Prêt immobilier : baisse des taux d'usure au 4e trimestre 2025 sauf sur 20 ans
La Banque de France a récemment publié les nouveaux taux d'usure qui s'appliqueront au quatrième trimestre 2025. La tendance générale est à la baisse, mais une exception notable concerne les prêts immobiliers de plus de 20 ans, dont les taux d'usure augmentent légèrement. Ce changement aura un impact direct sur les emprunteurs et sur les conditions de financement des prêts immobiliers.
Qu'est-ce que le taux d'usure ?
Le taux d'usure est le taux maximal auquel une banque peut prêter, comme défini par le Code de la consommation (article L. 314-6). Il est calculé à partir du taux annuel effectif global (TAEG), qui comprend non seulement le taux nominal d'emprunt, mais également l'assurance de prêt, les frais de garantie (comme la caution ou l'hypothèque), les frais de dossier et, le cas échéant, les frais de courtage.
La Banque de France ajuste ces taux chaque trimestre en fonction des TAEG moyens observés durant le trimestre précédent, en majorant ces derniers de 33%. Ce mécanisme permet de protéger les emprunteurs contre les pratiques bancaires abusives et garantit un accès régulé au crédit immobilier.
Taux d'usure au T4 2025 : légère baisse générale sauf pour les prêts sur 20 ans et plus
Pour le quatrième trimestre 2025, les taux d'usure affichent une légère baisse, sauf pour les prêts immobiliers d'une durée de 20 ans ou plus. Ces derniers voient une augmentation de leur taux d'usure, contrairement aux prêts à taux fixe sur des durées plus courtes.
Les taux d'usure des prêts à taux fixe de moins de 10 ans passent de 4,32 % à 4,23 %, soit une baisse de 0,09 point. Pour les prêts à taux fixe entre 10 et 20 ans, la diminution est plus marquée, passant de 5,03 % à 4,71 %, soit une baisse de 0,32 point. Cependant, les prêts à taux fixe de 20 ans et plus voient une légère hausse de leur taux d'usure, de 5,08 % à 5,09 %, soit une augmentation de 0,01 point.
Les prêts à taux variable connaissent également une baisse, passant de 5,37 % à 5,25 %, tandis que les prêts relais diminuent de 0,10 point, passant de 6,31 % à 6,21 %.
Pourquoi une baisse généralisée des taux d'usure ?
La baisse des taux d'usure pour la plupart des durées de prêt s'explique par plusieurs facteurs économiques. D'une part, le reflux progressif de l'inflation en 2025 entraîne une détente des taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne, ce qui permet une réduction des taux d'intérêt appliqués aux crédits immobiliers.
D'autre part, la concurrence accrue entre les établissements bancaires, suite à un fort ralentissement de la production de crédits immobiliers en 2023 et 2024, incite les banques à proposer des conditions plus avantageuses pour relancer le marché. De plus, la demande immobilière reprend doucement après une période de stagnation, ce qui crée un environnement plus favorable pour les emprunteurs.
L'exception des prêts sur 20 ans et plus : une hausse des taux d'usure
Contrairement à la tendance générale, les prêts immobiliers d'une durée de 20 ans et plus voient leur taux d'usure progresser, passant de 5,08 % à 5,09 %. Cette hausse s'explique par plusieurs facteurs, notamment la reprise des taux obligataires. Le taux des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, un indicateur clé pour les banques, est passé de 3,20 % début 2025 à près de 3,60 % fin septembre, ce qui rend les prêts à long terme plus coûteux pour les établissements de crédit.
Les prêts longue durée sont également considérés comme plus risqués par les banques, qui sont donc plus prudentes dans l'octroi de crédits à ces durées. Les profils des emprunteurs sur 20 ans ou plus impliquent souvent un étalement du remboursement, ce qui augmente le coût global pour les établissements prêteurs.
Modification du taux d'usure : quel impact pour les emprunteurs ?
Les emprunteurs sur des durées courtes et intermédiaires (moins de 20 ans) bénéficieront d'une baisse des taux d'usure, ce qui rend l'accès au crédit immobilier plus facile et réduit le coût global du financement. Cela est particulièrement avantageux pour ceux qui peuvent se permettre de rembourser leur prêt plus rapidement.
En revanche, pour les prêts de 20 à 25 ans, la légère hausse des taux d'usure peut rendre l'accès au crédit plus difficile, en particulier pour les jeunes ménages ou ceux qui n'ont pas d'apport suffisant. Les banques appliquent des critères plus stricts pour ces emprunteurs, exigeant des revenus stables, un apport minimum de 10 à 20 %, et un taux d'endettement inférieur à 35 %.
Opportunité pour les investisseurs : baisse des taux sur les prêts courts et intermédiaires
Pour les investisseurs immobiliers, la baisse des taux d'usure sur les prêts à court et moyen terme constitue une opportunité. Cela pourrait relancer des stratégies telles que l'achat-revente ou l'acquisition locative avec des prêts in fine ou variables. Toutefois, ces types de financement restent risqués, en particulier si les taux continuent de monter.
Quelles stratégies pour diminuer le coût de son crédit immobilier ?
Il existe plusieurs stratégies pour minimiser le coût global de son prêt immobilier et rester sous le seuil de l'usure. Parmi les options possibles, on peut envisager de raccourcir la durée de l'emprunt, par exemple, en choisissant une durée de 15 ou 18 ans plutôt que 20 ans. Cela permet de bénéficier de taux nominaux plus favorables.
Comparer les offres des banques, notamment en passant par un courtier, peut également permettre de trouver des taux négociés avantageux. L'optimisation de l'assurance emprunteur, notamment en passant par la délégation d'assurance, peut avoir un impact significatif sur le TAEG, souvent plus important que la négociation du taux nominal.
Enfin, agir rapidement est crucial si les taux obligataires continuent d'augmenter. Si vous souhaitez réduire vos coûts d'emprunt, il est également judicieux de changer d'assurance emprunteur, car cela peut vous permettre de réaliser des économies substantielles.
