Loueur meublé non professionnel (LMNP) : mode d'emploi

Qu'est-ce que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et quels sont ses avantages ?

Le statut LMNP est un dispositif fiscal de référence pour les contribuables souhaitant investir dans l'immobilier locatif tout en optimisant leur pression fiscale. Contrairement à la location nue, qui génère des revenus fonciers, l'activité de loueur en meublé est considérée, d'un point de vue fiscal, comme une activité commerciale relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce statut s'applique dès lors qu'un particulier met en location un logement décent, garni d'un mobilier suffisant pour que le locataire puisse y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels. Le LMNP constitue une solution de gestion de patrimoine particulièrement flexible, accessible aussi bien pour des logements anciens que pour des résidences de services, permettant de se constituer un complément de revenus pour la retraite.

Les critères d'éligibilité au statut de loueur non professionnel

Pour bénéficier du statut LMNP, l'investisseur doit respecter certaines conditions cumulatives définies par le Code général des impôts. Tout d'abord, les recettes locatives annuelles (loyers et charges compris) perçues par l'ensemble du foyer fiscal ne doivent pas excéder le seuil de 23 000 euros par an. Alternativement, si ces recettes dépassent ce montant, elles doivent rester inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, pensions, etc.). Si l'une de ces deux conditions est remplie, le bailleur conserve son caractère "non professionnel". En outre, le logement doit répondre à une liste réglementaire de mobilier minimal incluant notamment une literie, des plaques de cuisson, un réfrigérateur et des ustensiles de cuisine. Le non-respect de ces critères peut entraîner une requalification fiscale vers le régime des revenus fonciers ou vers le statut professionnel (LMP).

Une optimisation fiscale performante grâce aux BIC

L'avantage majeur du LMNP réside dans son traitement fiscal préférentiel. En étant imposé dans la catégorie des BIC, l'investisseur dispose de deux options : le régime micro-BIC et le régime réel. Le micro-BIC permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives (voire davantage pour certains meublés de tourisme classés), ce qui signifie que seule la moitié des loyers est soumise à l'impôt. Cependant, c'est le régime réel qui offre l'avantage le plus puissant : la possibilité de déduire l'intégralité des charges liées au bien (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, petits travaux) et surtout de pratiquer l'amortissement comptable du bâti. Cette technique permet de réduire artificiellement le bénéfice imposable, aboutissant fréquemment à une imposition nulle ou très faible sur le long terme.

Une flexibilité patrimoniale et une sécurité locative accrue

Au-delà de l'aspect fiscal, le statut LMNP offre une souplesse contractuelle supérieure à la location nue. Le bail d'habitation meublé a généralement une durée plus courte (un an, ou neuf mois pour les étudiants), ce qui permet au propriétaire de récupérer son bien plus facilement ou de réajuster les conditions de location. De plus, la demande pour les logements "prêts à vivre" est en forte croissance, notamment chez les jeunes actifs, les étudiants et les profils en mobilité professionnelle. Cela garantit souvent une vacance locative réduite. Enfin, le LMNP est un excellent outil de diversification : il est possible d'investir dans un appartement classique en centre-ville ou dans des résidences gérées (seniors, étudiants, tourisme) où la gestion est déléguée à un exploitant professionnel, offrant ainsi un revenu sécurisé sans aucune contrainte de gestion quotidienne.

Pourquoi choisir d'investir en adoptant le régime LMNP plutôt que la location nue ?

Le choix entre la location nue et le régime LMNP est une étape décisive pour tout investisseur immobilier. Si la location nue est le modèle traditionnel, elle est souvent pénalisée par une fiscalité lourde sur les revenus fonciers, où les prélèvements sociaux et l'impôt sur le revenu peuvent absorber une part substantielle de la rentabilité. À l'inverse, l'investissement en LMNP permet de transformer un rendement brut en un rendement net beaucoup plus attractif grâce à des mécanismes comptables spécifiques. Adopter le statut de loueur meublé, c'est choisir une stratégie d'optimisation du cash-flow immédiat et de protection de la valeur nette du patrimoine sur la durée.

Une rentabilité nette supérieure après impôts

En location nue, les revenus sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu après un abattement forfaitaire de seulement 30 % (en régime micro-foncier) ou la déduction des charges réelles. Pour les contribuables situés dans des tranches marginales d'imposition élevées (30 %, 41 % ou 45 %), la fiscalité peut devenir confiscatoire une fois ajoutés les 17,2 % de prélèvements sociaux. Le LMNP casse ce plafond de verre. Grâce à l'amortissement comptable disponible au régime réel, les revenus locatifs perçus sont gommés fiscalement. À loyer brut égal, un investissement en LMNP génère presque systématiquement un bénéfice net disponible bien supérieur à celui d'une location nue, permettant ainsi un remboursement plus rapide du crédit immobilier ou un réinvestissement plus dynamique.

Le bail meublé : un cadre juridique protecteur pour le bailleur

Le droit de la location meublée est réputé moins contraignant pour le propriétaire que celui de la location nue. En location nue, le bail standard est de 3 ans minimum. En LMNP, la durée est réduite à 1 an renouvelable, ce qui offre une meilleure visibilité et une plus grande agilité face aux aléas de la vie ou du marché immobilier. Pour les investisseurs ciblant les zones tendues, cette rotation plus fréquente des locataires facilite également la remise au goût du jour du logement et l'ajustement du loyer (dans le respect des limites légales). De plus, le montant du dépôt de garantie en meublé peut s'élever à deux mois de loyer hors charges, contre un seul mois en location nue, offrant une sécurité financière accrue face aux éventuelles dégradations ou impayés.

La valorisation du bien par l'équipement et le service

Investir en LMNP incite à proposer des biens de meilleure qualité, ce qui valorise l'actif patrimonial. Un appartement meublé avec soin, incluant des équipements modernes et une décoration travaillée, attire des locataires de qualité et permet de justifier un loyer plus élevé par rapport à un bien vide équivalent. Ce surplus de loyer vient compenser l'investissement initial dans le mobilier. Sur le long terme, un bien exploité en LMNP est souvent mieux entretenu car le roulement des locataires permet des vérifications régulières de l'état du logement. Lors de la revente, la qualité de l'équipement et l'historique de rentabilité optimisée constituent des arguments de poids pour séduire de nouveaux investisseurs ou des acquéreurs cherchant une résidence principale "clés en main".

Comprendre la fiscalité des revenus locatifs en LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

Le succès d'un projet en LMNP repose majoritairement sur le choix du régime fiscal. Ce choix n'est pas définitif mais doit être mûrement réfléchi en fonction du montant des charges, des travaux et du prix d'achat du bien. Chaque option répond à un besoin spécifique : la simplicité administrative pour l'une, et l'optimisation fiscale poussée pour l'autre. Comprendre la mécanique de ces deux régimes est indispensable pour ne pas subir une imposition inutile sur ses bénéfices locatifs.

Le régime micro-BIC : la simplicité avant tout

Le régime micro-BIC s'applique par défaut si vos recettes ne dépassent pas 77 700 euros par an. Son fonctionnement est rudimentaire : l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur votre chiffre d'affaires locatif pour représenter l'ensemble de vos charges. Vous n'êtes donc imposé que sur la moitié de vos revenus perçus. Ce régime est intéressant si vos charges réelles (intérêts, taxes, entretien) sont inférieures à 50 % de vos loyers, ce qui est assez rare lors des premières années d'un investissement à crédit. C'est le choix de la tranquillité administrative pour les petits portefeuilles LMNP, ne nécessitant aucune tenue de comptabilité complexe, une simple déclaration de revenus annuelle suffisant.

Le régime réel : le levier d'optimisation fiscale absolue

Le régime réel est accessible sur option, même si vos revenus sont inférieurs au seuil du micro-BIC. C'est ici que le statut LMNP prend tout son sens. Contrairement au forfait, le régime réel permet de déduire chaque euro dépensé pour l'exploitation du bien. Plus important encore, il permet de déduire l'amortissement comptable de l'immeuble. Dans 85 % des cas, le régime réel est plus avantageux que le micro-BIC, car le cumul des charges réelles et des amortissements dépasse souvent l'abattement forfaitaire de 50 %. Il permet de créer un déficit fiscal qui peut être reporté sur les années suivantes, garantissant une absence totale d'imposition sur les loyers LMNP pendant une période pouvant aller de 10 à 20 ans.

Quand et comment opter pour le régime réel ?

L'option pour le régime réel doit être exercée par écrit auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le logement. Pour une efficacité maximale, cette option doit être prise dès le début de l'activité ou avant la date limite de déclaration des revenus de l'année précédente. L'investisseur doit alors tenir une comptabilité d'engagement et produire un bilan annuel. Bien que plus exigeant, ce passage au réel est souvent rentabilisé dès la première année par l'économie d'impôt réalisée. Pour un investissement LMNP financé par emprunt ou nécessitant des travaux de rénovation, l'étude comparative est quasi systématiquement en faveur du régime réel, transformant la contrainte comptable en une opportunité financière majeure.

Le mécanisme de l'amortissement en LMNP : comment réduire ses impôts à zéro ?

L'amortissement est la "botte secrète" du statut LMNP au régime réel. Il s'agit d'une notion comptable qui permet de constater la dépréciation théorique du bien et de son mobilier au fil du temps. Contrairement à une charge décaissée (comme une facture de plombier), l'amortissement est une charge non décaissée : vous déduisez un montant de vos revenus fiscaux sans pour autant sortir d'argent de votre poche. Ce mécanisme est la raison pour laquelle le LMNP est considéré comme l'un des meilleurs paradis fiscaux légaux en France pour l'immobilier locatif.

Le principe de la décomposition par composants

Pour calculer l'amortissement en LMNP, le bien immobilier est divisé en plusieurs composants, chacun ayant sa propre durée de vie comptable. On distingue généralement le terrain (qui ne s'amortit pas), le gros oeuvre (structure de l'immeuble), la toiture, les installations électriques, et les finitions intérieures. Par exemple, le gros oeuvre peut être amorti sur 50 ans, tandis que les installations électriques le seront sur 20 ans. Chaque année, une fraction du prix d'achat de chaque composant est déduite du bénéfice imposable. Cette précision comptable permet de refléter fidèlement l'usure du patrimoine tout en effaçant la base taxable de l'investisseur LMNP.

L'amortissement du mobilier et des travaux

Le statut LMNP impose de louer un logement meublé, et cet équipement représente un coût important. Au régime réel, ce mobilier (canapé, lit, électroménager) s'amortit sur une durée courte, généralement entre 5 et 10 ans. Si vous achetez une cuisine équipée pour 5 000 euros, vous pourrez déduire 500 ou 1 000 euros par an pendant plusieurs années. Il en va de même pour les travaux de rénovation importants, qui sont ajoutés à la valeur de l'actif et amortis selon leur nature. Ce cumul d'amortissements (immeuble + meubles + travaux) crée une "enveloppe" de déduction massive qui vient neutraliser les loyers encaissés.

La règle de plafonnement de l'amortissement

Il existe une règle comptable spécifique en LMNP : l'amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal à lui seul. Il peut réduire le bénéfice jusqu'à zéro, mais il ne peut pas rendre le résultat négatif pour être imputé sur vos autres revenus (salaires). Cependant, la part d'amortissement que vous n'avez pas pu utiliser une année donnée (parce que vos autres charges réelles avaient déjà réduit le bénéfice à zéro) n'est pas perdue. Elle est mise en réserve et reportée indéfiniment. Ainsi, même lorsque votre crédit immobilier sera remboursé et que vos intérêts seront nuls, vous pourrez puiser dans votre stock d'amortissements reportés pour continuer à ne pas payer d'impôts sur vos loyers LMNP.

Comment amortir un bien immobilier, les meubles et les travaux de façon comptable ?

Établir la base amortissable du bâti

La première étape pour un loueur en LMNP au régime réel est de déterminer la valeur nette amortissable de l'immeuble. Il faut soustraire la valeur du terrain du prix d'achat total (frais de notaire inclus si vous avez choisi de les capitaliser), car la loi considère qu'un terrain ne s'use pas. En général, on estime la valeur du terrain entre 10 % et 30 % selon l'emplacement. Le solde restant constitue la base amortissable. Ce montant est ensuite ventilé entre les différents composants (structure, façade, menuiseries, etc.). Un expert-comptable spécialisé en LMNP est essentiel ici pour établir ce plan d'amortissement précis qui servira de fondation à votre liasse fiscale pour les décennies à venir.

Amortir le mobilier et l'équipement intérieur

Pour le mobilier, la règle est plus simple mais exige de conserver toutes les factures d'achat. Chaque élément dont la valeur dépasse 500 euros doit être inscrit à l'actif du bilan et amorti sur sa durée d'usage. Les éléments de moins de 500 euros peuvent être passés directement en charges déductibles sur l'année en cours. Par exemple, un lave-linge pourra être amorti sur 5 ans (soit 20 % de sa valeur par an). Pour un investisseur LMNP, le mobilier n'est pas seulement une contrainte réglementaire, c'est un moteur fiscal puissant qui permet de générer des charges déductibles importantes dès le début de l'exploitation, là où la pression fiscale est souvent la plus forte.

Le traitement comptable des travaux de rénovation

En LMNP, les travaux peuvent être traités de deux façons. Les dépenses d'entretien et de réparation courante (peinture, remplacement d'un robinet) sont déduites immédiatement à 100 % des revenus de l'année. Les travaux d'amélioration ou de restructuration (création d'une cloison, réfection totale de l'électricité) sont considérés comme des investissements. Ils sont ajoutés à la valeur du bien et amortis sur leur propre durée de vie (par exemple 15 ans pour une toiture). Cette distinction est stratégique : les petits travaux génèrent un déficit immédiat, tandis que les gros travaux lissent l'avantage fiscal sur la durée, sécurisant la rentabilité à long terme de l'opération LMNP.

Quelles sont les formalités administratives et les étapes pour investir en LMNP ?

La phase de préparation et l'achat du bien

Réussir son investissement en LMNP commence par la sélection d'un bien adapté à la location meublée. L'emplacement doit être cohérent avec une cible de locataires en quête de flexibilité (proximité des transports, des écoles ou des centres d'affaires). Lors de l'achat, l'investisseur doit s'assurer que le règlement de copropriété n'interdit pas la location meublée ou la location de courte durée si tel est son projet. Une fois le compromis de vente signé, il est temps de réfléchir au mode de financement et d'anticiper les futurs amortissements. C'est le moment idéal pour contacter un expert-comptable afin de valider la rentabilité nette prévisionnelle sous le statut LMNP.

L'aménagement et la mise en location

Après la remise des clés, l'étape suivante consiste à équiper le logement. Pour respecter le statut LMNP, le mobilier doit être exhaustif selon la liste fixée par décret. Il est conseillé de soigner la décoration pour se démarquer et justifier un loyer attractif. Parallèlement, le bailleur doit rédiger un contrat de location meublée conforme à la loi Alur. Dès l'entrée du premier locataire, ou même avant si des travaux sont réalisés, l'activité de loueur commence officiellement. C'est à partir de cette date que les recettes et les charges devront être comptabilisées rigoureusement. La signature du bail marque le point de départ de la génération de revenus BIC sous le régime LMNP.

Le suivi annuel et les obligations déclaratives

L'investissement en LMNP ne s'arrête pas à la mise en location. Chaque année, le bailleur doit déclarer ses revenus. Si l'option pour le régime réel a été prise, il faut télétransmettre une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes) au service des impôts. Cette étape intervient généralement en mai. En plus de l'impôt sur le revenu, le propriétaire est redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), sauf exonération (notamment la première année ou pour les très faibles recettes). Le maintien d'une gestion rigoureuse des justificatifs et des factures est la clé pour pérenniser les avantages du statut LMNP et faire face sereinement à un éventuel contrôle fiscal.

L'immatriculation et l'obtention du numéro SIRET : les démarches auprès du greffe

L'obligation de déclaration d'activité

Toute personne débutant une activité de loueur en meublé, même non professionnelle (LMNP), a l'obligation légale de se déclarer auprès de l'administration. Cette démarche doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de la mise en location. Elle permet d'informer l'administration fiscale de l'existence de cette activité commerciale et de choisir son régime d'imposition (micro ou réel). Même si vous ne possédez qu'un seul petit studio, vous êtes considéré comme une entreprise individuelle au sens fiscal, ce qui nécessite cette formalité administrative indispensable pour être en règle avec le statut LMNP.

La procédure via le Guichet Unique

Depuis le 1er janvier 2023, les démarches d'immatriculation ont été simplifiées et centralisées sur le site de l'INPI (Guichet Unique). L'investisseur LMNP doit y remplir une déclaration de création d'entreprise. Il devra fournir des informations sur son identité, l'adresse du bien loué et le régime fiscal choisi. Cette formalité remplace l'ancien formulaire P0i. Une fois le dossier validé, l'INSEE attribue un numéro SIRET à l'activité de loueur. Ce numéro est unique pour l'investisseur et servira d'identifiant pour toutes les correspondances avec les impôts et pour le dépôt de la liasse fiscale annuelle spécifique au régime LMNP.

L'importance de la date de début d'activité

Le choix de la date de début d'activité est stratégique pour un investisseur LMNP. Il est souvent recommandé de fixer cette date au moment de l'achat (signature de l'acte authentique) ou du début des travaux, plutôt qu'au moment de l'arrivée du premier locataire. Pourquoi ? Parce que cela permet d'intégrer dans la comptabilité du régime réel les frais de notaire, les factures de travaux et les achats de meubles effectués avant la mise en location. Sans numéro SIRET et sans déclaration préalable, ces charges ne pourraient pas être déduites ou amorties, ce qui réduirait considérablement l'intérêt fiscal du statut LMNP dès la première année.

Peut-on encore cumuler le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard ?

La fin programmée du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard, qui permettait une réduction d'impôt directe pour l'achat de logements neufs en résidences de services gérées (étudiants, seniors), a pris fin officiellement le 31 décembre 2022. Il n'est donc plus possible pour les nouveaux investisseurs de cumuler la réduction d'impôt "Censi-Bouvard" avec le statut LMNP pour des acquisitions réalisées après cette date. Cette extinction marque un tournant, obligeant les investisseurs à se concentrer exclusivement sur l'avantage majeur du LMNP classique : l'amortissement, qui s'avère d'ailleurs souvent plus puissant que la réduction d'impôt sur le long terme.

Le maintien des avantages pour les investissements passés

Pour les propriétaires ayant investi avant la fin 2022, le cumul reste actif. Ces investisseurs LMNP continuent de bénéficier de leur réduction d'impôt de 11 % étalée sur 9 ans. Cependant, il est important de noter qu'en choisissant le Censi-Bouvard, il était impossible d'amortir la part du prix de l'immeuble ayant servi de base à la réduction d'impôt. Aujourd'hui, une fois la période de 9 ans terminée, ces propriétaires peuvent basculer pleinement sur le régime de l'amortissement LMNP classique pour continuer à neutraliser fiscalement leurs revenus locatifs, prolongeant ainsi l'attractivité de leur investissement en résidence de services.

L'alternative du LMNP classique en résidence gérée

Sans le Censi-Bouvard, l'investissement en résidence de services (EHPAD, résidences étudiantes) sous le seul statut LMNP demeure très pertinent. L'investisseur peut toujours récupérer la TVA sur son achat (soit 20 % du prix) sous conditions, et pratiquer l'amortissement comptable au régime réel. Ce "LMNP pur" est souvent plus flexible que le Censi-Bouvard car il ne comporte pas d'obligation de détention minimale liée à une réduction d'impôt, tout en offrant une fiscalité nulle sur les loyers grâce aux amortissements. Le marché s'est donc naturellement réorienté vers cette stratégie de droit commun, confirmant que le statut LMNP se suffit à lui-même pour assurer la rentabilité d'un projet immobilier.

Les obligations comptables en LMNP : pourquoi l'expert-comptable est-il quasi indispensable ?

La complexité de la liasse fiscale au régime réel

Opter pour le régime réel en LMNP impose de respecter les règles de la comptabilité commerciale. Contrairement aux revenus fonciers où une simple soustraction suffit, le régime réel exige l'établissement d'un bilan, d'un compte de résultat et d'un tableau des amortissements. La moindre erreur dans la ventilation des composants ou dans le calcul des reports d'amortissements peut entraîner un redressement fiscal. L'expert-comptable maîtrise ces subtilités et garantit la conformité de la liasse fiscale (formulaire 2031/2033) envoyée à l'administration, sécurisant ainsi l'avantage fiscal du statut LMNP sur la durée.

L'optimisation des déductions et de l'amortissement

Au-delà de la conformité, l'expert-comptable joue un rôle de conseil stratégique. Il sait identifier quelles dépenses peuvent être passées en charges immédiates et lesquelles doivent être amorties pour maximiser l'intérêt financier de l'investisseur. En LMNP, chaque cas est particulier : la durée d'amortissement d'une façade n'est pas la même que celle d'une cuisine. Un professionnel saura optimiser ces paramètres pour que l'impôt reste à zéro le plus longtemps possible. Sa signature est également un gage de sérieux face au fisc, réduisant statistiquement le risque de contrôle approfondi sur une activité de loueur non professionnel.

Le coût de l'expert-comptable : une charge "gratuite" ?

Beaucoup d'investisseurs LMNP hésitent à faire appel à un comptable à cause de ses honoraires. Pourtant, ce coût est largement compensé. D'une part, les honoraires sont intégralement déductibles des revenus BIC. D'autre part, si vous adhérez à un Centre de Gestion Agréé (CGA), vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt égale à deux tiers des frais de comptabilité (limitée à 915 € par an). En réalité, pour la majorité des bailleurs LMNP, le recours à un expert-comptable ne coûte presque rien et permet d'économiser des milliers d'euros d'impôts grâce à une gestion optimisée des amortissements, rendant ce service quasi indispensable au succès de l'investissement.

Sortie de l'investissement : comprendre la fiscalité de la plus-value des particuliers en LMNP

L'application du régime de la plus-value des particuliers

C'est l'un des avantages les plus incroyables et les moins connus du statut LMNP. Bien que vous pratiquiez des amortissements comptables chaque année (comme une entreprise), la revente du bien reste soumise au régime de la plus-value immobilière des particuliers. Dans le régime professionnel (LMP) ou pour une société classique, les amortissements déduits pendant des années sont "réintégrés" lors de la revente, augmentant massivement l'impôt. En LMNP, ce n'est pas le cas. On calcule la plus-value simplement en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial. Vous avez donc profité des loyers sans impôts grâce aux amortissements, sans être pénalisé au moment de la vente.

Les abattements pour durée de détention

Comme pour une résidence secondaire ou une location nue, la plus-value en LMNP bénéficie d'abattements progressifs en fonction de la durée de détention. Après 22 ans, vous êtes totalement exonéré d'impôt sur le revenu sur la plus-value. Après 30 ans, vous êtes totalement exonéré des prélèvements sociaux. Cela signifie qu'un investisseur LMNP patient peut encaisser des loyers nets d'impôts pendant trois décennies et revendre son bien en empochant la totalité de la plus-value sans en verser un centime au fisc. Cette double carotte fiscale (amortissement à l'entrée, exonération à la sortie) fait du LMNP un outil de transmission et de capitalisation sans équivalent.

L'impact du mobilier sur le calcul de la plus-value

Lors de la revente d'un bien en LMNP, il est souvent possible de distinguer la valeur des meubles de celle de l'immobilier. La plus-value ne s'applique en principe que sur la partie immobilière. Pour le mobilier, qui a généralement perdu de sa valeur avec le temps, il n'y a souvent pas de plus-value taxable. Il est donc recommandé d'établir une liste valorisée des meubles lors de la cession pour réduire la base taxable immobilière. Cette finesse de gestion, propre au statut LMNP, permet d'optimiser les derniers euros de la transaction et de maximiser le capital net récupéré par l'investisseur pour ses projets futurs.

FAQ - Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Quelle est la différence majeure entre LMNP et LMP ?

La différence est principalement liée au montant des recettes et à leur part dans les revenus du foyer. Vous devenez professionnel (LMP) si vos recettes dépassent 23 000 € ET si elles excèdent vos autres revenus d'activité. Le statut LMP permet d'imputer ses déficits sur le revenu global mais soumet aux cotisations sociales.

Peut-on transformer une location nue en LMNP ?

Oui, il est tout à fait possible de meubler un logement précédemment loué nu pour basculer sous le statut LMNP. Il faudra simplement respecter la liste du mobilier légal et effectuer la déclaration d'activité (SIRET) dans les 15 jours suivant le changement de mode de location.

Le statut LMNP est-il compatible avec la colocation ?

Absolument. La colocation est même un excellent vecteur de rentabilité en LMNP. Chaque chambre est louée meublée et les loyers cumulés bénéficient de l'amortissement global du bien, permettant de générer des revenus importants avec une fiscalité neutralisée.

Quels sont les risques en cas d'oubli de déclaration du numéro SIRET ?

L'absence de SIRET empêche le dépôt de la liasse fiscale et donc l'application du régime réel. Vous seriez par défaut imposé au micro-BIC, souvent moins avantageux. En cas de contrôle, l'administration pourrait contester la déduction de vos charges et amortissements passés.

Les amortissements LMNP augmentent-ils l'impôt à la revente ?

Non, c'est l'atout majeur du LMNP. Contrairement aux entreprises, les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. Vous bénéficiez du régime de la plus-value immobilière des particuliers, ce qui rend l'amortissement "définitivement acquis".

Peut-on investir en LMNP via une SCI ?

Une SCI classique est normalement destinée à la location nue. Si une SCI pratique la location meublée de façon habituelle, elle devient obligatoirement soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), perdant ainsi les avantages du LMNP. Pour rester au LMNP en groupe, on utilise généralement la SARL de famille.

Qu'est-ce que la taxe CFE et concerne-t-elle le LMNP ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local dû par les entreprises, y compris les loueurs en LMNP. Son montant dépend de la valeur locative du bien et de la commune. Toutefois, vous en êtes exonéré si vos recettes sont inférieures à 5 000 € ou lors de votre première année d'activité.