Fiscalité immobilière : le nouveau barème de la CSG et ses conséquences pour les bailleurs
Écrit par Philippe GUICHARD
La loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2026 modifie l'équilibre fiscal des revenus du patrimoine avec un relèvement sensible de la contribution sociale généralisée. Si cette mesure vise à consolider les budgets sociaux, elle épargne certains modes de location tout en pénalisant d'autres types de placements immobiliers.
Un durcissement fiscal ciblé sur les revenus du capital
Depuis le 1er janvier 2026, les investisseurs doivent composer avec une nouvelle donne fiscale. La CSG, pilier du financement de la protection sociale, a vu son taux passer de 9,2 % à 10,6 %. Cette augmentation de 1,4 point fait grimper la pression globale sur les revenus financiers. En additionnant la CRDS et le prélèvement de solidarité, la ponction totale sur les profits du capital atteint désormais un palier de 18,6 %, contre 17,2 % l'année précédente.
Cette révision tarifaire s'inscrit dans une dynamique de collecte croissante. Pour rappel, en 2024, les prélèvements sur le capital avaient déjà généré environ 17,6 milliards d'euros, contribuant à hauteur de 11,5 % aux recettes globales de la CSG. Ces fonds sont stratégiquement alloués au financement des retraites, à la branche autonomie et au comblement des déficits structurels de la Sécurité sociale.
| Composante sociale | Taux jusqu'au 31/12/2025 | Nouveau taux dès 2026 |
|---|---|---|
| CSG (uniquement) | 9,2 % | 10,6 % |
| Taux global (CSG + CRDS + Prél. Sol.) | 17,2 % | 18,6 % |
Le maintien d'un régime favorable pour la location nue
Bonne nouvelle pour les bailleurs traditionnels : le législateur a choisi de sanctuariser les revenus fonciers classiques. Les propriétaires louant des logements non meublés ne sont pas assujettis à ce relèvement. Ils continuent de bénéficier du taux historique de 17,2 % sur leurs loyers perçus. Cette stabilité s'applique également aux plus-values immobilières réalisées lors de la cession de résidences secondaires, qui restent protégées de cette hausse spécifique.
Ce choix politique semble vouloir préserver l'offre locative de longue durée en zone urbaine, souvent portée par des baux nus. Les investisseurs immobiliers ont donc tout intérêt à arbitrer entre les différents types de baux pour optimiser leur rentabilité nette de charges sociales, le différentiel de 1,4 % pouvant peser significativement sur les portefeuilles importants.
Les défis spécifiques de la location meublée face à la réforme
À l'inverse, le secteur de la location meublée se retrouve en première ligne, bien que l'impact réel dépende étroitement du régime fiscal choisi. Les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) ayant opté pour le régime micro-BIC sont les plus exposés, car ils subissent la hausse de plein fouet sur une base imposable forfaitaire. Plus inquiétant encore pour la trésorerie des ménages : cette augmentation est rétroactive, s'appliquant aux revenus de 2025 déclarés au cours de l'année 2026.
Toutefois, deux exceptions notables limitent la portée de cette réforme pour certains profils :
- Le régime réel : Grâce à la déduction des charges et à l'amortissement comptable du bien, de nombreux investisseurs au réel dégagent un bénéfice imposable proche de zéro, neutralisant ainsi l'effet de la hausse.
- Le seuil des 23 000 euros : Pour les meublés de courte durée (type Airbnb) dépassant ce plafond de recettes annuelles, les revenus basculent dans le champ des cotisations sociales. Ils échappent donc mécaniquement à la CSG sur le patrimoine.
En résumé, cette réforme fiscale 2026 accentue la segmentation du marché immobilier. Elle incite indirectement les investisseurs à délaisser le régime forfaitaire au profit d'une gestion comptable plus pointue au régime réel, tout en renforçant l'attractivité fiscale relative de la location vide par rapport au meublé traditionnel de moyenne durée.
