Marché immobilier : le bilan décisif d'un mandat municipal sous haute tension
Écrit par Arsalain EL KESSIR
À l'aube des nouvelles élections municipales, le paysage immobilier français présente un bilan contrasté après six années de bouleversements économiques. Entre l'euphorie post-confinement et le choc de la remontée des taux, les ménages ont vu leur capacité d'acquisition se transformer radicalement selon les territoires.
Une trajectoire immobilière fracturée par la crise des taux
Le mandat municipal qui s'achève restera marqué par une rupture brutale dans la dynamique des prix. Selon les conclusions d'une étude récente publiée par SeLoger, le marché a connu une période de croissance fulgurante entre 2020 et 2023. Portés par des conditions d'emprunt historiques avoisinant 1 % et une soif d'espace après les confinements, les tarifs nationaux ont bondi de 16,7 % en seulement trois ans. Cependant, cette euphorie a laissé place à une phase de correction dès 2023, provoquée par le renchérissement du crédit.
Le résultat de ce cycle est sans appel pour les futurs acquéreurs : malgré une légère baisse des prix de 1,9 % constatée sur les trois dernières années, le pouvoir d'achat immobilier s'est effondré. En moyenne, les Français ont perdu 11 m² de surface accessible depuis 2020. Ce recul s'explique par une hausse des taux d'intérêt qui a neutralisé la baisse relative des prix de vente, durcissant l'accès à la propriété pour de nombreux ménages.
| Indicateur National | Période 2020 - 2023 | Période 2023 - 2026 |
|---|---|---|
| Évolution des prix | + 16,7 % | - 1,9 % |
| Variation des loyers | + 5,8 % (Inf. inflation) | + 8,1 % (Sup. inflation) |
Le report massif vers la location et l'envolée des loyers
L'impossibilité pour de nombreux foyers de finaliser un projet d'achat a provoqué un engorgement sans précédent du parc locatif. Cette tension se reflète directement dans les chiffres de SeLoger : alors que les loyers augmentaient de manière contenue lors de la première phase du mandat (+ 5,8 %, soit moins que l'inflation de 9,7 %), ils ont explosé de 8,1 % durant la seconde moitié. Pour la première fois depuis longtemps, la hausse des loyers a largement dépassé le rythme de l'inflation, fixée à 5,2 % sur la période récente.
Pourtant, une note d'optimisme apparaît sur le plan de la surface locative. Grâce à la progression moyenne des salaires sur six ans, un locataire peut aujourd'hui prétendre à 5 m² supplémentaires par rapport à 2020. Ce paradoxe montre que, si le loyer pèse plus lourd, les revenus ont partiellement compensé cette charge, contrairement au marché de la transaction où l'effet "taux" a été dévastateur.
Des disparités municipales flagrantes : Paris et Lyon font exception
La situation varie considérablement d'une commune à l'autre, plaçant le logement au centre des enjeux des prochaines municipales. Si la quasi-totalité des 50 plus grandes métropoles affiche un recul du pouvoir d'achat, deux grandes capitales régionales se distinguent par un gain de surface. Paris et Lyon ont vu leur capacité d'achat progresser respectivement de 2 m² et 3 m². Dans ces villes, la chute des prix immobiliers après la pandémie a été suffisamment forte pour absorber l'impact négatif des taux d'intérêt.
À l'inverse, des villes comme Quimper ou Le Mans illustrent le revers de la médaille de l'attractivité provinciale. Ces communes ont enregistré des hausses de prix vertigineuses (respectivement + 46,1 % et + 41,6 %) en six ans. Pour les habitants de ces secteurs, le choc est brutal avec une perte de surface habitable atteignant 41 m². Ce déséquilibre territorial souligne l'importance des politiques locales en matière d'urbanisme et de logement pour les années à venir.
