Pourquoi les villes Action Coeur de Ville amortissent la crise immobilière
Alors que le marché immobilier français traverse l'une de ses plus fortes corrections depuis une décennie, certaines communes font figure d'exception. Les villes intégrées au programme Action Coeur de Ville (ACV) démontrent une capacité de résistance notable, tant sur les volumes de ventes que sur l'évolution des prix.
Des volumes de transactions plus solides que la moyenne nationale
En 2024, le marché immobilier français a enregistré un net ralentissement, avec environ 945 000 ventes recensées, soit une baisse annuelle de 8 %, un niveau historiquement bas. Dans ce contexte dégradé, les villes du programme Action Coeur de Ville ont mieux encaissé le choc.
Selon la 6e édition du baromètre conjoint de l'Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) et du Conseil supérieur du notariat, les 222 communes concernées – représentant près de 11 % de la population française – affichent une remarquable stabilité sur la durée. Entre 2018 et 2024, le recul des transactions y est limité à 1 %, contre une contraction de plus de 14 % à l'échelle nationale.
Plus de la moitié de ces villes (54 %) enregistrent même une progression globale du nombre de ventes depuis le lancement du programme. Cette dynamique s'explique notamment par des politiques locales de revitalisation, une offre de logements plus abordable et un attachement marqué aux centres urbains de proximité.
Le poids stratégique du logement collectif dans les centres rénovés
Autre caractéristique marquante des villes ACV : la structure de leur marché immobilier. Près de 62 % des transactions y concernent des appartements, contre 45 % au niveau national. Cette spécificité reflète une urbanisation plus dense et l'attractivité retrouvée des centres-villes, portée par les opérations de requalification de l'habitat ancien.
Dans un contexte de stabilisation progressive des taux d'intérêt immobiliers, cette typologie de biens pourrait bénéficier d'un regain d'intérêt, notamment auprès des primo-accédants et des ménages cherchant à se rapprocher des services et des bassins d'emploi.
Des prix encore accessibles malgré un rattrapage progressif
Si les volumes résistent, les niveaux de prix dans les villes Action Coeur de Ville demeurent plus modérés que dans le reste du pays, tout en amorçant un rattrapage. En 2024, le prix médian d'une maison s'y établit à 171 000 €, en recul annuel de 3,5 %, une baisse légèrement plus marquée que la moyenne nationale (-2,5 %). Sur six ans, les valeurs progressent toutefois de 16 %.
Le segment des appartements confirme cette tendance de fond. Après un léger repli en 2024 (-1,5 %), les prix affichent une hausse cumulée de 19 % depuis 2018, contre 8 % à l'échelle nationale. Malgré cette progression, le différentiel reste important.
| Indicateur | Villes ACV | France entière |
|---|---|---|
| Prix médian appartements (€/m²) | 2 069 € | 3 376 € |
| Évolution des ventes depuis 2018 | -1 % | -14,2 % |
| Part des ventes d'appartements | 62 % | 45 % |
La question énergétique, nouveau point de vigilance
Un signal mérite toutefois une attention particulière : la qualité énergétique des logements vendus, en particulier dans le parc ancien. Le baromètre met en évidence une augmentation de la part des biens classés E, F et G au diagnostic de performance énergétique, notamment pour les appartements.
Dans un contexte de durcissement progressif de la réglementation sur les passoires thermiques, cet élément pourrait peser sur l'attractivité future de certains biens et renforcer l'importance des dispositifs de rénovation au coeur des stratégies de revitalisation urbaine.
