Le RSA et les aides sociales variables - considérés comme non pérennes et exclus de la base de calcul.
• Les primes exceptionnelles (prime d'ancienneté unique, prime de départ) - ponctuelles et non reproductibles.
• Les gains occasionnels (cession de biens personnels, gains de jeu).
• Les revenus d'une activité indépendante de moins de 2 ans - insuffisant pour démontrer la pérennité.
• Les indemnités de chômage - acceptées par certains organismes si la durée restante dépasse 12 mois, mais exclues par d'autres.

Comment optimiser un dossier avec des revenus complexes

En présence de revenus partiellement variables ou atypiques, trois actions concrètes améliorent le dossier : rassembler les justificatifs des deux dernières années pour chaque source de revenu complémentaire, calculer vous-même la moyenne des revenus variables avant de la présenter, et identifier en amont les organismes qui ont les critères les plus adaptés à votre profil.

Un simulateur de regroupement de crédits permet de vérifier votre éligibilité de base avant de déposer un dossier. Pour les profils dont les revenus sont partiellement variables, le baromètre des taux actuels aide à comprendre comment le profil de revenus influence le taux obtenu.

FAQ - Revenus pris en compte pour un rachat de crédit

Un CDI de moins de 6 mois est-il suffisant pour obtenir un rachat de crédit ?

Certains organismes acceptent les CDI de moins de 6 mois, mais la plupart exigent une ancienneté minimale de 6 mois à 1 an dans le poste pour considérer le revenu comme stable. En période d'essai, le revenu est généralement exclu ou très pondéré car la rupture du contrat est possible sans indemnité. Si vous êtes en CDI récent avec une ancienneté professionnelle longue dans le même secteur, mentionnez-le explicitement dans votre dossier - certains organismes valorisent la continuité d'activité même avec un changement d'employeur récent.

Comment un indépendant peut-il maximiser ses chances d'obtenir un rachat ?

Trois leviers. Le premier : présenter trois années d'activité complètes avec des résultats stables ou en croissance - deux ans est souvent le minimum, trois ans est le standard pour les meilleures conditions. Le second : inclure une note contextuelle pour toute variation significative des revenus afin que l'organisme ne l'interprète pas négativement. Le troisième : passer par un courtier qui connaît les organismes les plus ouverts aux profils non salariés - les critères varient significativement d'un organisme à l'autre sur ce profil.

Les revenus locatifs sont-ils pris en compte à 100 % de leur montant ?

Non - la grande majorité des organismes applique une décote de 20 à 30 % sur les loyers bruts pour tenir compte du risque de vacance locative et des charges associées. Un loyer brut de 800 euros par mois sera retenu à 560-640 euros dans le calcul de la capacité de remboursement. Certains organismes demandent directement le revenu net fiscal de la location pour éviter cette double pondération - présentez les deux chiffres dans votre dossier pour maximiser la base retenue.

Les allocations familiales peuvent-elles être incluses dans les revenus ?

Rarement et partiellement. Les allocations familiales sont généralement exclues car considérées comme non pérennes (elles cessent à la majorité des enfants) et non liées à une capacité de travail. Certains organismes les intègrent partiellement pour les familles nombreuses avec enfants encore mineurs sur une longue période restante. Ne les incluez pas dans votre simulation de taux d'endettement - si un organisme les accepte, c'est un bonus, pas une base de calcul fiable.

Une pension d'invalidité est-elle valorisée comme un salaire pour le rachat ?

Oui - une pension d'invalidité versée par la Sécurité sociale est un revenu pérenne et régulier, accepté à 100 % de son montant par la majorité des organismes. Elle est considérée comme plus stable qu'un salaire car elle n'est pas soumise au risque de perte d'emploi. Documents requis : notification de la CPAM ou de l'organisme verseur, relevés bancaires prouvant la régularité des versements. Si la pension est temporaire (invalidité en réévaluation), certains organismes l'acceptent mais sur des durées de rachat plus courtes.

Les revenus d'un second emploi ou d'une activité complémentaire sont-ils pris en compte ?

Oui sous conditions. Si l'activité secondaire est une auto-entreprise, les revenus doivent être déclarés et stables sur au moins 2 ans. Si c'est un second contrat salarié (CDI ou CDD long terme), il est intégré comme revenu salarié avec les mêmes critères. La règle générale : aucun organisme ne prend en compte les revenus d'une activité complémentaire que vous ne pouvez pas prouver par des documents fiscaux et bancaires sur au moins deux exercices consécutifs.

Que faire si mes revenus actuels semblent insuffisants pour obtenir un rachat ?

Quatre approches. Rembourser un ou deux petits crédits avant de déposer le dossier pour améliorer le taux d'endettement actuel. Attendre 6 à 12 mois si vous avez eu des revenus irréguliers pour constituer un historique plus solide. Inclure un co-emprunteur dont les revenus stables complètent les vôtres - la solidarité des deux profils améliore la capacité de remboursement totale. Ou passer par un courtier qui peut identifier les organismes avec les critères les plus adaptés à votre configuration - certains ont des approches plus souples sur les profils mixtes ou atypiques.