Passoires énergétiques : entre décote modérée et nouvelles opportunités de vente
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Contrairement aux idées reçues, posséder une passoire énergétique n'est plus synonyme de braderie immobilière systématique. Si les contraintes réglementaires se durcissent, une étude récente du site PAP démontre que l'attractivité d'un bien repose toujours sur des piliers classiques, bousculés par une nouvelle réforme du diagnostic.
Le paradoxe du marché parisien face aux étiquettes E, F et G
Dans la capitale, la performance énergétique semble passer au second plan derrière la rareté de l'offre. Une observation des annonces les plus plébiscitées sur la plateforme PAP révèle que 60 % des logements consultés affichent une note médiocre (E, F ou G). Plus surprenant encore, les biens classés E représentent à eux seuls près de 40 % de l'intérêt des acheteurs. Cette situation s'explique par la nature même du parc immobilier parisien, composé majoritairement de petites surfaces anciennes.
Sur le plan financier, la dépréciation existe mais ne s'apparente pas à un effondrement. Alors que la moyenne du marché se situe autour de 9 680 €/m², ces appartements énergivores se négocient aux alentours de 9 300 €/m². Cette différence de prix, bien que réelle, reste secondaire pour des acquéreurs qui privilégient l'emplacement et la configuration du bien. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un levier de négociation, mais il ne constitue en rien un rempart à la transaction en zone tendue.
Une dépréciation plus sensible pour le bâti individuel
La situation diverge nettement dès que l'on quitte les centres urbains denses pour s'intéresser aux maisons. Ici, l'impact d'une mauvaise note énergétique peut engendrer une baisse de prix atteignant 22 % dans les secteurs ruraux. Les acheteurs sont plus prudents face à l'ampleur des chantiers potentiels : isolation des murs, réfection de la toiture ou remplacement du système de chauffage. Ces dépenses sont désormais anticipées avec précision et intégrées directement dans les demandes de financement.
| Type de bien | Décote moyenne constatée | Critère prioritaire |
|---|---|---|
| Appartement (Paris) | Faible (env. 4 %) | Localisation / Surface |
| Maison individuelle | Forte (jusqu'à 22 %) | Coût des travaux |
Pour les vendeurs de maisons, la précipitation vers de lourds travaux de rénovation avant la mise en vente est rarement la solution la plus rentable. Il est souvent plus efficace de fournir des devis précis d'entreprises certifiées pour rassurer l'acquéreur. Cette transparence permet de cibler des ménages, souvent jeunes, qui préfèrent acquérir un bien à un prix compétitif pour réaliser une rénovation personnalisée selon leur propre calendrier.
L'effet salvateur de la réforme du DPE de janvier 2026
Un vent d'optimisme souffle sur le marché grâce au correctif réglementaire appliqué depuis le 1er janvier 2026. Cette réforme technique a pour but de supprimer la pénalité injustifiée qui frappait les petites surfaces chauffées à l'électricité. Le résultat est immédiat : environ 850 000 logements voient leur note s'améliorer d'une lettre de façon automatique, sortant ainsi officiellement de la catégorie des passoires thermiques sans qu'aucun investissement n'ait été nécessaire.
Avant de lancer une commercialisation, il est donc impératif de vérifier la mise à jour de son étiquette énergétique. Utiliser le simulateur de l'Ademe pour recalculer sa note prévisionnelle 2026 à partir du diagnostic existant est une étape cruciale. Cela permet d'éviter une dévalorisation injuste du patrimoine et de s'appuyer sur des données actualisées lors des échanges avec les futurs propriétaires, protégeant ainsi la valeur vénale réelle du logement.
