Syndics de copropriété : la CLCV dénonce de graves dérives dans les contrats
D'après une enquête nationale de la CLCV, la majorité des contrats de syndics de copropriété ne respectent toujours pas le contrat type imposé depuis 2014. Entre clauses illégales, erreurs tarifaires et fausses gratuités, les copropriétaires sont souvent les premiers lésés.
Une majorité de contrats de syndics non conformes
Selon l'association de consommateurs CLCV, le constat est alarmant : seuls 29 % des contrats de syndics examinés en 2023 respectent les règles fixées par le contrat type instauré par la loi Alur de 2014. L'étude, menée sur un échantillon de 195 contrats collectés partout en France, révèle que 71 % d'entre eux présentent des irrégularités, dont plus d'un tiers sont qualifiées de « violations graves » pouvant causer des pertes financières pour les copropriétaires.
« C'est très peu », déplore David Rodrigues, juriste à la CLCV. L'association réclame la création urgente de la Commission de contrôle des professionnels de l'immobilier, promise il y a plus de dix ans, pour mieux encadrer ces pratiques et sanctionner les abus.
Des écarts marqués entre syndics indépendants et grands groupes
Les résultats de l'étude montrent des différences notables selon la taille et la structure des cabinets. Les grands groupes apparaissent globalement plus rigoureux : 57 % de leurs contrats sont conformes, contre seulement 12 % pour les syndics indépendants. En revanche, près de la moitié des contrats issus de ces petits cabinets (46 %) comportent au moins une infraction au contrat type.
Selon la CLCV, cette disparité s'explique par « un important travail d'harmonisation et de mise à jour des procédures » mené par les grands réseaux ces dernières années. À l'inverse, de nombreux indépendants peinent à suivre les évolutions réglementaires, multipliant les erreurs de forme et de contenu.
Des anomalies récurrentes et parfois trompeuses
Les irrégularités recensées concernent aussi bien la présentation des tarifs que la suppression ou l'ajout de clauses interdites. Le contrat type doit être reproduit à l'identique, les syndics n'ayant que la possibilité de remplir les champs vides ou de rayer certaines mentions. Or, certains cabinets suppriment purement et simplement des passages entiers, privant les copropriétaires d'informations essentielles.
Un exemple courant : la clause sur la pénalité de 15 € par jour et par document non remis au conseil syndical. Prévue par la réglementation depuis 2020, elle disparaît parfois des contrats, ou est remplacée par un montant réduit, voire une mention vague comme « montant fixé par décret ». Une pratique illégale, rappelée par la CLCV, qui cite le cas d'un syndic condamné à renoncer à 9 000 € d'honoraires pour manquement à cette obligation.
Facturations abusives et confusions tarifaires
Certains écarts semblent anodins mais traduisent un manque de rigueur. C'est le cas des tarifs exprimés uniquement en TTC ou parfois en HT, ce qui peut semer la confusion sur le coût réel des prestations. Pire encore, plusieurs cabinets alternent les deux, rendant impossible toute comparaison claire entre syndics.
D'autres pratiques sont plus problématiques, comme la facturation répétée de la mise à jour de l'état daté, document transmis au notaire lors d'une vente immobilière. Ce document ne peut être facturé qu'une seule fois, à hauteur maximale de 380 € TTC. Pourtant, certains syndics réclament jusqu'à 60 € supplémentaires pour une simple actualisation. La CLCV rappelle aussi qu'un pré-état daté ne doit jamais apparaître dans un contrat de syndic, puisqu'il peut être établi par le copropriétaire lui-même.
Des pratiques illégales autour des vacations horaires
Autre dérive repérée : les vacations horaires différenciées, avec des tarifs variables selon le type de prestation ou le moment de la journée. Or, la réglementation impose un taux horaire unique pour toutes les interventions. Environ 17 % des contrats étudiés contiennent cette clause illégale, qui compromet la transparence des coûts et fausse la comparaison entre cabinets.
Dans certains cas, les abus vont encore plus loin. Un grand cabinet du secteur prévoit par exemple une majoration d'« au moins 30 % » pour un dégât des eaux urgent, sans plafond défini. Une formulation jugée « illégale et floue » par la CLCV, car elle ouvre la voie à des facturations arbitraires. David Rodrigues rappelle que tout syndic doit pouvoir justifier précisément le temps passé sur chaque dossier.
Les “fausses gratuités", nouvelle stratégie de séduction
Certains syndics usent de formulations trompeuses pour valoriser leurs prestations. Ils indiquent, par exemple, que certaines tâches sont offertes, alors qu'elles devraient de toute façon être incluses dans les honoraires de base. Ces « fausses gratuités » entretiennent une illusion de générosité tout en préparant le terrain à de futures facturations optionnelles.
Un autre exemple cité : un contrat mentionne que le montant maximal pour l'état daté est de 450 €, alors que la loi fixe un plafond de 380 €. Ce genre d'imprécision laisse penser au copropriétaire que le syndic fait un geste commercial, alors qu'il facture déjà le tarif maximum autorisé.
Des points positifs malgré tout
Tout n'est pas négatif dans le rapport de la CLCV. L'association salue notamment la tendance croissante à organiser les assemblées générales en dehors des horaires de bureau, une pratique observée dans 57 % des cas, favorisant la participation des copropriétaires. De même, 9 contrats sur 10 prévoient au moins une réunion annuelle avec le conseil syndical, une mesure pourtant non obligatoire mais bienvenue pour renforcer la transparence.
Un encadrement toujours insuffisant
Les dysfonctionnements révélés par la CLCV ne sont pas isolés. Une précédente enquête de la DGCCRF publiée en 2024 avait déjà mis en évidence un taux d'anomalie de 65,4 % sur 457 contrats analysés, avec à la clé des amendes, avertissements et procès-verbaux. Malgré les rappels à l'ordre, les dérives persistent.
Pour la CLCV, seule la mise en place effective d'un organisme de contrôle des syndics permettra de restaurer la confiance entre copropriétaires et gestionnaires. En attendant, les copropriétaires sont invités à vérifier minutieusement leur contrat et à signaler toute clause suspecte aux associations de défense des consommateurs.
