État des lieux du marché locatif français : pénurie persistante ou début d'accalmie ?
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Alors que le marché immobilier français traverse une crise du logement sans précédent, de nouveaux indicateurs suggèrent une stabilisation inattendue de la tension locative. Entre réformes thermiques et ajustements des taux, le secteur tente de trouver un second souffle pour réconcilier bailleurs et locataires.
Un déséquilibre structurel entre investissement et besoins locatifs
Le secteur de l'immobilier locatif traverse une période de fortes turbulences. Le constat partagé par les réseaux Century 21 et Orpi est sans appel : la raréfaction des investisseurs privés fragilise l'offre de logements. Faute de mesures fiscales incitatives et face à une réglementation de plus en plus stricte, de nombreux bailleurs se détournent du marché. L'absence d'un statut protecteur pour le bailleur privé dans les récents débats budgétaires n'a fait que renforcer ce sentiment de méfiance.
Cependant, une lueur d'espoir émerge avec la mise en conformité des anciens logements énergivores. Selon les estimations professionnelles, environ 700 000 anciennes "passoires thermiques" ont pu réintégrer le circuit de la location légale depuis le 1er janvier 2026. Pour l'Observatoire Clameur, cette mesure a surtout permis de limiter la dégradation de l'offre et de contenir une explosion potentielle des loyers, plutôt que de provoquer une véritable baisse des prix.
Radiographie de la pression locative : disparités locales en 2025
Malgré un pessimisme ambiant, les données fournies par Locservice apportent une nuance bienvenue. Pour la première fois depuis 2019, la tension locative nationale - qui mesure le nombre de candidats pour une seule offre - a enregistré un léger repli de 2,2 % sur les douze derniers mois. Cette tendance s'explique notamment par la réforme du DPE de l'été 2024, qui a remis environ 160 000 biens sur le marché, et par une baisse des taux de crédit facilitant l'accès à la propriété pour certains ménages.
Toutefois, ce ralentissement ne masque pas les écarts spectaculaires entre les territoires. Alors que des villes comme Toulon ou Toulouse voient leur attractivité exploser, d'autres métropoles comme Bordeaux ou Angers affichent une détente marquée.
Comment a évolué la tension locative dans votre ville en 2025 ?
La tension locative équivaut au nombre de demandes pour une offre.
| Villes | Évolution tension locative 1 an | Tension locative 2025 | Tension locative 2024 |
|---|---|---|---|
| Toulon | 38,7 % | 3,91 | 2,82 |
| Toulouse | 29,4 % | 6,24 | 4,82 |
| Limoges | 26,4 % | 1,24 | 0,98 |
| Le Mans | 22,8 % | 3,63 | 2,95 |
| Marseille | 21,9 % | 5,54 | 4,54 |
| Nîmes | 15,1 % | 2,01 | 1,74 |
| Argenteuil | 14,4 % | 4,14 | 3,61 |
| Paris | 11,2 % | 11,51 | 10,35 |
| Nantes | 11 % | 3,45 | 3,11 |
| Nancy | 10,7 % | 1,45 | 1,31 |
| Besançon | 9,8 % | 3,45 | 3,14 |
| Montpellier | 9,7 % | 8,3 | 7,57 |
| Saint-Étienne | 9,7 % | 0,66 | 0,6 |
| Saint-Denis (93) | 6,7 % | 5,39 | 5,06 |
| Dijon | 6 % | 3,28 | 3,09 |
| Tours | 5,4 % | 3,49 | 3,31 |
| Perpignan | 5,4 % | 2,79 | 2,65 |
| Annecy | 4,1 % | 10,47 | 10,06 |
| Orléans | 2,3 % | 3,62 | 3,54 |
| Mulhouse | 1,3 % | 2,51 | 2,48 |
| Aix-en-Provence | −2,5 % | 5,67 | 5,81 |
| Le Havre | −2,7 % | 1,59 | 1,64 |
| Strasbourg | −3,1 % | 7,8 | 8,05 |
| Caen | −3,4 % | 9,72 | 10,07 |
| Montreuil | −4,4 % | 7,02 | 7,35 |
| Lyon | −5,4 % | 12,27 | 12,97 |
| Brest | −7,2 % | 3,74 | 4,03 |
| Boulogne-Billancourt | −8,1 % | 4,14 | 4,5 |
| Villeurbanne | −8,7 % | 4,27 | 4,68 |
| Rennes | −9,4 % | 9,99 | 11,03 |
| Rouen | −10,3 % | 1,55 | 1,73 |
| Nice | −12 % | 6,52 | 7,41 |
| Amiens | −12 % | 1,14 | 1,3 |
| Lille | −14,5 % | 5,22 | 6,11 |
| Grenoble | −16,7 % | 1,36 | 1,64 |
| Metz | −17,6 % | 4,29 | 5,21 |
| Clermont-Ferrand | −21,9 % | 1,66 | 2,13 |
| Bordeaux | −22,3 % | 7,43 | 9,55 |
| Reims | −25 % | 1,95 | 2,6 |
| Angers | −30,3 % | 5,67 | 8,14 |
Source: Locservice.fr
Dynamique des prix de location par type de logement
Si la tension globale semble s'essouffler, la réalité des loyers reste complexe. Selon le réseau Guy Hoquet, les prix ont grimpé de 2,5 % en moyenne sur l'ensemble du territoire français en un an. Cette hausse globale masque néanmoins des micro-tendances par typologie de biens. Locservice observe ainsi une modération pour les petites surfaces : les studios n'augmentent que de 0,7 % tandis que les appartements de deux pièces voient leur loyer moyen reculer de 1 %.
L'Observatoire Clameur souligne que cette accalmie est particulièrement visible dans les grandes métropoles où l'encadrement des loyers est en vigueur, comme à Paris, Lille ou Lyon. À l'inverse, dans certaines villes moyennes estudiantines, la pression reste vive. Les disparités sont parfois frappantes à l'échelle d'un même quartier, prouvant que le marché locatif français est de plus en plus fragmenté.
Évolution des loyers par ville en 2025
Variation annuelle et prix moyen au m².
| Villes | Variation 1 an | Loyers 2025 |
|---|---|---|
| Toulon | 8,63 % | 18,4 €/m² |
| Strasbourg | 6,13 % | 17,43 €/m² |
| Clermont-Ferrand | 4,97 % | 16,35 €/m² |
| Marseille | 4,96 % | 19,97 €/m² |
| Orléans | 4,74 % | 15,45 €/m² |
| Toulouse | 4,33 % | 18,34 €/m² |
| Rennes | 4,03 % | 20,55 €/m² |
| Nice | 3,54 % | 21,6 €/m² |
| Brest | 3,39 % | 15,75 €/m² |
| Montpellier | 2,7 % | 19,44 €/m² |
| Paris | 1,42 % | 28,91 €/m² |
| Lyon | 1,41 % | 19,37 €/m² |
| Lille | 0,93 % | 18,2 €/m² |
| Bordeaux | 0,72 % | 20,28 €/m² |
| Grenoble | 0,59 % | 18,02 €/m² |
| Dijon | −0,57 % | 16,37 €/m² |
| Tours | −0,76 % | 17,67 €/m² |
| Rouen | −1,1 % | 16,48 €/m² |
| Nantes | −1,21 % | 19,13 €/m² |
| Metz | −2,71 % | 13,89 €/m² |
| Nancy | −3,13 % | 14,7 €/m² |
| Saint-Étienne | −3,37 % | 12,85 €/m² |
Perspectives pour les investisseurs et stabilité du parc privé
Pour enrayer la décrue de l'offre, les professionnels de l'immobilier appellent à un retour de la confiance. Entre la crainte des loyers impayés et une fiscalité jugée écrasante, la rentabilité de l'investissement locatif est au coeur des préoccupations. Ivan Thiébault de Locservice insiste sur la nécessité d'envoyer des signaux de stabilité pour préserver le parc existant. La "légère hausse de l'offre" constatée par Guy Hoquet (+1,1 %) demeure largement insuffisante pour répondre à une demande qui, elle, ne faiblit pas.
En conclusion, l'année 2026 s'annonce comme une année charnière. La capacité du marché à absorber les nouvelles contraintes environnementales tout en maintenant une offre accessible déterminera la trajectoire des loyers dans les prochains mois. Pour les locataires, l'accalmie actuelle reste fragile et très dépendante de la zone géographique ciblée.
