Les prix de l'immobilier devraient rester stables pour 2016
La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) pourrait atteindre le niveau de 800.000 ventes pour l'année 2015, soit plus de 15% de hausse par rapport à 2014 (700.000). Si les prix doivent rester stables pour 2016, l'offre locative pourrait baisser.
La Fnaim a atteint un beau total de 800.000 ventes sur l'année 2015
Une belle année pour la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Lors de sa conférence de presse bilan ce jeudi, l'organisation syndicale a annoncé pouvoir atteindre, et même dépasser le total de 800.000 ventes de logements existants, sur l'année 2015. Un niveau "proche des records historiques de la première partie des années 2000", précise Jean-François Buet, son président. En 2014, ce sont 700.000 qui ont été effectuées, soit 15% de hausse.
Ce total s'explique par un volume de transactions qui a augmenté rapidement et constamment depuis juin, mettant fin à une période de stabilité constatée au premier semestre 2015. Cette hausse récente, est à lier avec un indicateur de confiance des ménages élevé et une baisse des taux d'intérêt qui a augmenté le pouvoir d'achat immobilier de 4,3% sur l'année 2015.
La forte hausse annuelle des ventes régionales s'échelonne de +4,8% en Corse à +19,7% en Bretagne. Les régions avec un nombre important de ventes sont la Bretagne, l'Aquitaine, Centre, Basse-Normandie et Rhône-Alpes. D'un autre côté, les régions qui ne dépassent pas les 13% sont : Champagne-Ardenne, Midi-Pyrénées, Franche-Comté. Source Fnaim.
Les prix ont grimpé en fin d'année
Si les prix se sont repliés de 1,9% en moyenne sur l'année, ils sont repartis à la hausse au quatrième trimestre avec une augmentation sur trois mois de 1,9% pour l'ensemble de la France et de 0,7% en Île-de-France.
Cette évolution des prix est qualifiée par la Fnaim de cohérente avec celle du volume des transactions. "On sait en effet que la hausse de prix coïncide habituellement avec les périodes de forte activité du marché", explique Jean-François Buet. Il estime que le marché immobilier s'est rééquilibré et devient "plutôt sain en dehors des zones où les prix restent trop hauts".
Prix de l'#immobilier au 4e trimestre 2015 : +1,9% France entière, +0,7% en ile-deFrance
- Jean-François Buet (@JFBuet) 28 Janvier 2016
La baisse continue dans les zones rurales
De grandes disparités géographiques sont aussi pointées du doigt par la Fnaim. Entre les régions, mêmes voisines : -1,8% dans les Pays de la Loire, contre -4% dans la région Centre, par exemple. Elles sont aussi évidentes entre les coeurs de villes, les périphéries et les zones rurales.
L'écart entre les villes les plus chères et les moins chères est encore aussi important. Paris culmine toujours à plus de 8.000 euros en moyenne (8.413 euros/m² pour la fin de l'année 2015). Parmi les grandes villes, Lyon, Bordeaux, Lille et Ajaccio sont à plus de 3.000 euros. À moins de 2.000 euros/m², on trouve notamment Poitiers, Clermont-Ferrand et Limoges.
"Il est probable que, pour ces biens de second choix, une opération "vérité des prix" soit déclenchée par l'extension, sous condition de travaux, du prêt à taux zéro (PTZ) aux logements existants. Les acquéreurs devront, en effet, demander des devis pour appuyer leur demande de PTZ : le coût estimatif des travaux incitera à la négociation du prix d'achat dans de nombreux cas", fait observer Jean-François Buet.
Des prix stables et des taux qui remonteraient en 2016
Pour 2016, le président table sur un volume de transactions d'environ 750.000 ou plus, avec des prix relativement stables. Il n'exclut pas également une légère hausse des prix dans la foulée des tendances de la fin 2015. Ni une légère baisse à partir du second semestre, en fonction d'une éventuelle remontée progressive des taux d'emprunts.
Perspectives 2016 : volume des ventes au moins 750000 en 2016, prix de l'#immobilier entre -2% et +2%
- Jean-François Buet (@JFBuet) 28 Janvier 2016
Le marché du neuf repart
Cette nette reprise de l'activité de transaction (deuxième total proche des 800.000 ventes depuis le début de la crise financière), est également suivie par une relance dans la production de logements neufs. "Les Français ont retrouvé le chemin des bureaux de vente des promoteurs", note Jean-François Buet.
Les réservations ont ainsi augmenté de 16,7% par rapport à 2014, atteignant 99.465 unités. Les constructeurs de maison individuelles, eux, ont grossi leurs carnets de commandes de 10% avec 111.000 unités. Les mises en chantier étant restées stables à 351.800 unités tous secteurs confondus, laissent présager une belle relance d'activité dans le domaine.
Des craintes pour le locatif privé
Enfin, les professionnels de l'immobilier redoutent une forte baisse du nombre de logements disponibles aux locations. Pour celles intervenues en 2015, les loyers sont en baisse partout en France mais selon eux, les propriétaires bailleurs ne s'y retrouvent plus, à cause des charges élevées notamment.
"Une fois net de toutes charges et d'impôts, le rendement servi par l'investissement locatif se réduit comme peau de chagrin. Le petit delta qu'il procure par rapport aux placements financiers les plus courants rémunère-t-il suffisamment les risques pris par le bailleur et, surtout, les contraintes auxquelles il doit faire face ? Rien n'est moins sûr", interroge Jean-François Buet.
"D'autant que la loi ALUR de 2014 a, une nouvelle fois, accru les obligations pesant sur les propriétaires et pénalisé ceux-ci un peu plus en rallongeant les délais de procédure en cas d'impayés de loyers. Les locataires y trouveront ils leur compte ? Là encore, rien n'est moins sûr !", conclut-il.
