Valeur verte et passoire thermique : le poids du diagnostic énergétique sur les prix de vente
Écrit par Arsalain EL KESSIR
La performance énergétique n'est plus une simple option, mais un levier financier déterminant lors d'une transaction immobilière. Entre plus-value pour les logements "verts" et décote pour les passoires thermiques, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) redessine la hiérarchie des prix de l'immobilier français.
Une fracture tarifaire de plus en plus marquée selon l'étiquette énergétique
Le marché immobilier français intègre désormais pleinement la dimension écologique dans ses grilles de prix. Selon les chiffres issus d'une étude des Notaires de France, relayée par le portail PAP, la différence de valorisation entre deux biens identiques peut être spectaculaire selon leur consommation. Ainsi, un appartement bénéficiant d'une excellente notation (classe A ou B) voit sa valeur grimper de 16 % en moyenne par rapport à un logement témoin situé en classe D.
À l'autre extrémité du spectre, les habitations les plus énergivores subissent un revers financier notable. Les biens étiquetés F ou G voient leur prix de vente fondre de près de 12 % par rapport à la catégorie de référence. Cette réalité comptable s'observe dans la quasi-totalité des métropoles, transformant le DPE en un pilier de la négociation immobilière, au même titre que l'emplacement géographique ou la qualité de la copropriété.
| Classement Énergétique (DPE) | Impact sur le prix (Réf. Classe D) |
|---|---|
| Logements exemplaires (A et B) | + 16 % (Plus-value) |
| Logements de référence (D) | Base 0 % |
| Passoires thermiques (F et G) | - 12 % (Décote) |
Le durcissement législatif comme accélérateur de la décote immobilière
Si l'écart de prix se creuse, c'est avant tout sous la pression d'un calendrier réglementaire de plus en plus contraignant. Comme le rappelle le portail officiel du Service Public, la loi Climat et Résilience a marqué un tournant : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont officiellement exclus du marché locatif. Cette interdiction s'étendra aux biens de classe F dès 2028, créant un sentiment d'urgence chez les investisseurs qui fuient les actifs nécessitant de lourds investissements de mise en conformité.
Pour les acheteurs, l'acquisition d'un logement performant est devenue une stratégie de protection du pouvoir d'achat. Dans un contexte de volatilité des coûts des fluides, la garantie de factures de chauffage modérées et l'absence de travaux de rénovation obligatoires renforcent l'attractivité des biens vertueux. Ce transfert de la demande vers les étiquettes A, B et C crée une rareté relative qui soutient artificiellement leurs prix, même en période de ralentissement global du marché.
Une nouvelle approche du financement et de la solvabilité des acquéreurs
L'intégration de la donne énergétique modifie en profondeur la préparation d'un projet d'achat. Désormais, le coût global d'une acquisition ne se limite plus au prix de vente affiché. La capacité d'emprunt et le plan de financement doivent impérativement intégrer l'enveloppe budgétaire dédiée à la réhabilitation thermique pour les biens dégradés. Un mauvais diagnostic peut ainsi compromettre l'obtention d'un crédit immobilier si le reste à vivre de l'emprunteur est menacé par des charges de travaux excessives.
Il est donc essentiel pour les futurs propriétaires d'étudier le rapport technique du DPE avant toute offre. Une lecture attentive permet d'évaluer non seulement le prix "facade", mais aussi la valeur réelle du patrimoine à long terme. Cette transition vers une finance immobilière "décarbonée" impose une rigueur nouvelle : l'achat d'une passoire thermique ne peut désormais s'envisager que si la décote subie par le vendeur compense intégralement le coût des futures améliorations énergétiques.
