Louer en meublé : comment choisir et optimiser votre bien ?

Qu'est-ce que la location meublée ? Définition et liste du mobilier obligatoire

La location meublée se définit par la mise à disposition d'un logement décent équipé d'un mobilier en quantité et en qualité suffisantes pour permettre au locataire d'y dormir, d'y manger et d'y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Contrairement à la location vide, le locataire n'a qu'à poser ses valises pour commencer à occuper les lieux. Ce cadre juridique est strictement encadré, notamment pour éviter les requalifications de bail, et impose une liste minimale d'éléments qui doivent être présents dans chaque pièce de l'habitation en 2026.

Le cadre juridique et les critères de décence

Pour être qualifié de location meublée, le logement doit avant tout répondre aux critères de décence communs à toute habitation : une surface minimale, l'absence de risques pour la sécurité ou la santé, et une performance énergétique minimale conforme aux calendriers climatiques actuels. La spécificité réside dans l'inventaire. Un bailleur qui souhaite louer en meublé doit fournir un inventaire détaillé annexé au contrat de location. Cet inventaire sert de preuve en cas de litige et justifie l'application du régime juridique des meublés. En 2026, l'absence d'un seul élément obligatoire peut entraîner la requalification du bail en location nue, perdant ainsi les avantages fiscaux et la souplesse de durée associés au meublé.

La liste exhaustive du mobilier obligatoire

La loi définit précisément les équipements indispensables pour que le logement soit considéré comme meublé. Cette liste inclut : une literie comprenant couette ou couverture, un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres (rideaux ou volets), des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur comportant au minimum un compartiment de congélation, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, etc.). Pour optimiser le confort et donc la valeur locative, il est souvent recommandé d'aller au-delà de cette liste minimale en ajoutant des équipements comme un lave-linge, une machine à café ou une connexion internet performante.

L'importance de l'inventaire contradictoire

L'inventaire est la pièce maîtresse de la gestion locative d'un meublé. Il doit être réalisé de manière contradictoire entre le bailleur et le locataire lors de la remise des clés. Chaque objet, meuble et équipement doit être listé avec une précision sur son état de conservation. En 2026, de nombreux bailleurs utilisent des applications numériques pour documenter l'état du mobilier par des photos datées. Cette rigueur protège le propriétaire contre les dégradations et permet au locataire de s'assurer que les équipements promis sont fonctionnels. Un inventaire bien tenu est le garant d'une fin de bail sereine et facilite la retenue sur dépôt de garantie en cas de mobilier manquant ou endommagé au-delà de l'usure normale.

Quels sont les avantages et inconvénients d'une location meublée pour le bailleur ?

Choisir de louer en meublé présente une équation économique et juridique différente de la location nue. Si la rentabilité brute est souvent plus attractive, elle s'accompagne de contraintes spécifiques que le bailleur doit anticiper pour pérenniser son investissement immobilier en 2026.

Un levier de rentabilité et une fiscalité douce

L'avantage prépondérant de la location meublée réside dans sa performance financière. En raison du service supplémentaire offert par l'équipement, les loyers pratiqués sont sensiblement supérieurs à ceux du marché du vide. Mais le véritable atout se situe au niveau fiscal. Grâce au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), le bailleur peut déduire non seulement ses charges, mais aussi amortir comptablement la valeur du bien et du mobilier. Cette mécanique fiscale permet souvent de réduire l'imposition des revenus locatifs à zéro pendant plusieurs années. C'est un outil de création de patrimoine extrêmement puissant pour ceux qui souhaitent louer en meublé tout en limitant la pression fiscale sur leurs revenus complémentaires.

La flexibilité contractuelle : un atout stratégique

Le bail meublé offre une souplesse que ne permet pas la location nue. La durée classique est d'un an reconductible, contre trois ans en location vide. Pour les locataires étudiants, cette durée peut même être réduite à neuf mois sans reconduction automatique. Pour le propriétaire, cela signifie qu'il peut récupérer son bien plus facilement pour y habiter, le vendre ou changer de stratégie. Le délai de préavis pour le bailleur est également plus court, ce qui permet une plus grande agilité patrimoniale. Cette flexibilité est particulièrement adaptée aux zones tendues où le marché évolue rapidement, permettant au bailleur d'ajuster son offre et ses conditions de mise en location plus régulièrement.

Les défis de la gestion et de la maintenance

Toutefois, louer en meublé n'est pas sans contraintes. La principale difficulté réside dans la gestion de l'usure. Le mobilier subit les aléas de l'occupation et nécessite un entretien constant, voire un renouvellement complet tous les 5 à 7 ans pour maintenir l'attractivité du bien. La rotation des locataires, souvent plus élevée, engendre des frais de remise en location et des états des lieux plus fréquents. De plus, le coût d'entrée est plus élevé car il faut équiper intégralement le logement avant de percevoir le premier loyer. Le bailleur doit donc être prêt à s'impliquer davantage dans la gestion locative ou à déléguer cette tâche à un professionnel, ce qui peut impacter la rentabilité nette de l'opération.

Pourquoi choisir une location meublée plutôt qu'une location vide ? Comparaison de rentabilité

Le débat entre la location meublée et la location vide est au centre des préoccupations des investisseurs. Si la location vide offre une stabilité rassurante avec des baux de longue durée, la décision de louer en meublé est souvent dictée par une recherche d'optimisation fiscale et un rendement brut plus élevé. En 2026, la comparaison s'appuie sur trois axes : le niveau de loyer, la fiscalité réelle et la durée de vacance subie.

Le différentiel de loyer brut

En moyenne, un bien loué en meublé génère un loyer 15 % à 25 % supérieur à celui du même bien loué vide. Ce supplément de loyer compense l'investissement dans le mobilier et le risque de rotation. Dans les zones touristiques ou les quartiers étudiants, cet écart peut s'accentuer. Pour l'investisseur, ce surplus de trésorerie mensuelle permet de couvrir plus facilement les mensualités de crédit ou les charges de copropriété. Toutefois, il faut intégrer dans le calcul que la location meublée demande un renouvellement régulier des équipements, ce qui représente une charge d'exploitation inexistante en location vide. La rentabilité brute n'est donc qu'une partie de l'équation.

La puissance de l'amortissement en LMNP

C'est sur le terrain de la fiscalité que la location meublée gagne souvent la partie. En location vide, les revenus fonciers sont taxés après déduction des charges, mais sans possibilité d'amortir le bâti. En revanche, le statut LMNP permet d'amortir la valeur de l'appartement (hors terrain) sur une période de 20 à 30 ans. Cela crée une charge "fictive" comptable qui vient gommer les bénéfices. Résultat : alors qu'un bailleur en nu paiera de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, le bailleur en meublé pourra encaisser des loyers nets de toute fiscalité. Sur le long terme, ce gain fiscal augmente considérablement la rentabilité nette de l'investissement, faisant de la location meublée le choix rationnel pour les contribuables ayant une tranche marginale d'imposition élevée.

La stabilité vs la flexibilité

La location vide attire généralement des familles ou des couples qui s'installent pour plusieurs années, garantissant un flux de revenus stable. La location meublée s'adresse à un public plus mobile, ce qui peut entraîner une vacance locative entre deux baux. Cependant, en 2026, la demande pour des logements prêts à vivre est telle dans les zones urbaines que ce risque est souvent minimisé. De plus, la souplesse du bail meublé permet au propriétaire de réévaluer le loyer plus fréquemment lors des changements de locataires, captant ainsi mieux la hausse du marché. Le choix entre meublé et vide dépendra donc de l'appétence du propriétaire pour la gestion et de son besoin d'optimisation fiscale immédiate.

Les différents types de meublés : bail classique, bail étudiant et bail mobilité

Pour louer en meublé avec succès en 2026, il faut choisir le contrat le plus adapté au profil du locataire cible. La loi propose plusieurs types de baux, chacun ayant ses propres règles de durée, de préavis et de renouvellement, permettant au bailleur d'ajuster sa stratégie locative en fonction de ses objectifs patrimoniaux.

Le bail meublé classique : la norme

Le bail d'un an est le contrat standard de la location meublée à usage de résidence principale. Il offre une certaine stabilité tout en conservant la souplesse du meublé. À l'échéance, il se renouvelle automatiquement pour la même durée si aucune des deux parties ne donne congé. Pour le bailleur, le préavis est de trois mois (contre six en nu) et doit être motivé par la vente du bien, la reprise pour y habiter ou un motif légitime et sérieux. Ce bail est idéal pour les locataires souhaitant une installation de moyen ou long terme, tout en bénéficiant d'un logement équipé. Il permet également au propriétaire de demander un dépôt de garantie pouvant aller jusqu'à deux mois de loyer, sécurisant ainsi l'entretien du mobilier.

Le bail étudiant : l'optimisation pour l'année universitaire

Le bail de neuf mois est spécifiquement conçu pour les étudiants. Sa grande particularité est qu'il prend fin automatiquement à l'issue de la période, sans que le propriétaire ait besoin de donner congé. Cela permet au bailleur de louer en meublé durant l'année scolaire, puis de disposer de son bien pendant l'été, par exemple pour faire de la location saisonnière touristique ou réaliser des travaux. Pour le locataire étudiant, c'est la garantie de ne pas payer de loyer pendant les vacances d'été s'il quitte la ville. Ce contrat est très prisé dans les villes universitaires car il optimise le taux d'occupation sur l'année calendaire complète.

Le bail mobilité : pour les actifs nomades

Instauré pour favoriser la mobilité géographique, le bail mobilité s'adresse aux personnes en formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, ou en mission temporaire. Sa durée est flexible, de 1 à 10 mois, et il n'est pas renouvelable. Sa grande contrainte pour le bailleur est l'interdiction de demander un dépôt de garantie. En contrepartie, le locataire est éligible à la garantie Visale, qui couvre les impayés et les dégradations. Le bail mobilité est un outil de gestion locative moderne, très adapté aux besoins de 2026, permettant de capter une clientèle d'affaires ou de courte durée sans les contraintes administratives lourdes de la location saisonnière de type Airbnb.

Les règles et obligations légales pour pouvoir louer un bien meublé en 2026

En 2026, louer en meublé impose un respect strict d'un arsenal législatif qui s'est renforcé pour protéger les locataires tout en encadrant les pratiques des bailleurs. La conformité n'est plus une option, mais une condition sine qua non pour sécuriser ses revenus locatifs et éviter les sanctions administratives ou judiciaires de plus en plus fréquentes dans les zones tendues.

La performance énergétique : le nouveau socle de la location

L'obligation légale majeure en 2026 concerne le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Conformément à la loi Climat et Résilience, les logements classés G et F sont désormais exclus du marché de la location s'ils n'ont pas fait l'objet de travaux de rénovation énergétique. Un bailleur souhaitant proposer une location meublée doit s'assurer que son bien respecte le seuil minimal de décence énergétique. Au-delà de l'interdiction de louer, un mauvais DPE empêche également toute augmentation ou révision du loyer. L'optimisation énergétique est donc devenue le premier investissement indispensable pour quiconque souhaite pérenniser une activité de loueur en meublé.

L'enregistrement et les déclarations administratives

Selon la zone géographique et le type de meublé, des démarches administratives préalables sont obligatoires. Dans de nombreuses métropoles, le changement d'usage (de l'habitation classique vers la location saisonnière ou de courte durée) est soumis à autorisation avec parfois des règles de compensation. Pour une location meublée classique à titre de résidence principale, le propriétaire doit s'immatriculer auprès du greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET, même s'il est non professionnel. Cette immatriculation est essentielle pour déclarer ses revenus sous le statut LMNP et bénéficier des avantages fiscaux. Le non-respect de ces obligations déclaratives peut entraîner des amendes significatives et une requalification fiscale brutale.

L'encadrement des loyers et les contrats types

Le bailleur doit utiliser un contrat de bail conforme au modèle type défini par la loi Alur. Ce document doit obligatoirement mentionner le montant du loyer de référence majoré si le logement se situe en zone d'encadrement des loyers. En 2026, les contrôles sur le respect des plafonds de loyers se sont intensifiés. Un "complément de loyer" peut être appliqué uniquement si le bien présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles par rapport aux logements voisins. De plus, le bailleur a l'obligation de fournir un dossier de diagnostic technique complet (plomb, amiante, électricité, gaz, termites, ERP) annexé au bail. Cette transparence est la base d'une gestion locative saine et conforme aux exigences légales actuelles.

Les implications fiscales : comprendre le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est le régime de référence pour ceux qui choisissent de louer en meublé. Contrairement aux revenus fonciers classiques, les recettes issues du meublé sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette distinction change radicalement la manière dont l'impôt est calculé et offre des leviers d'optimisation uniques en 2026.

Les conditions d'accès au statut LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP, deux conditions cumulatives doivent être respectées. Premièrement, les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal ne doivent pas excéder 23 000 euros. Deuxièmement, ces recettes ne doivent pas dépasser les autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, pensions, etc.). Si l'une de ces limites est franchie, le bailleur bascule automatiquement dans le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui entraîne des obligations sociales et fiscales différentes, notamment au niveau de l'imposition des plus-values. En 2026, la majorité des investisseurs particuliers veillent à rester sous ces seuils pour conserver les avantages du LMNP.

Le régime Micro-BIC : la simplicité forfaitaire

Pour les bailleurs ayant des recettes inférieures à 77 700 euros (seuil 2026), le régime Micro-BIC s'applique par défaut. Sa simplicité est son principal atout : le fisc applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes totales. L'impôt et les prélèvements sociaux ne sont calculés que sur la moitié des loyers perçus. C'est une solution intéressante si les charges réelles (intérêts, travaux, taxes, assurances) sont inférieures à 50 % du loyer. Cependant, bien que simple, ce régime ne permet pas d'optimiser réellement la fiscalité pour atteindre le "zéro impôt", contrairement au régime réel.

Le régime Réel : la puissance de l'amortissement

Le régime réel est souvent le plus avantageux pour louer en meublé de manière professionnelle et optimisée. Il permet de déduire l'intégralité des charges réelles pour leur montant exact : taxes foncières, intérêts d'emprunt, honoraires d'agence, frais de comptabilité, et travaux. Mais son avantage majeur est l'amortissement. Le bailleur peut déduire chaque année une fraction de la valeur du mobilier et du bien immobilier lui-même. Cette charge comptable non décaissée réduit artificiellement le bénéfice imposable, souvent jusqu'à le rendre nul. En 2026, le recours à un expert-comptable est vivement recommandé pour gérer ce régime, ses honoraires étant eux-mêmes déductibles ou ouvrant droit à une réduction d'impôt spécifique.

Comment optimiser la fiscalité de son meublé pour atteindre le "zéro impôt" ?

L'objectif de nombreux investisseurs qui choisissent de louer en meublé est d'atteindre le seuil du "zéro impôt" sur leurs revenus locatifs. En 2026, cette optimisation fiscale n'est pas une fraude, mais l'utilisation stratégique des mécanismes du statut LMNP au régime réel. Cela demande une planification précise dès l'acquisition du bien et une rigueur comptable tout au long de la détention.

Utiliser le levier de l'amortissement comptable

L'amortissement est l'outil le plus efficace pour annuler l'imposition. Contrairement à la location nue où les revenus fonciers sont lourdement taxés, la location meublée au régime réel permet de déduire l'usure du bien. On amortit généralement les meubles sur 5 à 10 ans et le bâti (hors terrain) sur 20 à 30 ans. Par exemple, pour un appartement de 200 000 euros, un amortissement annuel de 3 % représente 6 000 euros de charges déductibles. Si ce montant, ajouté aux autres charges réelles (intérêts, taxes), est supérieur ou égal au loyer perçu, le résultat fiscal est de zéro. Le propriétaire encaisse son loyer réel, mais pour l'administration fiscale, il ne réalise aucun bénéfice imposable.

La déduction des frais d'acquisition et des travaux

Une autre stratégie d'optimisation consiste à passer les frais d'acquisition (notaire, agence) en charges lors de la première année d'exploitation. Cela génère souvent un déficit important qui peut être reporté sur les années suivantes. De même, les travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique réalisés avant la mise en location meublée sont déductibles. En 2026, avec les obligations liées au DPE, les travaux de rénovation thermique deviennent un levier d'optimisation fiscale majeur. Le déficit créé par ces dépenses vient s'imputer sur les bénéfices futurs de l'activité de loueur en meublé, prolongeant ainsi la période de non-imposition des revenus.

Le report des déficits et la gestion du mobilier

Si les charges et amortissements sont supérieurs aux loyers, le déficit créé n'est pas perdu. Le déficit lié aux charges (hors amortissements) peut être reporté sur les revenus de même nature pendant 10 ans. Quant à la part des amortissements non utilisée (car ils ne peuvent pas créer de déficit fiscal supplémentaire), elle est reportable indéfiniment. Cela signifie que même lorsque le prêt est remboursé et que les intérêts diminuent, le stock d'amortissements accumulé continue de protéger les loyers de l'impôt. Pour optimiser jusqu'au bout, le bailleur doit veiller à bien décomposer les éléments de l'appartement dans sa comptabilité pour maximiser les taux d'amortissement autorisés en 2026.

Comment fixer le loyer d'une location meublée ? Zones tendues et complément de loyer

Fixer le juste prix pour louer en meublé est un équilibre délicat entre rentabilité et conformité légale. En 2026, la liberté de fixer son loyer est de plus en plus encadrée, particulièrement dans les zones dites "tendues" où l'offre est structurellement inférieure à la demande. Une erreur de fixation peut entraîner une action en diminution de loyer de la part du locataire ou des amendes administratives.

L'application du loyer de référence majoré

Dans les communes ayant mis en place l'encadrement des loyers, le bailleur doit respecter un plafond défini par arrêté préfectoral. Ce loyer de référence majoré est calculé au mètre carré de surface habitable et varie selon le quartier, le nombre de pièces et l'année de construction du bien. En location meublée, ce loyer de référence est légèrement supérieur à celui de la location nue pour intégrer le service des meubles. Le propriétaire a l'obligation de faire figurer ce montant de référence sur le contrat de bail. Tout dépassement sans justification valable est illégal et peut être contesté devant la commission départementale de conciliation.

Les conditions de mise en place d'un complément de loyer

Si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles, le bailleur peut appliquer un "complément de loyer" s'ajoutant au loyer de référence majoré. Ces caractéristiques doivent être déterminantes pour le confort ou la localisation, et ne pas être déjà prises en compte dans le loyer de référence. En 2026, les tribunaux sont de plus en plus stricts sur cette notion. Une terrasse exceptionnelle, une vue sur un monument historique ou des équipements de luxe (jacuzzi, domotique avancée) peuvent justifier un complément. En revanche, la simple présence d'une cuisine équipée ou d'un ascenseur, étant commune, ne suffit généralement pas. Le complément doit être clairement identifié et justifié dans le bail de la location meublée.

Réévaluer son loyer lors du changement de locataire

Le changement de locataire est le moment opportun pour ajuster le loyer au prix du marché, dans la limite de l'encadrement. Si le logement n'est pas en zone tendue, la fixation est libre. Si le logement est en zone tendue mais non soumis à l'encadrement strict, l'augmentation est limitée à l'indice de référence des loyers (IRL), sauf si des travaux importants ont été réalisés ou si le loyer était manifestement sous-évalué. Pour optimiser ses revenus lors d'une location meublée, il est conseillé d'effectuer une veille constante sur les prix pratiqués pour des biens similaires afin de rester compétitif tout en maximisant son rendement. Une estimation précise évite les vacances locatives prolongées dues à un prix déconnecté de la réalité du quartier en 2026.

Le choix de la stratégie : location longue durée, colocation ou courte durée ?

En 2026, l'investisseur qui souhaite louer en meublé doit arbitrer entre différentes stratégies d'exploitation. Ce choix dépend de l'emplacement du bien, du temps que le propriétaire peut consacrer à la gestion, et de ses objectifs de rendement. Chaque modèle possède sa propre dynamique de revenus et ses contraintes réglementaires spécifiques.

La location longue durée : la sérénité

C'est la stratégie la plus classique pour louer en meublé. Elle vise des locataires qui font du logement leur résidence principale. L'avantage est une gestion simplifiée et des revenus prévisibles. Les risques de dégradation sont moindres car le locataire s'approprie les lieux sur la durée. En 2026, cette stratégie est particulièrement adaptée aux appartements de type T2 ou T3 situés dans des quartiers résidentiels. Bien que la rentabilité soit inférieure à celle de la courte durée, l'absence de frais de conciergerie et la réduction de la vacance locative en font un choix robuste pour se constituer un patrimoine sans stress excessif.

La colocation meublée : la rentabilité boostée

La colocation est devenue le produit phare de la location meublée en 2026. En louant chaque chambre individuellement dans un grand appartement (T4 ou plus), le propriétaire peut percevoir une somme totale de loyers bien supérieure à celle d'une location familiale unique. Ce modèle répond au besoin de logements abordables pour les jeunes actifs et les étudiants. L'optimisation passe par la création de plusieurs salles d'eau et d'espaces communs confortables. Le risque d'impayé est divisé par le nombre de colocataires, et la demande reste extrêmement forte dans les bassins d'emploi. C'est le compromis idéal pour ceux qui recherchent un rendement élevé avec une gestion encore maîtrisable.

La courte durée : l'exploitation intensive

La location saisonnière (type Airbnb) offre les rendements les plus spectaculaires de la location meublée, parfois le double de la longue durée. Cependant, c'est aussi la stratégie la plus exigeante. Elle demande une disponibilité constante pour les entrées/sorties, le ménage et la maintenance. En 2026, la réglementation s'est considérablement durcie avec des quotas dans certaines villes et des obligations fiscales renforcées. Cette stratégie est à privilégier pour des biens hyper-centraux ou touristiques. L'investisseur doit être conscient que la rentabilité peut être impactée par les frais de plateformes et de conciergerie, ainsi que par la volatilité du marché touristique. Une étude de marché locale rigoureuse est indispensable avant de se lancer dans l'exploitation intensive d'un meublé.

FAQ - Louer en meublé : comment choisir et optimiser votre bien ?

Quelles sont les obligations de performance énergétique en 2026 pour un meublé ?

En 2026, les règles de décence énergétique s'appliquent strictement à la location meublée. Les logements classés G par le DPE sont interdits à la location, et les logements classés F suivront prochainement. Un bailleur doit impérativement fournir un DPE valide et réaliser les travaux de rénovation thermique nécessaires pour maintenir son bien sur le marché, sous peine de ne plus pouvoir louer ou d'être contraint à une baisse de loyer.

Peut-on transformer une location vide en meublée avec le même locataire ?

La transformation d'un bail vide en location meublée avec le même locataire en place est complexe. Elle nécessite l'accord formel du locataire et la signature d'un nouveau contrat de bail meublé après avoir effectivement installé le mobilier obligatoire. Attention toutefois, l'administration fiscale peut y voir un abus de droit si l'unique but est de réduire l'imposition sans changement réel du service rendu. Il est souvent plus prudent d'attendre un changement de locataire pour basculer en meublé.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire en location meublée ?

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais il est vivement recommandé pour sécuriser le propriétaire contre les dégradations du mobilier. En location meublée classique, son montant est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Notez que pour le bail mobilité, le dépôt de garantie est formellement interdit par la loi, le bailleur devant alors s'appuyer sur des garanties tierces comme Visale.

Quelles charges peut-on déduire au régime réel LMNP ?

Au régime réel, presque toutes les dépenses liées à l'exploitation de la location meublée sont déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance PNO, factures d'entretien, frais de comptabilité et petits équipements. À cela s'ajoute l'amortissement du bien immobilier et des meubles, qui est le levier principal pour réduire le bénéfice imposable à zéro.

Est-il possible de louer en meublé en SCI ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) a par nature un objet civil, alors que la location meublée est une activité commerciale au sens fiscal. Si une SCI loue en meublé de manière habituelle, elle bascule automatiquement à l'Impôt sur les Sociétés (IS). Cela peut être avantageux pour certains montages patrimoniaux, mais cela fait perdre les avantages du LMNP à l'impôt sur le revenu. Pour louer en meublé tout en restant à l'IR, les investisseurs préfèrent souvent l'indivision ou la SARL de famille.

Quelle est la durée de préavis pour un locataire en meublé ?

Le locataire d'une location meublée peut donner son congé à tout moment avec un préavis d'un mois, quelle que soit la zone (tendue ou non). Ce préavis court de date à date à partir de la réception de la lettre de congé. C'est une différence majeure avec la location vide où le préavis est généralement de trois mois (réduit à un mois en zone tendue uniquement).

Comment déclarer ses revenus de location meublée en 2026 ?

Les revenus doivent être déclarés chaque année sur la déclaration de revenus complémentaire (formulaire 2042-C-PRO). Si vous êtes au régime micro-BIC, vous indiquez simplement le montant brut des loyers perçus. Si vous êtes au régime réel, vous devez déposer une liasse fiscale spécifique (formulaire 2031) qui détaille l'ensemble de vos charges et amortissements, souvent avec l'aide d'un expert-comptable pour garantir la conformité de l'amortissement comptable.