Acheter un bien à l'étranger : les règles à suivre

Johan Garcia • 30 Juillet 2015 • 15:50

Acheter une résidence à l'étranger, un rêve pour de nombreux Français. Pour ceux qui sautent le pas, l'expérience est semée d'embûches. Quelques conseils à suivre pour éviter les mauvaises surprises.

Acheter un bien à l'étranger : les règles à suivreLe Portugal est l'un des pays qui attire le plus de Français à la recherche d'une acquisition à l'étranger

Le soleil, les prix bas, une vie plus douce. Il est tentant de vouloir passer sa retraite à l'étranger ou d'y acheter une résidence secondaire. Les publicités qui vantent les mérites de l'accession à la propriété au Maroc, en Thaïlande, au Portugal, ou encore à Marbella en Espagne ne manquent pas.

Pour bien acheter à l'étranger la prudence s'impose toutefois. Plusieurs règles doivent être suivies pour éviter arnaques et déconfitures.

Règle numéro 1 : se renseigner sur le pays

Rien de plus simple aujourd'hui avec Internet. De très nombreux sites immobiliers sont spécialisés dans la vente de biens à l'étranger. Certains proposent même des services d'accompagnement à l'expatriation, pour toutes vos démarches, fiscales ou administratives.

Depuis plusieurs années des salons se tiennent fréquemment à Paris, mais aussi en Province. Parmi ceux-ci, l'on peut citer le Salon de l'immobilier marocain à Paris, le Salon de l'immobilier tunisien ou encore le Salon de l'immobilier et tourisme portugais.

Profitez de la présence de tous ces professionnels pour vous renseigner sur la fiscalité, les avantages accordés aux étrangers, le contexte géopolitique, l'état du marché immobilier local mais aussi et surtout sur les conditions de reventes du bien dans le pays en question.

Finalement attention tout de même à ne pas craquer et à acheter sur plans dans l'un de ces salons. La réflexion est primordiale !

Règle numéro 2 : se déplacer !

"Il faut toujours se rendre sur place et visiter. Il ne faut jamais acheter sur plans, sur Internet, quels que soient la qualité et le montant de l'investissement" avertit Jacques Chataignier, directeur de l'agence Emile Garcin de Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine).

Comme l'explique ce spécialiste de l'achat immobilier au Portugal, "les opportunités sont toujours attrayantes, mais une fois sur place on peut découvrir de nombreux problèmes. La localisation, une plage non-accessible, le manque de commerces, des problèmes sonores, etc. C'est indispensable : on se déplace et on regarde" martèle Jacques Chataignier.

Même conseil pour David Rodrigues, juriste de l'association de consommateurs CLCV. Selon lui, s'il est aisé de contrôler des travaux en France, à l'étranger "cela demeure matériellement plus difficile", et nécessite des visites multiples, "à moins de faire une confiance aveugle au promoteur".

Règle numéro 3 : faire attention au cadre juridique applicable

Même si vous êtes Français, le droit qui s'appliquera lors de la signature du contrat de vente sera celui du pays d'accueil. Dans de nombreux pays, il n'existe pas de droit de rétractation de 7 jours par exemple. Le droit applicable en matière de garantie, de succession, de fiscalité, mais aussi de droits du conjoint est souvent différent des règles civiles françaises. En Italie ou aux Pays-Bas, la donation entre époux n'est, par exemple, pas reconnue. Seule solution, rédiger un testament auprès d'un notaire dans le pays en question.

La notion de propriété peut même être divergente de ce que nous connaissons en France. Au Maroc, certains biens disponibles sont rattachés à la loi coranique. Dans ce cadre, ils ne peuvent en principe être acquis que par des Marocains. D'autres possèdent un titre de propriété dit "adulaire" et non foncier. L'acquéreur risque dans ce cas précis, une fois la vente réalisée, de se voir réclamer par des héritiers indivisaires des dédommagements.

En Thaïlande, pays qui attire beaucoup de Français actuellement, vous ne pouvez pas être propriétaire du sol, mais seulement de la maison. Ce droit est réservé aux ressortissants du pays.

Finalement, la réponse à toutes les interrogations juridiques peut être apportée par un notaire qui s'appuiera par ailleurs sur un réseau de correspondants locaux. La Chambre des notaires peut également vous orienter vers des professionnels étrangers.

Règle numéro 4 : se renseigner sur la fiscalité

Avant d'investir à l'étranger renseignez-vous sur l'impact fiscal d'une telle acquisition. Il faut vous demander si ce pays a signé une convention fiscale bilatérale avec la France. Dans le cas contraire, vous serez redevable d'un impôt dans le pays étranger... et en France, si vous tirez des revenus locatifs de ce bien. Si une convention est bien signée, l'impôt sera payé dans le pays du bien et vous bénéficierez en plus d'un crédit d'impôt du même montant en France cette fois.

Les règles sur l'ISF divergent également entre pays. Au Maroc, cet impôt n'existe pas. En Thaïlande, une convention existe avec la France. Vous devrez alors payer l'ISF auprès de l'Etat français.

Autre cas de figure, au Portugal, les Français peuvent cette fois jouir du statut de résident fiscal non-habituel. Une situation qui permet de bénéficier d'avantages fiscaux compétitifs pendant 10 ans.

Le Portugal est le pays le plus intéressant actuellement pour acheter, principalement pour des biens entre 150.000 et 300.000 euros

Jacques Chataignier, directeur de l'agence Emile Garcin de Neuilly-sur-Seine

Règle numéro 5 : bien choisir votre financement

Le banquier doit finalement être le dernier maillon de vos recherches. Il faut en premier lieu choisir où effectuer son prêt : en France ou à l'étranger ? Attention, les législations étrangères sont souvent bien moins protectrices envers les emprunteurs. Les banques étrangères demandent fréquemment des apports plus conséquents, d'au moins 30%.

Seconde possibilité, passer par un établissement français. Dans ce cas, les banquiers exigent des garanties importantes pour une telle acquisition, comme une hypothèque sur un bien immobilier ou un nantissement sur un placement, souvent une assurance-vie.

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