Calcul des frais d'acquisition

Calcul des frais d'acquisition

Les frais d'acquisition désignent ceux engendrés lors d'une opération immobilière d'achat. Souvent à la charge de l'acheteur plutôt que celle du vendeur, ils sont plus généralement appelés frais de notaire car c'est ce dernier qui est en charge de leur collecte et de leur remise à l'Etat.

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Qu'est-ce qu'incluent les frais d'acquisition ?

Les frais d'acquisition comportent tout d'abord les droits d'enregistrement, c'est-à-dire les impôts et taxes qui sont par la suite transmis au Trésor public. Ils dépendent de la valeur du bien ainsi que de sa localisation géographique.

S'ils étaient versés pendant longtemps uniquement à l'Etat ou aux collectivités locales, les notaires peuvent également transmettre depuis peu ces frais d'acquisition aux conseils généraux. En effet, c'est ce que prévoyait temporairement l'article 77 de la loi n°2013-1278 de finances pour 2014, cette faculté est d'ailleurs devenue définitive avec l'article 116 de la loi n°2014-1654 de finances pour 2015.

Concrètement, les conseils généraux peuvent agir sur les mutations à titre onéreux d'immeubles de l'article 683 du Code général des impôts (CGI). Ils peuvent ainsi hausser le taux de la taxe de publicité foncière ou des droits d'enregistrement mentionné dans l'article 1594 D du Code général des impôts à un niveau supérieur à 3,80% et jusqu'à 4,50%. Comme précisé précédemment, cette possibilité n'est donc plus cantonnée aux actes passés et conventions conclues entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016 depuis la loi de finances de l'année 2015.

Les frais d'acquisition comprennent aussi les débours assumés financièrement par le notaire pour son client afin de payer les autres acteurs ou éléments qu'implique l'opération de changement de propriété. Il peut s'agir du conservateur des hypothèques, du document d'urbanisme, de l'extrait du cadastre, des frais de publication de vente, du géomètre expert, de l'inscription des garanties hypothécaires voire même des frais de déplacement.

Comment sont calculés les émoluments du notaire ?

Les émoluments correspondent à la rémunération du notaire. D'après l'article R444-9 du Code de commerce, leur seuil minimum est fixé à 90 euros mais ils ne doivent pas excéder un dixième de la valeur du bien ou droit immobilier muté. Sont concernés les terres et biens situés en zone rurale, parties communes, caves, parkings en zone urbaine mais pas les taxes fiscales engendrées par la transaction immobilière.

Dans les faits, l'augmentation des droits d'enregistrement autorisée par la loi de finances en 2014 puis généralisée par celle de 2015 a été compensée par une baisse des émoluments perçus par les notaires. Ces diminutions sont de l'ordre de 1,33% pour les actes de vente immobilière et de 1,45% pour les actes de prêt.

Ces émoluments sont de nature proportionnelle et le taux applicable permettant de les déterminer décroît avec le montant de l'opération immobilière. Si la vente en question est inférieure à 6.500 euros, ce taux est de 3,945%. Si la somme varie entre 6.500 euros et 17.000 euros, le taux est de 1,627%. Si elle oscille entre 17.000 euros et 60.000 euros, il est de 1,085%. Enfin, pour les ventes au-delà de 60.000 euros, le taux applicable est de 0,814%. A noter que les émoluments proportionnels s'additionnent si le montant de la vente est supérieur à plusieurs tranches d'assiette.

Le décret du 26 février 2016 a introduit de nouveaux mécanismes concernant la tarification de certaines professions du droit et un arrêté de la même date s'est attaché à la réglementation des tarifs des notaires. L'article deux de ce dernier texte a entre autres permis que le notaire décide d'une remise maximale de 10% pour sa rémunération dans le cas de tranches d'assiettes supérieures à 150.000 euros. Cette réduction peut même atteindre 40% pour les tranches d'assiettes atteignant les 10 millions d'euros et plus mais cela vaut seulement pour les bureaux, les ensembles industriels ou bien les logements sociaux.

En amont de toute mutation de bien ou droit immobiliers, n'hésitez pas à faire appel aux services d'un courtier tel que BoursedesCrédits pour faciliter vos démarches tout en maîtrisant toutes les relations relatives aux frais d'acquisition.

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